סעיף מע"מ בחוזה שכירות של דירה

falukky · שליחה #1 27/05/2019 14:27

אני רוצה להשכיר דירה וקיבלתי מבעל הדירה שאותה אני רוצה להשכיר את החוזה ויש שם סעיף שלא ברור לי מהו:

דמי השכירות אינם כוללים מע"מ ו/או כל מס אחר הואיל ולא מוטל עליהם מע"מ או כל מס אחר בעת
החתימה על הסכם זה. הצדדים מסכימים בזה כי אם יוטל מע"מ או כל מס אחר על דמי השכירות ישלם -
השוכר למשכיר את המע"מ ו/או המס האמורים בנוסף לדמי השכירות ובמעמד תשלום דמי השכירות על
פי הסכם זה, או מיד עם דרישת המשכיר אם כבר שולמו דמי השכירות עבור התקופה שבה הוטל המע"מ -
או כל מס אחר כאמור.

מה זה בדיוק אומר ? אם מחר מחרתיים המשכיר יהיה חייב בתשלום מע"מ זה יחול עלי ? מה החוק אומר ?

AssafLots · שליחה #2 27/05/2019 14:37

לצורך העניין גם מס משכר דירה (שיכול לנוע בין 10% ל30%, תלוי במסלול) שהוא אמור לשלם על הכנסות משכר דירה על הכנסות של מעל 5080 שקל בחודש (הסכום המדוייק מתעדכן משנה לשנה)

falukky · שליחה #3 27/05/2019 14:40

זה סעיף סטנדרטי של כיסוי תחת? הייתם חותמים על כזה חוזה ?

Borderline1 · שליחה #4 27/05/2019 14:46

קודם כל אתה רוצה לשכור ולא להשכיר....
שנית אין מע"מ על דמי שכירות למגורים לפחות נכון להיום. כך שלעניין מע"מ לא הייתי מודאג, כנראה שזה לא ישתנה בעתיד הנראה לעין. אם אתה ממש רוצה לישון בשקט אפשר להוסיף שאם יוטל מע"מ על שכירות למגורים תהיה זכאי לסיים את החוזה בשל כך...
לגבי מס אחר זה כבר יותר בעייתי ועל זה לא הייתי חותם- מחר יהיה מס רכוש על דירות, מחר יחליטו שהכנסות משכירות למגורים חייבות במס או שלמשכיר שלך יש הכנסות משכירות שגבוהות מהתיקרה ויביאו לחיוב במס...
מחר יוטל מס חדש או נוסף ...
זה סעיף כללי וכוללני ולא ברור על מה יחול ובאילו מקרים הוא תלוי סובייקטיבית במעמד של המשיכר ולא בך...
על זה לא הייתי חותם

Nemesis · שליחה #5 27/05/2019 14:48

לדעתי בשום פנים ואופן לא.
מה פתאום? פתאום הדירה תרשם על שם עסק ותהיה חייב במע"מ?
ישנו את המיסוי על השכירות ואתה תשא בו?

הסעיף הזה מראה לדעתי על משכיר לא הוגן בעליל.

AssafLots · שליחה #6 27/05/2019 14:50

Borderline1 כתב:מחר יהיה מס רכוש על דירות, מחר יחליטו שהכנסות משכירות למגורים חייבות במס
...

·

כבר היום יש אבל יש פטור לסכום שמתחת ל 5090

חישוב הפטור:
1. פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,030 ₪
בשנת 2018 (להלן "תקרת הפטור"), יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל.

תקרת הפטור בשנת 2019 עומדת על סכום של 5,090 ₪ 
...

https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/In ... kalot.aspx

Borderline1 · שליחה #7 27/05/2019 14:58

@AssafLots
·
אין מס רכוש על דירות יש מס הכנסה וזה לא אותו דבר

יש פטור עד התקרה וכל סכום מעבר מקטין ומפחית את התקרה בהיקף הסכום שמעבר כך שבכפל התקרה כבר אין פטור מהשקל הראשון....

השוכר לא אחראי לחבויות המס של המשכיר ושינויים במעמדו וזה מה שעלול לנבוע מהסעיף הזה כמו גם נשיאה בשינויי מדיניות מיסוי על מגורים שאצלנו הם דבר נפוץ ספציפית בנושא הזה ובכלל שינויי מדיניות מיסוי

eizen5 · שליחה #8 27/05/2019 16:37

נמחק.

moco · שליחה #9 27/05/2019 17:24

סעיף לא הוגן בעליל ולגמרי לא סטנדרטי.
זה לא סעיף מע"מ (שהוא פחות מטריד מבחינה מעשית) אלא סעיף "כל מס אחר" ובהחלט יש מס הכנסה על הכנסות משכר דירה (עם פטור עד תקרה מסוימת), כך שזה יכול להיות מאוד מעשי.
זה גם מוזר מאוד. מע"מ, אם יהיה (למשל, אם הנכס יעבור לבעלות חברה) זה מס שמוטל על השוכר , מס הכנסה מוטל על המשכיר ותלוי בים פרמטרים שלא נוגעים בכלל לדירה עצמה, אלא להכנסות שיש למשכיר מדירות אחרות או בכלל ההכנסות הכלליות שלו. לא סביר שלשוכר תהיה חבות על דברים שלגמרי לא בשליטתו.

הסעיף המקובל בהקשר של מיסים לא ידועים בזמן חתימת החוזה הוא משהו כזה:
"כל מס, אגרה, היטל או תשלום חובה ממשלתיים אחרים החלים על פי כל דין על המשכיר כבעלים של הדירה (להלן ביחד - "תשלומי החובה") יחולו על המשכיר, ואם יחולו על פי כל דין על השוכר – יחולו על השוכר."

למרות כל האמור לעיל, לא הייתי נבהל ובורח.
ברוב המקרים למשכיר אין כוונת זדון וסביר שהוא בכלל העתיק את החוזה ממקום אחר מבלי לתת דעתו בעיניין. אם הוא טיפוס של "סוחר" יכול להיות שהוא מכניס עיזים כאלה כדי שיהיה לך מה להוציא ולהרגיש טוב.
פשוט תתנגד לסעיף הזה ולכל סעיף בעייתי אחר. אם המשכיר סביר הוא יבין ויסכים. אם הוא מתעקש על הסעיף, אז וותר על הדירה, לא רק בגלל הסעיף עצמו שסביר שלא יגיע למימוש, אלא בגלל שאתה לא רוצה בעל דירה מסוג כזה - זה פתח לבעיות בהמשך.

Borderline1 · שליחה #10 27/05/2019 17:27

לעניין מע"מ (נכון למצב הקיים היום)אין רלבנטיות לזהות או מעמד המשכיר.
יש פטור ממע"מ על השכרה למגורים, חל על עוסק ומי שאינו עוסק

beltar · שליחה #11 27/05/2019 18:18

הסכם שכירות צריך לנקוב מראש בגובה שכה"ד. אם במהלך השנה המשכיר יגלה שהוטלו עליו מיסים חדשים, והוא רוצה להעלות את שכה"ד, אז הוא ממילא יכול לעשות את זה, כי בכל הסכם שכירות שאני מכיר ניתן לבטל את ההסכם בהתראה מראש של כמה חודשים. אם הוא מבקש להעלות את שכה"ד, ואתה לא מסכים, אז הוא יכול להודיע שהוא מפעיל את האופציה לביטול.

גובה שכה"ד צריך להיקבע לפי שכה"ד המקובל לדירות דומות. אם המשכיר רוצה להעלות מעבר לזה אז אתה יכול לא להסכים, ולעבור לדירה דומה בשכ"ד שיותר קרוב לתנאי השוק.

ברור שבמציאות זאת טירחה רצינית לעבור דירה. אבל הטיעון המרכזי שכדאי לך להשתמש בו כאשר אתה מבקש לבטל את הסעיף הזה הוא ששכה"ד נקבע לפי שכה"ד של דירות דומות, ולא לפי המיסים הפרטניים שמושתים על המשכיר (שהם שונים בין אדם לאדם, למשל לפי כמה דירות הוא משכיר).

moco · שליחה #12 27/05/2019 18:26

@beltar
יש לך טעות. ברוב החוזים אין אופציה לביטול לפני סוף שנת שכירות שלימה.
אין הרבה שוכרים שיסכימו לכך כמו שאין הרבה משכירים שיסכימו לאופציה הפוכה.
שוכר רוצה ראש שקט לשנה (לפעמים יש תקופות אחרות אך לרוב מדובר בשנה) וכך גם המשכיר.

לפעמים כן יש סעיף כזה בגלל צרכים מיוחדים אך זה יבוא עם וויתור מסויים בגובה שכר הדירה.

beltar · שליחה #13 27/05/2019 19:11

@moco

ב-4 מתוך 4 הסכמי שכירות שחתמתי עליהם (כשוכר) היתה אופציה להתרת ההסכם בהתראה של כמה חודשים. זה היה עם אנשים שונים ובערים שונות.

moco · שליחה #14 27/05/2019 20:48

אז יש לי יותר ניסיון ממך (גם שלי ובתקופה האחרונה של ילדיי) ורק פעם אחת הועלתה בקשה כזו ונדחתה, והמשכיר מייד וויתר.
הניסיון שלך נראה לי מקרי, או שלבקש תמיד אפשר בשיטת המצליח, אבל האם נתקלת במשכירים שעומדים על הסעיף ולא מוכנים להשכיר בלעדיו?
כשוכר לא הייתי מסכים לדבר כזה, אלא אם כן זה מלווה בגזר בדמות שכ"ד נמוך משמעותית מהשוק.

שים לב שחוזה כזה מסכן את השוכר מעבר לזה שחייו האישייים כפופים לשינויי תוכניות אישיות של המשכיר. יכול להיווצר מצב, ולצערנו זה לא כל כך נדיר בעשור האחרון במרכז הארץ, ששכר הדירה בשוק קופץ. במקרה כזה יכול להיות כדאי למשכיר לסיים את החוזה כדי להרוויח יותר בחוזה חדש. מעבר לכך, גם אם אין קפיצה גדולה בשוק אלא סתם אווירה של עודף ביקוש (כמו בת"א), סעיף כזה יאפשר למשכיר ללחוץ על השוכרים להסכים להעלות את שכר הדירה כדי להישאר.

שנה זו לא תקופה ארוכה, ולא סביר להסכים לחוסר וודאות על סיום שנת שכירות שלימה.