תמ"א 38/1 . יש לכם המלצה על משרד עו"ד שמתעסק בנושא

[b2k]

תמ"א 38/1, שכבר ליווה פרוייקטים כאלה בעבר. ופרוייקטים אלו הסתיימו.
ומכיר את הנושא על כל בוריו (ולא עו"ד שמתמחה בנדל"ן ללא ידע בתמ"א).

אם עשיתם תמ"א 38/1 בבניין וממליצים, אשמח לשמוע.
איזור המרכז.

[Borderline1]

תמ"א 38/1 זו התוכנית הכי לא משתלמת לבעלי הדירות והכי רווחית ליזם.
אם הדבר אפשרי כלכלית מציע שתבחנו לבצע את הפרויקט בעצמכם - כך שתתחלקו בזכויות הבניה הנוספות ביניכם בין אם על ידי הגדלת הדירות הקיימות בצורה מהותית או מכירת כולן או חלק שישאר החוצה במהלך הפרויקט.
כל דרך אחרת מבאה לקבלת תמורות נמוכות באופן לא פרופורציוני ביחס לשווי הזכויות שאתם נותנים
הנ"ל נכון לפחות לאזור ההארד קור של המרכז

[guys]

ואם אפשרי מבחינת נכונות הדיירים, הכי טוב לעיר וגם לבעלי הדירות זה כמובן בניין חדש לגמרי.
נכון, הליך הבניה ארוך יותר (לא מהותי בעיניי) אבל התמורה עדיפה בהרבה...

באיזו עיר הבניין המדובר? צריך להבין שיש הבדלים במדיניות בין ערים שונות ובטח בין תמ"א עיבוי להריסה ובנייה מחדש...

[b2k]

Borderline1
ברור שהיזם מרוויח.
להרים פרוויקט כזה לבד...צריך הון עצמי של לפחות 3-4 מיליון שקל...+ מימון של עוד 7 מיליון שקל... (אם לא יותר) + הבנה בתחום + גורם מממן...(בנקאי או חוץ בנקאי שמן הסתם לא ייתן לך את הכסף בלי שייראה שאתה תוכל להחזיר לו אותו...)
ל 98% מהאנשים שלא מתעסקים בבניה ויזמות בניין אין את הידע הזה.

להרים פרוייקט לדיירים שלא מכירים את התחום...זה כאב ראש ענק. לא קטן. ענק.

לכן פונים ליזם.
שינהל...ויגיש מסמכים...וילך לוועדות...ויתכנן את הפרוויקט עם כל הגורמים הרלוונטיים...הנדסה, אדריכלות...וכו'
ייקח את הזכויות שנותנים לנו...ושייתן לדיירים את המקסימום שאפשר.
כמובן שהיזם ירצה לקבל כמה שיותר ולתת כמה שפחות...

אבל הכל תלוי בנציגות הדיירים העו"ד שמלווה אותם, ובחירת היזם.

[Borderline1]

יש רווח ויש רווח
יש מה שהבעלים נותנים ויש מה שמקבלים.
היזם מקבל מימון בדרך של שיעבוד הקרקע של הבעלים- אתם נותנים לו את הבטחונות למימון
ההון העצמי יחסית נמוך
ולא כמו שמתואר על ידך
תפריד בין החלק החיזוק והשיפוץ לחלק הבניה הנוספת - את הבניה הנוספת היזם בונה לעצמו ולא עבורך זה לא חלק מהתמורה


אין ספק שביצוע עצמי דורש השקעה של זמן וגם כסף (הון עצמי בהיקף הרבה יותר מצומצם ממה שאתה חושב).

שוב בהיבט הכלכלי זו העסקה הכי לא כדאית לבעלי דירות... אין לי מה להוסיף על זה...
תעשו השיקולים ותדעו על מה אתם מוותרים
דבר חשוב- רוב החברות השוק הן חברות של "יזמים" במרכאות הן קבלני חתימות שאוספים אותן עבור קבלן מבצע מעט מאד חברות בתחום בונות בעצמן ומבצעות הפרויקט וזה עוד סיבוב שעושים על הבעלים ועוד גורם שגוזר קופון בדרך למימוש

[b2k]

שוב בהיבט הכלכלי זו העסקה הכי לא כדאית לבעלי דירות... אין לי מה להוסיף על זה...

...

אין על זה ויכוח. מסכים איתך.
על מה אנחנו מוותרים אנחנו יודעים. זכויות בניה. ששוות הרבה כסף.
השאלה מה אנחנו מקבלים?
האם אנחנו יכולים להרים פרוייקט כזה לבד? התשובה היא לא.
כי אין לנו את הידע, הזמן, והכסף. וזה לרוב האנשים...ולכן פונים ליזם. שלוקח מתכנן ומגיש את האישורים לעיריה לקבלת היתר בניה, מביא קבלן בניה, אדריכל, מפקח,מהנדס מדידות, מהנדס גנים, מהנדס אינסטלציה וביוב, מהנדס מעליות,חשמל, תקשורת, ....וכו' וכו').

ושנותן 25 מטר בניה לכל דירה + 8 מטר מרפסת שמש + בניין משופץ+ מעלית.

[Borderline1]

@b2k
אני לא יודע באיזו עיר מדובר ואיך הבניין בנוי על החלקה
אבל בהנחה שלא מדובר בתל אביב- ותוספת 25 מ"ר לכל דירה די מוכיח שלא מדובר בתל אביב כי בתל אביב זה לא אפשרי בכמעט כל המקרים בטח בחיזוק...
25 מ"ר תוספת לכל דירה זו תוספת של 25מ"ר*מספר הדירות בקומה לשטח הגג ולבנית הקומות על הגג (מה שהופך את זה במישור הכלכלי לסוג של הריסה ובניה (בלי הריסה).
בקיצור היזם לא מפסיד מזה...
אין צורך במומחיות צריך לקחת מומחים כדי שינהלו את הפרויקט עבורכם כשם שהיזם לא מבין חיזוק אלא לוקח קונסטרוקטור לתכנון וכנ"ל לאדריכל שיתכנן כך אתם יכולים לעשות ולהגדיל התמורות שלכם.
אני לא אומר שזה לא מורכב ומסובך ומוציא מתחים בין בעלי דירות לפני השטח אבל זה אפשרי וכדאי..

[yossix]

אף מוסד כספי לא יממן אתכם אם תלכו על זה לבד

[Borderline1]

@yossix
פשוט אמירה לא נכונה, עובדתית, שלא ברור לי מה המקור שלה ועל מה היא מתבססת,

[yossix]

זכותך לחשוב כך.
אני מממן יזמים בעשרות פרויקטים כאלו והיו אלי פניות, לא רבות יש לומר, של בעלי דירות למימון עצמי.
רגולטורית, רק בנק למשכנתאות רשאי לממן את זה והוא לא יממן בניה רוויה.

[moco]

קודם כל תשובה לשאלה המקורית: http://raisman.co.il/. אנחנו עוד בתחילת הדרך איתם אך הרושם שמתקבל עד עתה הוא טוב, בכל מקרה, הם בהחלט מומחים לתחום הספציפי הזה.

לגבי הטענות של Borderline1 אז הן לא מהותית שונות מטענה מסוג "לא כדאי להזמין שרברב להחליף את הברז, יותר כלכלי להחליף לבד".
זו טענה נכונה בפני עצמה, אבל מה, צריך ללמוד להחליף ברז ואם עושים טעות, עלולים לעשות נזק יקר ממה שרציתם לחסוך.
נכון שבפרויקט בנייה החיסכון הפוטנציאלי גדול בהרבה מדוגמאת הברז, אבל גם הקושי לביצוע עצמי גדול בהרבה והסיכונים גדולים בהרבה. יש להוסיף על כך את הקושי הייחודי של פרויקט תמ"א שנובע מכך שזה לא פרויקט אישי אלא פרויקט קבוצתי של הרבה בעלי דירות שלכל אחד יכולים להיות אינטרסים קצת שונים, ובוודאי טמפרמנט שונה ויחס שונה לכסף ולסיכונים כספיים.

תכלס, לא שמעתי על הרבה ביניינים שעושים את זה לבד וזה לא שאנשים מוותרים כל כך בקלות על כסף.
מה שברור, כמו כל החלטה עסקית, זה שיש לנהל מו"מ מול כמה יזמים כדי להגיע לעסקה אופטימלית.

[wallalon]

@Borderline1
·בגדול אתה צודק שעדיף בניין חדש על פני ישן, אבל ככל שידוע בתמא2 מקבלים דירה באותו גודל+- ובתמא 1 הדירה גודלת באופן משמעותי בהרבה פרויקטים.

אתה מכיר פרויקט 38-2 שבוצע ע"י הדיירים?

[Borderline1]

אני לא התייחסתי לעדיפות בין פרויקטים אלא רק לעניין ההוגנות בעיסקה בהתחשב בתמורות שמקבלים. על בסיס של תמורות, תמ״א 38/2 הוגנת יותר כלפי הדיירים.
ההנחה שהריסה ובניה מקבלים אותה דירה למול תוספות גדולה בחיזוק . לא נכונה ואין לה בסיס, הכל תלוי בחלקה ובבית שבנוי עליה.
לפעמים דווקא בהריסה ובניה התמורות בהיבט שטח דירת תמורה יכולות להיות גדולות יותר, אבל שוב הכל תלוי. מקרה פרטני.
בחיזוק ליזם יש אינטרס להגדיל דירות קיימות ככל שניתן כי מקבל הגדלת שטחי הקומות שלו בהתאמה(אפשר להתייחס לזה כמיני הריסה ובניה רק בלי הריסה.
תמ״א 38/2 הרבה יותר מסובך לביצוע עצמי על ידי הבעלים היקפי המימון הרבה יותר גדולים וההון העצמי שנדרש במיוחד בשלבים הראשוניים לפני שיש היתר בניה ואפשר לערב גורמי מימון חיצוני הם לא מבוטלים.

אני לא מכיר תמ״א 38/2 בביצוע עצמי בבית משותף מרובה בעלים להבדיל מבעלים יחיד שמחליט להרוס ולבנות מחדש בניין בבעלותו.

לביצוע עצמי, חיזוק הוא משהו יותר מעשי ואפשרי מבחינת הבעלים