משכנתא, שוב אני.

mp3lll · שליחה #1 14/10/2016 17:56

אז קראתי קראתי, קראתי.
כרגע אני צריך "לבנות" תמהיל, למה לא להשמש בחוכמה שלכם גם?

אלה הריביות המוגזמות שקיבלתי לגבי מליון 50.

אשמח לעצות שיתוף, מחשב, מה שעובר לכם, מעריך זאת!

menny · שליחה #2 14/10/2016 18:31

תנסה לא צמוד מדד, את הריבית המשתנה תשנה לעוגן+ X% (זה בערך אותה ריבית אבל לא צמוד..)

itamars2 · שליחה #3 14/10/2016 20:40

אני אישית גם לא אוהב את ההצמדה- הריבית היא סיכון מספיק, אתה צרריך לגדר אותו ככל הניתן ולשים כמה שיותר נקודות יציאה,
לגבי סקר הריביות אני לא מעודכן כדאי לחפש בפורום משכנתאות

OhadG · שליחה #4 14/10/2016 21:02

הכל נראה פה הפוך.
למה הכל ל-30 שנים? זו הדרך הבטוחה לקבל את הריביות הגרועות ביותר, חוסר גמישות במשכנתא, וכנראה החזר חודשי נמוך מדי יחסית לסכום שנלקח.

מה גובה המשכנתא הנדרשת?
מה גובה ההחזר הרצוי (מקסימלי)?
האם יש סכומי ביניים צפויים (קרנות השתלמות למשל), אם כן, מתי?

נתחיל עם המידע הבסיסי הזה כדי להבין את הכיוון.

richrach · שליחה #5 14/10/2016 21:08

לטעמי ריביות קצת גבוהות, מה אחוז המימון הנדרש?

mp3lll · שליחה #6 14/10/2016 22:11

richrach/ OhadG
דווקא ההחזר יחסית גבוהה 5, אני הייתי רוצה בכלל לרדת ל4.
שכפי שעברתי הוא גבוהה בגלל רביות לא הגיוניות.
לשאלתך.
מליון 50
4 בערך.
אין.
מדובר ב 75 אחוז מימון.
30 שנה כי זו הדרך היחידה לקבל.

תודה!!!!

OhadG · שליחה #7 14/10/2016 22:25

זו בדיוק התגובה ממנה חששתי.

אתה נמצא בקצה של הקצה מבחינת המשכנתא, משכנתא בסכום גבוה, עם החזר נמוך משמעותה משכנתא מסוכנת (וגם הבנק חושב ככה).
אתה עם אחוזי מימון גבוהים מאוד (מעל 60%), החזר חודשי נמוך מאוד, ואפס גמישות.
בנוסף, אל תשכח שבמשכנתא כזו כפי שאתה לוקח, אתה רואה רק את הסכום ההתחלתי, ההצמדות למדד והעליה הצפויה של הפריים יעלו עוד את המשכנתא שלך באופן משמעותי (שלא לדבר על הקפיצות הצפויות במשתנות 5).

לטעמי משכנתא שפויה היא כזו בה ההחזר החודשי לא עולה על 25% מההכנסה, בה אחוז המימון נמוך מ-60 אחוזים, ולא יותר מ-20 שנים (בממוצע, כמובן שיכול להיות למשל מסלול פריים ארוך יותר וקל"צ קצר יותר, אבל כממוצע לא הייתי מכוון לתקופה ארוכה מ-20 שנים).
בשביל משכנתא בסדר גודל של מליון ש"ח נדרש החזר חודשי של לא פחות מ-6000 ש"ח (לטעמי) על מנת לצאת לדרך. אני במצב כזה לא הייתי לוקח משכנתא.

אני מציע שתקפוץ לפורום משכנתאות בתפוז, תקרא כמה דפים אחורה ו/או תשאל שם. אני חושב (או חושש) שהחבר'ה שם יהיו קצת יותר בוטים ממני.

Nemesis · שליחה #8 14/10/2016 22:33

אני רק שאלה.
אתה רוצה לקחת מיליון ש"ח ל-30 שנה, ולהחזיר 4 אלף בחודש. קיבלת 5.
מה תעשה בעוד 5 שנים כאשר ההחזר יהיה 6? ובעוד 10 שנים כאשר ההחזר יהיה 7.5?

mp3lll · שליחה #9 14/10/2016 22:44

ההחזר בוודאות עולה כל 5 שנים?
זו הסיבה שאני מתעייץ לפני, בשביל לקבל מידע מקיף.

קיבלתי 5 כי הרביות שקיבלו הם מוגזמות מן הסתם, ואותם צריך לשפר כעת.

itamars2 · שליחה #10 14/10/2016 22:57

אתה יודע מה מעבר לזה,
איזה נכס קונים ב4 מיליון? זה נכס מניב?
לא רואים כל כך גם במה ששמת את החלוקה באחוזים של המסלולים שזה מידע חשוב,
אם תרצה המינוף של כל מסלול עליך או המשקולות.

nirfun · שליחה #11 14/10/2016 23:10

בנוסף לאמור לעיל, שים לב שאם תקנה דירה ששוה X והשמאי יעריך אותה בפחות מ-X אתה עשוי למצוא עצמך ללא מקורות מימון לשארית הכסף תוך כדי שאתה מחויב לספק אותו עד תאריך מסוים. לא נעים.

הדבר הנ"ל נכון רק אם אתה בקצה הסכום שהבנק מוכן לתת לך, ו-75% נשמע בהחלט ככה.

mp3lll · שליחה #12 14/10/2016 23:19

אני לא שם, הכנס שווה יותר.
זו הייתה בחירה שלי לקחת 75 מימון.

OhadG · שליחה #13 15/10/2016 0:19

בהתייחס רק לתמהיל ולריביות שקיבלת (ונזניח את כל הנורות האדומות שנדלקות במה שאתה מתאר מבחינת סיכון לך ולמשפחתך):

1. יש פחות משליש פריים בתמהיל שלך. תעלה אותו ל-33%. נראה גם שקיבלת ריבית של פריים + 0.2%, עליך להגיע לפחות לריבית של פריים - 0.5%.
2. לקחת חלק גדול מדי בריבית שהיא גם צמודה, וגם עם עוגן משתנה כל 5 שנים. מדובר על מסלול סופר מסוכן שאני לא ממליץ לאף אחד לקחת (בהסתייגות). הבעיה עם המסלול הזה שעם ההצמדה למדד אתה עלול למצוא את עצמך בעוד 5 שנים במצב שבו לא רק ששילמת כסף רב על הריבית הגבוהה בו (כ-140 אלף ש"ח), אלא גם לא צמצמת את הקרן שלך בכלום בגלל עליית מדד, ובתוספת השינוי בעוגן של 5 שנים ההחזרים שלך אפילו יעלו!
הסייג היחיד לשימוש במסלול הזה (של משתנה כל 5) הוא במקרה שיש לך דרך לפרוע את כל המסלול בעוד 5 שנים (למשל שימוש בקרן השתלמות) ומעוניין באותו הזמן לשלם מינימום ריבית. בכל מקרה אחר, לא הייתי מתקרב להצעה שכזו.

במקרה שלך, הכיוון צריך להיות באופן כללי:
1. 350 אלף ש"ח במסלול פריים (נניח P-0.5%) ל-30 שנים - החזר חודשי התחלתי של 1,141 ש"ח לחודש (כל עליה של 1% בפריים תעלה את ההחזר ב-150 ש"ח).
2. 700 אלף במסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-20 שנים. בהנחת ריבית של 5% החזר חודשי קבוע של 4,619.
סה"כ זה מסתכם בכ-5,760 ש"ח להחזר חודשי התחלתי.
סכום זה לא כולל ביטוחים שאתה מחוייב לקחת, ביטוח משכנתא (לבנק) וביטוח מבנה + תכולה אם חס וחלילה קורה משהו לנכס. בקיצור.. כמו שכתבתי קודם, לא פחות מ-6,000 ש"ח לחודש.

גם במשכנתא כזו הייתי בודק טוב איך אני עומד בהחזרים לאורך התקופה (יעלו עם עליית ריבית הפריים שנמצאת כיום בשפל של כל הזמנים) או לא לוקח.

אני מקווה בשבילך גם שהמשכנתא אמורה לכסות את כל שאר ההוצאות שמסביב:
- עו"ד
- מתווך (במידה ויש)
- פתיחת תיק משכנתא
- תוספות ושדרוגים (במידה ומדובר בדירה חדשה)
- תיקונים ושיפוצים (במידה ומדובר בדירה יד-2)
- הוצאות מעבר
- ריהוט
וכו' וכו' (כל זה יכול להסתכם בעוד מאות אלפי שקלים).

אני חושב שמה שאתה מתכנן גדול עליך בכמה מידות (אלא אם יש פרטים מהותיים שחסרים בתיאור שנתת) ובמקומך הייתי יורד מהעיסקה גם בעלות קנסות כאלו או אחרים, במקום לסכן את עצמך.

אוהד

mp3lll · שליחה #14 15/10/2016 8:36

כמובן הכל נלקח בחשבון.
תודה רבה אוהד, אני ממשיך לקרוא עם העצות שלך.
תודה!

itamars2 · שליחה #15 15/10/2016 12:50

מעבר למה שאוהד כתב תשתמש במחשבוהים שצירפתי ותראה איך נראה ההחזר בתרחשים שונים,
אוהד הסביר יפה את מהות כפל הסיכון בהצמדות והחשיפה הכפולה,
בד"כ שהמדדים גבוהים מורידים ריבית ולהפך אבל יש גם מצבי ביניים ששניהם פועלים באותו כיוון,
מסלול של ריבית משתנה לאצמודה הוא אחד המסלולים שגם אני לקחתי כי היה אטרקטיבי יותר מהאחרים בזמנו,
ומאפשר לפרוע בנקודות יציאה.
אני מציע לך להתמקד במו"מ ובהשוואת ריביות תתעדכן בתפוז,
למקסם את הפריים כרגע הוא הכי נמוך ומסלול שניתן לפרוע בכל עת,
ובנקודות היציאה במסלולים האחרים שיאפשרו לך גמישות.

lasik · שליחה #16 15/10/2016 12:51

@mp3lll
·
ככל שאני זוכר, אתה מתגורר בקרית אונו, ועל פי המחירים הגבוהים שם, אני מבין את הסיחרור אליו אתה נדרש להכנס לשם רכישת בית\דירה בסביבה.
הנושא של נכס מניב חשוב לצורך הקטנת הריסק במינוף הגבוה. במידה והמדובר בבית צמוד קרקע, קיימות שם אפשרויות לבתים עם יחידת דיור המאפשרת לך לממן חלק מהמשכנתא.

בהצלחה!

itamars2 · שליחה #17 15/10/2016 16:09

בגלל זה שאלתי אם הוא מניב- זה מוריד את הסיכון משמעותי הבעיה שלא בטוח שהבנק יתחשב ביכולת ההחזר המוגברת מכיוון שהיא עתידית ולא מתועדת.

Nemesis · שליחה #18 15/10/2016 17:09

mp3lll כתב:ההחזר בוודאות עולה כל 5 שנים?
זו הסיבה שאני מתעייץ לפני, בשביל לקבל מידע מקיף.

קיבלתי 5 כי הרביות שקיבלו הם מוגזמות מן הסתם, ואותם צריך לשפר כעת.
...

·
הריביות נמוכות היסטורית היום.
אמנם מעט פחות מאשר לפני שנה וחצי, אבל עדיין הריביות נמוכות.
אתה קיבלת מהבנק ריביות של אנחנו לא ממש רוצים אותך כלקוח, אבל אם כבר נקרע לך את הצורה.
בד"כ זה נובע מהערכת סיכון גבוהה של הבנק, והמספרים שאתה נותן תומכים בזה.

קח את המחשבון הזה (באדיבות מישהו שיצר אותו בפורום משכנתאות תפוז):
https://dl.dropboxusercontent.com/u/158 ... D7%99.xlsm

ותבדוק מה קורה לקרן ולהחזר החודשי עם הנחות מדד של 2.5% בשנה, ועלייה בריבית הפריים והמשתנה של 3.5%.
כמובן, כיוון שאתה מדבר על 30 שנה, התרחישים יכולים להיות הרבה יותר פרועים בהמשך.

Netanel · שליחה #19 15/10/2016 20:18

כמו שהרבה אמרו לפני.
אני מצטער להגיד את זה אבל המשכנתא הזאתי גדולה עליך.

אין דבר כזה משכנתא של מיליון ש"ח עם החזר חודשי של 4000 ש"ח.
יש לך פה משכנתא ש-100% ממנה היא בריבית משתנה (בין אם היא צמודה לריבית המשק או למדד).
מה תעשה כשהמדד יעלה? מה תעשה שהריבית במשק תעלה ותגיע ל-5-6% (היום היא 0.1%)?
ההחזר יתחיל לעלות עם השנים ל-6,7 ואפילו 8K בחודש (כתלות במדד ושינויי הריביות).
קח מחשבון משכנתא ותראה כיצד ההחזר עולה עם השנים.

לפי דעתי אתה חייב או להעלות את ההחזר החודשי ללפחות 5500 (עדיפות ל-6500-7000) ש"ח או לוותר על הרכישה הזאתי.

אם אתה בכל זאת רוצה את העיסקה הזאתי אתה יכול ללכת על:
350K בריבית פריים (מינוס חצי) ל-30 שנה
700K בקל"צ (קבועה לא צמודה) ל-30 שנה (ריבית משוערת 5%).
ההחזר במקרה כזה יהיה 5000 ש"ח בחודש. ורק שליש ממנו יהיה בריבית משתנה.

שים לב שהארכה של המשכנתא לתקופות של 30 שנה גוררת תשלום ריבית מאוד גבוה.
במסלול שהצעתי לך תשלם יותר מ-700K ריבית.

אני חוזר שוב על עצתי, וותר על העיסקה או תעלה את ההחזר החודשי.

mp3lll · שליחה #20 15/10/2016 20:33

אתם נהדרים, אני ממשיך לקרוא ולהבין.
לוותר זו לא אופציה.

תודה לכולם על העצות!