יועץ משכנתאות, כמה זה באמת מומלץ?

mp3lll · שליחה #1 06/10/2016 18:31

הלכתי לבנק לא הבנתי כלום מכל ההסברים שלהם.
לא מעט ממליצים לקחת יועץ, עד כמה הוא עושה את העבודה בשביל הלקוח?
כלומר רביות בנקים וכו?

Sound123 · שליחה #2 06/10/2016 18:43

חבל על הכסף.

תשקיע זמן באינטרנט ותדע הכל.

קל"ץ - קבוע לא צמוד מדד (הקרן מתחסלת תמיד וההחזר נשמר קבוע לאורך כל התקופה, למרות שבהתחלה הוא קצת גבוהה יותר ממשכנתא צמודת מדד.

פריים - אפשרי לחסל בכל רגע נתון ללא קנס - יתרון אדיר, אז אל תיתן לבנקאים להפחיד אותך שהפריים יעלה - תמיד אפשר לחסל ללא קנס, אפילו אם תיקח הלוואה בשביל זה (כרגע הפריים בשפל כל הזמנים, אך החוק מגביל רק 33% יכול להלקח בפריים)

טיפ חשוב - הבנק ימליץ לך על מה שמשתלם לבנק ולא לך.

mp3lll · שליחה #3 06/10/2016 18:50

תודה, ברור שהבנק ימליץ הנקודה שהעמלות והרבית נורא גבוהות.
וכפי שלא מעט אנשים אמרו לי יועץ יכול להביא רביות ממש טובות..

amira · שליחה #4 06/10/2016 19:08

לא חבל על שום כסף ולא בטיח.

באופן אישי לא לקחתי כי אני "היועץ" של החבר'ה ומעט מתמצה בתחום הפיננסי.

אבל, אם אתה שואל, אז כנראה שאתה צריך. לצערי אני לא מכיר כאלה ולכן לא יכול להמליץ.

בסופו של יוים זו ההוצאה הגדולה ביותר (של רובנו) ובשל מה שנדמה לי (לפי תיאורך) כפער המידע שקיים בינך ובין הבנק אתה עלול להינזק יותר מעלות הסוכן ובהתאם אילו אני במקומך - הייתי לוקח.

יחד עם זאת, להלן בכל זאת מספר עצות שלטעמי כדאי לך להקפיד עליהן:

ראשית, קח את המקסימום האפשרי בפריים, כאמור 33% ולא משנה מה ימכרו לך בבנקים. בדר"כ (תלוי במאפיינים הפיננסים שלך ושל שיעור ההלוואה מערך הנכס) תוכל לקבל כפריים מינוס 0.9 אם אתה לווה טוב ועד פריים מינוס חצי אם אתה לווה שנחשב למסוכן בעבור הבנק.

את שני השליש הנותרים הייתי לוקח רק בקל"צ (קבועה לא צמודה) למרות שהיא לכאורה יקרה יותר במעט. הסיבה היא שאני באופן אישי שונא סיכון. ברגע שנקבעה הריבית, לא משנה מה יקרה בשוק זה מה שתשלם עד לתום המשכנתא - אלא אם תבחר למחזר/לפרוע אותה קודם.

כדי לקבל מושג על הריבית שניתן לקבל במסלול זה תחפש בגוגל "ריבית קבועה לא צמודה בנק ישראל" ותמצא את הפירסמוים החודשיים של בנק ישראל שמפרסם את הממוצע בו נלקחו משכנתאות במסלול זה ביחס לתקופה המבוקשת. שוב, אם אתה לווה טוב תוכל להוריד עד כדי חצי אחוז מהנתוני המפורסמים, כמובן כפונקציה של מה קרה בשוק האג"חים לאותה תקופה, בחודש האחרון. אבל זה כבר מורכב מידיי להסבר בפורום.

מקווה שעזרתי.

alchemy · שליחה #5 06/10/2016 19:17

יעוץ לרוב מיותר, יש מלא חומר באינטרנט, מחשבוני משכנתא וכד'.
צריך ללמוד את מושגי היסוד, להחליט אילו מסלולים רוצים, לעשות סימולציות עם מחשבונים ולעשות סקר בין הבנקים.

mp3lll · שליחה #6 06/10/2016 19:21

alchemy
כן אבל עם יועץ עושה בשבילך הכל, מוזיל לך, "ריב" עם הבנקים לגבי הרבית, למה להתחיל ללמוד משהו שהוא לא התחום שלי ואין לי מושג קלוש בו?

amira
תודה על ההסבר המלומד.

amira · שליחה #7 06/10/2016 19:45

alchemy - אנחנו לא מכירים ובאמת שאין לי כוונת זלזול, אבל רק מי שבאמת לומד ומכיר את התחום מבין כמה הוא לא מבין.

הואיל ולא מדובר בקנייה של מגבר/מקרן/ כל commodity שהוא ובהתאם בעל פוטנציאל נזק מוגבל ומחושב שאז לחלוטין הייתי מסכים אתך, אלא מוצר כמעט בלתי מוחשי לאלה שאינם מצויים בתחום והואיל ומדובר בהוצאה כספית אדירה (בדר"כ) ובהתאם פוטנציאל הנזק, אני חולק עלייך לחלוטין.

בנוסף, חשוב לזכור כי ההסתברות שאלה שאינם "חיים" את הנושא יבצעו מיחזור משכנתא, שלא כחלק מ"עדר" כפי שקרה ב- 2008 -2009, גם היא מוגבלת ביותר(אני באופן אישי מיחזרתי שלוש פעמים את המשכנתא הראשונה עד שהבנק התייאש ונתן לי למחזר בשיחת טלפון

)

לסיכום, mp3lll ניסיתי לתת לך את עיקרי המידע.

אני הייתי מציע לך ללכת עם המסלולים שהצעתי ולעשות שופינג בין הבנקים. איגוד, לאומי, טפחות ודיסקונט - מניסיוני האחרים לא כל כך רלוונטיים (כולל משכן). לאחר שתשיג את העסקה הכי טובה שאתה יכול, נסה לסכם עם סוכן על אחוז מהחיסכון מעבר למה שהשגת בעצמך.

בהצלחה.

alchemy · שליחה #8 06/10/2016 19:49

משכנתא זה לא פיזיקה קוונטית, אני למדתי את הנושא תוך כמה ימים, התייעצתי עם חברים שלקחו משכנתאות וקראתי חומר באינטרנט.
לגבי הבנקים - עשיתי סיביב ב-5 בנקים תוך חצי יום, קיבלתי הצעות, בין 2 הצעות הכי טובות כבר התמכחתי עד שקיבלתי שיפור מירבי (כנראה).

אבל כל מקרה לגופו, אני קניתי דירה יד 2, רשומה בטאבו, ולקחתי גם משכנתא יחסית לא גבוהה.

Nemesis · שליחה #9 06/10/2016 20:44

ממליץ לך לגשת לאחת ההרצאות תחילה:

https://www.facebook.com/150paychecks/

mp3lll · שליחה #10 06/10/2016 21:10

קראתי על זה, לרוב זה סתם נראה לי כמו מישהו שלקח משכנתא והחליט לעשות הרצאות על זה בתשלום... לא יודע.

שאלה, הרי צריך אישור עקרוני, במזרחי קיבלתי וזה לקח כמה ימים, אז איך אני יעבור בין כל בנק?
כל אחד ירצה לעשות את התהליך לא?

Dbso · שליחה #11 06/10/2016 23:01

אני מאוד ממליץ,

מעבר לזה שהם חוסכים את הריצות בין הבנקים והטפסים למיניהם, בדרך כלל יש להם אנשי קשר בבנקים שנותנים להם מסלולים טובים.

לא ממליץ על החברות, זה סתם ערוץ שיווק נוסף, אלא על יועצים פרטיים.

אגב, גם אני לא מבין איך עושים את זה בחצי יום, כל בנק שהייתי בו לפני שלקחתי יועץ ביקש 200 טפסים ואישורים. שאגב, למי שלא מעוניין לחשוף את מצבו הפיננסי, לא מסתובבים סתם כך דרך יועץ.

Sound123 · שליחה #12 07/10/2016 0:02

Dbso כתב:אני מאוד ממליץ,

מעבר לזה שהם חוסכים את הריצות בין הבנקים והטפסים למיניהם, בדרך כלל יש להם אנשי קשר בבנקים שנותנים להם מסלולים טובים.

לא ממליץ על החברות, זה סתם ערוץ שיווק נוסף, אלא על יועצים פרטיים.

אגב, גם אני לא מבין איך עושים את זה בחצי יום, כל בנק שהייתי בו לפני שלקחתי יועץ ביקש 200 טפסים ואישורים. שאגב, למי שלא מעוניין לחשוף את מצבו הפיננסי, לא מסתובבים סתם כך דרך יועץ.
...

ההפך הוא הנכון - זה רק ייקר את ההצעה, את העמלה הוא מקבל גם מהבנק, כל שהם שומרים מרווח.
אם אתה לקוח "טוב" תקבל תנאים מעולים גם בלי יועץ, אם אתה לקוח "מסוכן" גם 20 יועצים לא יוזילו את ההצעה.

תנעל על מסלול ותעשה סבב בין 4-5 בנקים, ביקור בבנק לא לקח לי יותר מחצי שעה אחרי שבאתי אליהם מגובש עם מסלול שאני מעוניין בו ואמרתי להם מראש תודה אבל לא תודה על היעוץ "האובייקטיבי" שלהם. אישור עקרוני זה תהליך שלא לקח לי יותר מ 72 שעות (חלקם גם באותו היום).

משהו קטן לסיום...

אם יש לך זמן להיות בפורום, בטוח תמצא גם זמן ללמוד על נושא שהולך להשפיע לך על שנים רבות קדימה, באינטרנט יש הכל, כמו שידידי אמר בתחילת הפוסט זה לא פיסיקת קוואנטים וגם היועצים ניזונים מהאינטרנט. זמן היועץ לא יחסוך לך, גם ממנו הם יבקשו את תלושי השכר שלך ושאר אישורים, הם לא יסמכו על העיניים היפות שלו.

תקיש בגוגל "כמה קיבלתי" ותגיע לאתר עם נתוני אמת על ריביות שקיבלו אנים שתהיה לך נקודת פתיחה לבנק.
http://www.bankrate.co.il/site/mashkanta_howget.asp

mp3lll · שליחה #13 07/10/2016 0:19

זמן תמיד יש, הבנה אי, קראתי אין ספור, לא ברור לי העניין של המסלולים.

הבנק לא יכול לדעת עם אני לקוח מסוכן או לא, אני לא לקוח שלו.
אתה טוען שיועץ משכנתאות מקבל גם עמלות מהבנק?

Nemesis · שליחה #14 07/10/2016 0:20

mp3lll כתב:קראתי על זה, לרוב זה סתם נראה לי כמו מישהו שלקח משכנתא והחליט לעשות הרצאות על זה בתשלום... לא יודע.

שאלה, הרי צריך אישור עקרוני, במזרחי קיבלתי וזה לקח כמה ימים, אז איך אני יעבור בין כל בנק?
כל אחד ירצה לעשות את התהליך לא?
...

·

אני מכיר את הבנאדם מפורום אחר.
שמע לי, לך תשמע את ההרצאה. הוא לא מרוויח כלום מזה, הסכום הסמלי הוא לכיסוי הוצאות המקום, נסיעה וישיבה.
משכנתא זה לא עסק מסובך. זה סהכ קצת מתמטיקה בסיסית והבנה של קצת מושגים. כל אדם עם קצת ראש על הכתפיים יכול לחפש לבד ותוך מספר שעות להבין ולדעת יותר מאשר איש המכירות הממוצע שמוכר לך את המשכנתא בבנק. פשוט להרבה אנשים יותר נוח ללכת להרצאה קצרה שמעבירה הכל בצורה טובה ומתומצתת.
אחרי שתבין את המושגים והמסלולים תוכל להחליט יותר בקלות האם אתה צריך יועץ משכנתא או לא.

אם אתה רוצה ללכת ליועץ כדי להשיג ריביות טובות יותר, שכח מזה. הרבה בנקים בכלל הכריזו שלא עובדים עם יועצים חיצוניים. אולי חלק מהיועצים יוכלו להשיג לך ריבית טובה יותר מאשר אתה תוכל אם תלך לבנק או שניים בלי להתמקח. אבל אם תקדיש קצת מאמץ, תלך לרוב הבנקים ותתחר אותם אחד עם השני, תקבל ריביות טובות יותר מאשר ישיג לך היועץ לרוב.

יועץ טוב, ולדעתי מעטים היועצים הטובים, תפקידם לתכנן את המשכנתא בצורה אופטימלית לאורך חייה בהתחשב בנסיבות החיים. תקופות שאתה יכול להחזיר יותר ופחות. בנוסף, תפקיד מאוד חשוב של לומר ללקוח שלו שירד מהעץ מתי שהוא ופת מעל הפופיק. מעט מאוד עושים שאת.

mp3lll · שליחה #15 07/10/2016 0:28

Nemesis
תודה! כתבת מעולה תודה.

לא יצא מצב שבנק איקס יתן גובהה, ובנק y יגיד לי אז תלך אליו ״זה מה יש״?

Netanel · שליחה #16 07/10/2016 0:28

mp3lll כתב:קראתי על זה, לרוב זה סתם נראה לי כמו מישהו שלקח משכנתא והחליט לעשות הרצאות על זה בתשלום... לא יודע.

שאלה, הרי צריך אישור עקרוני, במזרחי קיבלתי וזה לקח כמה ימים, אז איך אני יעבור בין כל בנק?
כל אחד ירצה לעשות את התהליך לא?
...

אני דווקא ממליץ על ההרצאות שלו הן בהתנדבות לחלוטין.
חלק לא קטן מהן בחינם ואלו שעולות כסף עולות מעט מאוד (20-30 ש"ח רק בשביל לחסות על השכרת האולם)
אין לו מניע עיסקי

גילוי נאות - אני מכיר את מעביר ההרצאה

בנוגע לשאלה הראשונה שלך.
אני חושב שעדיף בלי יועץ משכנתאות.
התחום הזה הוא תחום די פרוץ וכל אחד יכול להפוך ליועץ משכנתאות.
בשביל שתבין שהיועץ לא מחרטט אותך אתה צריך ללמוד את הנושא (לפחות באופן בסיסי).
מאחר וזה לא מדע טילים ואפשר ללמוד את הנושא תוך מספר שעות אני חושב שזה שווה את המאמץ בלימוד.
כמו כן בתפז יש פורום משכנתאות שווה להיכנס ולראות איזה משכנתאות אנשים אחרים לוקחים.

Nemesis · שליחה #17 07/10/2016 0:39

mp3lll כתב:Nemesis
תודה! כתבת מעולה תודה.

לא יצא מצב שבנק איקס יתן גובהה, ובנק y יגיד לי אז תלך אליו ״זה מה יש״?
...

·

בהחלט יש מצב. ברגע שתגיע למצב שיש לך הצעה שאף בנק אחר לא מוכן להתחרות בה, הגעת כנראה למקסימום שאתה יכול באותה נקודה. חשוב מאוד ללכת עם תמהיל אחיד לבנק ולבקש הצעה על התמהיל, ולא לתת להם להציע כך שיהיה קשה להשווות.
זה גם קצת עניין של מזל. תלוי גם בסניף שאתה נופל עליו וכמה הוא רעב למשכנתאות.

אגב, הריביות היום עלו בצורה משמעותית כבר. הבנקים די שבעים וקרובים לתקרה שלהם מבחינת דרישות הלימות הון. מספרים שאמרו קודם כמו פריים פחות 0.9 כבר לא קיימים. גם 33 אחוז פריים קשה מאוד לקבל.

Sound123 · שליחה #18 07/10/2016 1:23

אני מכיר את הבנאדם מפורום אחר.
שמע לי, לך תשמע את ההרצאה. הוא לא מרוויח כלום מזה, הסכום הסמלי הוא לכיסוי הוצאות המקום, נסיעה וישיבה.
משכנתא זה לא עסק מסובך. זה סהכ קצת מתמטיקה בסיסית והבנה של קצת מושגים. כל אדם עם קצת ראש על הכתפיים יכול לחפש לבד ותוך מספר שעות להבין ולדעת יותר מאשר איש המכירות הממוצע שמוכר לך את המשכנתא בבנק. פשוט להרבה אנשים יותר נוח ללכת להרצאה קצרה שמעבירה הכל בצורה טובה ומתומצתת.
אחרי שתבין את המושגים והמסלולים תוכל להחליט יותר בקלות האם אתה צריך יועץ משכנתא או לא.

אם אתה רוצה ללכת ליועץ כדי להשיג ריביות טובות יותר, שכח מזה. הרבה בנקים בכלל הכריזו שלא עובדים עם יועצים חיצוניים. אולי חלק מהיועצים יוכלו להשיג לך ריבית טובה יותר מאשר אתה תוכל אם תלך לבנק או שניים בלי להתמקח. אבל אם תקדיש קצת מאמץ, תלך לרוב הבנקים ותתחר אותם אחד עם השני, תקבל ריביות טובות יותר מאשר ישיג לך היועץ לרוב.

יועץ טוב, ולדעתי מעטים היועצים הטובים, תפקידם לתכנן את המשכנתא בצורה אופטימלית לאורך חייה בהתחשב בנסיבות החיים. תקופות שאתה יכול להחזיר יותר ופחות. בנוסף, תפקיד מאוד חשוב של לומר ללקוח שלו שירד מהעץ מתי שהוא ופת מעל הפופיק. מעט מאוד עושים שאת.
·

Sound123 · שליחה #19 07/10/2016 1:25

mp3lll כתב:הבנק יבקש ממך תדפיסי עו"ש כמה חודשים אחורה ותלושי שכר ויבדוק אם קיימות הלוואות פתוחות.

לשאלתך האחרת - כן היועץ מקבל עמלות \ הטבות המבנקים (אז תחשוב לבד אם טובתך לנגד עיניו)

זמן תמיד יש, הבנה אי, קראתי אין ספור, לא ברור לי העניין של המסלולים.

הבנק לא יכול לדעת עם אני לקוח מסוכן או לא, אני לא לקוח שלו.
אתה טוען שיועץ משכנתאות מקבל גם עמלות מהבנק?
...

·

richrach · שליחה #20 07/10/2016 7:10

אני בתהליכי לקיחה וכן נעזרתי ביועץ
שבוע הבא צריך לקבל את ההצעה מהבנק, חסך לי הרבה כאב ראש, ריצות וחפירה באינטרנט ללמידת הנושא לעומק.

יועץ משכנתאות, כמה זה באמת מומלץ?

יועץ לא יוזיל שום דבר

לשאלתך