"מחירי הדירות צנחו ב-40%" - נפלא?

שליחה #1 22/05/2017 14:16

http://www.themarker.com/realestate/1.4104704

"הפוליטיקאים, החוקרים, העיתונאים ואף מבקר המדינה מרבים לנתח את עליית המחירים בשוק הדיור בעשור האחרון, כשהם מתעלמים מהשנים שקדמו ל-2007 - שהתאפיינו בירידת מחירים ■ מה אפשר ללמוד מהבעיות ומהדינמיקה של שוק בירידות מחירים?"

מה דעתכם?

Lior_M · שליחה #2 22/05/2017 18:42

דעתי היא שכולם מתעלמים מהבעיה האמיתית.
הבעיה היא לא מחירי הדירות. מחירי הדירות הם סימפטום לבעיה האמיתית שהיא פערי השכר.

ואני אדגים את הטענה שלי כך :
נניח שמחר בבוקר או בעוד שנה מחירי הדירות יירדו ב 25%. האם לזוג צעיר יהיה יותר קל לרכוש דירה ?
התשובה היא שממש לא ולמעשה יהיה לו יותר קשה לקנות דירה. הסיבה היא שיש מספיק אנשים עם יותר כסף מאותו זוג צעיר שיהיו מוכנים לשלם על אותה דירה קצת יותר. זה גם מסביר למה המחירים לא באמת יורדים ולמה הם כנראה גם לא יירדו. פשוט יש מספיק אנשים שמזרימים כסף לשוק הזה.
השאלה אם כן לא צריכה להיות "איך זוג צעיר אמור לרכוש דירה בשנת 2017" אלא, "איך יש לאנשים כסף לרכוש דירה שניה שלישית ורביעית .."
וזו כמובן עובדה. יש אנשים שקונים את הדירה השניה והשלישית שלהם. ואין לכם מה לחפש רחוק מדי. כל אחד מכיר אחד כזה לפחות.

ליאור

Nemesis · שליחה #3 22/05/2017 23:02

אם יש מספיק דירות, לאף אחד לא יהיה אינטרס לקנות דירה שלישית ורביעית וחמישית שישארו ריקות.

Lior_M · שליחה #4 23/05/2017 0:17

Nemesis כתב:אם יש מספיק דירות, לאף אחד לא יהיה אינטרס לקנות דירה שלישית ורביעית וחמישית שישארו ריקות.
...

·
אתה מסתכל על זה הפוך.. לעולם לא יהיו מספיק דירות אם אנשים קונים שלוש דירות..

stass · שליחה #5 23/05/2017 1:13

Lior_M כתב:איך יש לאנשים כסף לרכוש דירה שניה שלישית ורביעית ..
...

·מה זאת אומרת איך?
מירושה, מאקזיטים, מעסקים מצליחים, מהשקעות, מקניה של ביטקוין ב100$ לפני עשור פור גוד סייק.

אתה רוצה למנוע מבני אדם זכות לבעלות על קניין?

זה בסדר גמור שיש לאנשים כסף לרכוש 3-4 דירות.

כמו שאמרו כאן, מדובר על אלטרנטיבות. אם ההשקעות ההון שלך ממוסות ב25% + ריבית סופר נמוכה מה שמשפיע על אפשרויות ההשקעה שלך באפיקים יותר סולידים כמו אג"ח\קרנות כספיות\פקדונות רגילים, מה הפלא שכולם פונים לנדלם עם כל החכסונות שלהם?

itamars2 · שליחה #6 23/05/2017 6:49

@stass
·שכחת את ביטול האגח במידנה בריבית קבועה שהניבו 3-4% בצורה קבועה.

Lior_M · שליחה #7 23/05/2017 7:32

stass כתב:
...
...
·מה זאת אומרת איך?
מירושה, מאקזיטים, מעסקים מצליחים, מהשקעות, מקניה של ביטקוים ב100$ לפני עשור פור גוד סייק.

אתה רוצה למנוע מבני אדם זכות לבעלות על קניין?

זה בסדר גמור שיש לאנשים כסף לרכוש 3-4 דירות.

כמו שאמרו כאן, מדובר על אלטרנטיבות. אם ההשקעות ההון שלך ממוסות ב25% + ריבית סופר נמוכה מה שמשפיע על אפשרויות ההשקעה שלך באפיקים יותר סולידים כמו אג"ח\קרנות כספיות\פקדונות רגילים, מה הפלא שכולם פונים לנדלם עם כל החכסונות שלהם?
...

·

אני לא רוצה למנוע מאף אחד כלום, רק מנסה להסביר למה מחירי הדיור הם לא הבעיה האמיתית. בשביל לפתור את בעיית מחירי הדיור צריך לטפל בבעיית פערי השכר. אפשר כמובן גם לא. אפשר להמשיך לקשקש על מלחמה במחירי הדיור. כולנו רואים שהיא לא באמת עוזרת.

stass · שליחה #8 23/05/2017 10:16

אתה מנסה להסביר ואתה טועה. מחירי דיור הם חלק ממפת מאקרו עולמית הקשורים בריבית, אלטרנטיבות השקעה ומדיניות אי-בנייה במרכז לאורך שנים ("כולם לפריפריה!")

שליחה #9 23/05/2017 11:49

stass - מה הקשר לאי בנייה במרכז? הרי המחירים גם בצפון כמעט הכפילו את עצמן בעשור האחרון.

Lior_M · שליחה #10 23/05/2017 12:46

stass כתב:אתה מנסה להסביר ואתה טועה. מחירי דיור הם חלק ממפת מאקרו עולמית הקשורים בריבית, אלטרנטיבות השקעה ומדיניות אי-בנייה במרכז לאורך שנים ("כולם לפריפריה!")
...

·

הריבית הנמוכה היא רק חלק מההסבר. אני מסכים שהיא לא עושה טוב למגמת ההתיקרות. התחלות בניה ? המספרים גבוהים במאות אחוזים ממה שהיה נהוג בעשור הקודם. הבעיה היא שעל כל אחד שיכול לרכוש את הדירה שבונים, יש 7 שלא יכולים.
ההסבר של פערי השכר עונה גם על השאלה למה הכל פה יקר (ולא , זה לא רק בגלל מיסוי ). ובכן, יקר ? תלוי למי ..

stass · שליחה #11 23/05/2017 13:31

Huber כתב:stass - מה הקשר לאי בנייה במרכז? הרי המחירים גם בצפון כמעט הכפילו את עצמן בעשור האחרון.
...

הקשר הוא השפעה על ההיצע. לדוגמא, תוצאה ראשונה http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4406800,00.html

לא טענתי שזאת הסיבה היחידה אלא אחת הסיבות. לא חד חד ערכי. הצפון מושפע מסיבות אחרות.

stass · שליחה #12 23/05/2017 13:35

Lior_M כתב:
...
...
·

הריבית הנמוכה היא רק חלק מההסבר. אני מסכים שהיא לא עושה טוב למגמת ההתיקרות. התחלות בניה ? המספרים גבוהים במאות אחוזים ממה שהיה נהוג בעשור הקודם. הבעיה היא שעל כל אחד שיכול לרכוש את הדירה שבונים, יש 7 שלא יכולים.
ההסבר של פערי השכר עונה גם על השאלה למה הכל פה יקר (ולא , זה לא רק בגלל מיסוי ). ובכן, יקר ? תלוי למי ..
...

·
אני אשמח לראות את המחקרים עליהם אתה מבסס את הטענות שלך. אלא אם כן זה "מה שאתה מרגיש".

stass · שליחה #13 23/05/2017 13:42

itamars2 כתב:@stass
·שכחת את ביטול האגח במידנה בריבית קבועה שהניבו 3-4% בצורה קבועה.
...

·

כחלק מתיקי הפנסיה עדיין קיימים אג"ח יעודיים של 4% אם אני לא טועה. מה שכן, החידוש האחרון, הוא שינוי החלק שלהם בתלות בגיל האדם (או משהו דומה לזה).

ובמקרה והתכוונת כאן לאג"ח "רגיל" שהמדינה מנפיקה, המדינה עדיין מנפיקה אג"חים... רק שהתשואה שלהם לפדיון משתנה כתלות בריבית במשק. אז 3-4% רחוקים מאוד מאיתנו בתנאי הריביות הנוכחיים...

moco · שליחה #14 23/05/2017 16:02

Lior_M כתב:
...
...
·
אתה מסתכל על זה הפוך.. לעולם לא יהיו מספיק דירות אם אנשים קונים שלוש דירות..
...

·

יש פה טעות נפוצה. חוץ מבמקרים חריגים, הדירות לא נשארות ריקות. הן מושכרות למשפחות שגרות בהן.
אם לא היו מעונינים בהן משקיעים, אז אולי מחיר הדירות היה יותר נמוך, אך מחיר השכירות היה עולה.
בסופו של דבר מה שחשוב זה האם יש מספיק דירות לשכן את האוכלוסייה. מי הוא בעל הדירה שולי לעיניין.
לסבר את האוזן: אם יגרמו באמצעות חוקי מיסוי וכו. (אך לא באמצעות הוספת דירות ממש) למשקיעים למכור דירות ולא לקנות, אז אולי יעזרו לקבוצה אחת באוכלוסייה לרכוש, אך מנגד יקשו מאוד על קבוצה אחרת לשכור. לא ברור שזו מטרה טובה מבחינה חברתית.

שליחה #15 23/05/2017 19:22

moco, אהבתי ומתחבר לביאור שלך

דורון.

Lior_M · שליחה #16 23/05/2017 21:33

stass כתב:

...
...
·
אני אשמח לראות את המחקרים עליהם אתה מבסס את הטענות שלך. אלא אם כן זה "מה שאתה מרגיש".
...

אל תאתגר אותי עם מספרים.

התחלות בניה באלפים :

2010 - 33.3
2011 - 34.1
2012 - 37.4
2013 - 42.5
2014 - 44.6
2015 - 52.8
2016 - 52.4

ב 2016 57.3% יותר התחלות בהשוואה ל 2010
דירות בבניה בשנת 2016 - כ 112 אלף ( מצטבר )

מקור : משרד הבינוי והשיכון בשיתוף הלמ"ס.

אבל נראה לי שלא הצלחתי להסביר את עצמי. הטענה שלי היא שאין שום בעיה עם מחירי הדירות ומדובר בסמפטום לבעיה אחרת שהיא בעיית פערי השכר. אני מסכים שיש בעיה ( אקוטית ) לפלח מסויים באוכלוסיה לרכוש דירה והסיבות לכך רבות ומגוונות אבל לדעתי הסיבה העיקרית היא שיש מספיק אנשים עם מספיק כסף נזיל שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה שניה ושלישית, ולא, אי אפשר להאשים את הבנקים שהם נותנים אשראי בלי חשבון כי יש הגבלות משמעותיות על משכנתאות לדירה שניה ומעלה.
בסופו של דבר אין בעיה אקוטית של היצע לפחות לא נראה כך מהמספרים. אין לי יסוד להניח שב 2017 יש יותר זוגות צעירים באופן משמעותי ממה שהיה לפני 10 שנים. לא גדלנו כל כך הרבה .. ובכל מקרה הגידול בהתחלות הבניה היה אמור לסגור את הפער. מישהו פשוט קונה דירות בלי הכרה. כמות העסקאות מעידה על ביקושים ערים בשוק הנדל"ן, כלומר המחירים הגבוהים לא נובעים מחריג סטטיסטי ויציבות המחירים בשנה האחרונה ( באופן יחסי ) מעידה על כך שהשוק הגיע לנקודת שיווי משקל ( תודה לאל ).
הריי אם היה מחסור בהיצע או עודף ביקושים המחירים היו ממשיכים לעלות ואם היה עודף היצע או לחילופין ירידה בביקושים המחיר היה יורד.

אני באמת לא רוצה להכנס לסיבות לפערי השכר בישראל אבל ממש בקצרה הם נובעים מארבעה כשלים מבניים במשק הישראלי :

פנסיות תקציביות
שלטון הוועדים
שכר הבכירים
קשרי הון שלטון או כמו שקוראים לזה בשכונה - שחיתות

הראשון שיודיע שהוא מתכוון לטפל באחד הנושאים הללו ( ובתנאי שהוא לא היה מנחה של תוכנית אירוח מצליחה בטלביזיה ) יקבל את הקול שלי. בינתיים אין סיבה לקום מהספה.

כל מה שנכתב כאן הוא כמובן לדעתי הבלתי קובעת, בלתי נחשבת והבלתי משוחדת.

ליאור

stass · שליחה #17 23/05/2017 22:08

אל תאתגר אותי עם מספרים ו:
א. הצגת מספרים שלא מתקשרים בשום אופן לטענה בהקשר אליה התעניינתי במספרים - הקשר בין מספר הדירות בבעלות למחסור בדירות למגורים.
ב. המספרים רק מוכיחים את הטענה שלי - כמות הבנייה עד לפני התקופה האחרונה היתה פי 2 יותר נמוכה (ואף יותר!). ב2010 כ30K וב2016 כ100K. מעניין מה היו המספרים עוד 3 שנים אחורה.

נו באמת.

idoavdi · שליחה #18 23/05/2017 22:13

Lior_M כתב: בסופו של דבר אין בעיה אקוטית של היצע לפחות לא נראה כך מהמספרים. אין לי יסוד להניח שב 2017 יש יותר זוגות צעירים באופן משמעותי ממה שהיה לפני 10 שנים. לא גדלנו כל כך הרבה .. ובכל מקרה הגידול בהתחלות הבניה היה אמור לסגור את הפער.
...

·

אתה שוכח דבר אחד.
המספרים שכתבת הם התחלות בניה ולא סיום. לכן ההשפעה של המספרים הללו היא בערך בשלוש שנים דיליי (משך זמן ממוצע לבניית דירה).
ההתחלות הנמוכות יחסית עד שנת 2013 הן חלק ניכר מהמחסור בהיצע שהוביל לעליית המחירים.
הגידול המשמעותי בהתחלות הבניה בשנים 2015-2016 הן בדיוק הסיבה למה מחירי הדירות מתחילים עכשיו לרדת ועוד ימשיכו לרדת בהמשך (בתנאי שייתמכו בעליית ריבית המשכנתאות כמו שקרה בחודשים האחרונים).

stass · שליחה #19 23/05/2017 23:34

יאפ. וכמובן הריבית. השפעותיה עצומות.