כמה עולה לבנות בית?

or_y · שליחה #1 18/07/2015 16:06

שלום,
בהנחה שקונים שטח עם היתרים מתאימים במרכז הארץ.
כמה (בערך) עולה לבנות בית דו קומתי בשטח של כ 150 מ"ר?
כמה עולים כל ההיטלים השונים? אדריכל? חשמל? קבלן וכו'.
אולי יש קישורים עם מידע מתאים?

תודה
אור

istarmini · שליחה #2 18/07/2015 18:10

הכל תלוי בסטנדרט הבניה שאתה רוצה

8000 ש״ח למ״ר + מע״מ גמר
סטנדרטי
10000 ש״ח -גמר בינוני
12000 ש״ח - גמר גבוה

בהצלחה

of1978 · שליחה #3 18/07/2015 21:03

לשאול כמה עולה בית זה כמו לשאול כמה עולה אוטו.

תלוי בהמון גורמים:
1. איפה אתה בונה את הבית - לבנות בצפון ובדרום עולה פחות מהמרכז.
2. איזה סוג אדמה? יש כמה סוגי ביסוס.
3. האם הבית נמצא בשיפוע או מישור ( עלויות פיתוח יכולים להגיע ל 100K וצפונה)
4. האם אתה לוקח קבלן מפתח או לא.
5. במידה ואתה לא לוקח קבלן מפתח האם אתה סוגר עם הקבלן שלד כולל עבודה וחומר או רק עבודה (אם אתה מביא את החומר זה יכול להוזיל לך את עלות השלד ב 15%)
6. איזה רמת גימור ? יש ריצוף שעולה 40 ש"ח למ"ר ויש 250 ש"ח למ"ר
7. האם המגרש כולל עלויות פיתוח סביבתי או לא?
8. האם אתה בונה על מגרש שקיים בו כבר בית ?
9. האם האדריכל הפציץ באלמנטים מורכבים או לא.

זה על רגל אחת...

of1978 · שליחה #4 18/07/2015 21:05

לגבי היטלים זה שונה מרשות לרשות
אדריכל נורמאלי לא יקח פחות מ 25K
חשמל תלת פאזי יעלה לך בקירוב 5.5K (לא סגור על זה)

or_y · שליחה #5 19/07/2015 7:40

תודה.
ברור לי שיש משתנים רבים ולכן רציתי טווח מחירים.
חשבתי שזה בסביבות המיליון ש"ח.
אני מבין שאני טועה בענק נכון?

istarmini · שליחה #6 19/07/2015 8:45

or_y כתב:תודה.
ברור לי שיש משתנים רבים ולכן רציתי טווח מחירים.
חשבתי שזה בסביבות המיליון ש"ח.
אני מבין שאני טועה בענק נכון?
...

·

נכון.
תכין כ 2000000 ש"ח.

elrom · שליחה #7 19/07/2015 10:35

קודם כל ולפני הכל, תמצא אדריכל שבנה באיזור בו אתה מתעתד לבנות, רצוי עם המלצות. אדריכל כזה מכיר את הועדה המקומית ויוכל לתת לך מידע מדויק. יוכל גם לומר לך מה אפשר לבנות במגרש שאתה מעוניין בו, איזה בעיות יכולות להיות וכו'.
צריך להפריד בין עלות הבניה ובעלי המקצוע הנדרשים לבין אגרות והיטלים שונים. רצוי למצוא עו"ד שעשה עסקאות באיזור הזה.
אל תקבל שום החלטה בלי ששני אנשי המקצוע הללו מלווים אותך מהרגע הראשון. הפוטנציאל לטעות כלכלית שתשבור אותך הוא עצום. עדיך לך לשלם להם כמה אלפים גם אם לא יצא כלום.
שני בעלי המקצוע הללו יוכלו לתת לך תמונה לגבי מצב הקרקע, הזכויות, האפשרויות להקלה (לבנות מעבר למה ש"מותר" באופן רשמי, האם קרקע פרטית או מנהל (אם מנהל, יכול וצריך לשלם בנוסף דמי הסכמה) ןעוד ועוד.
מבחינת בניה פרופר, לבנות 150 מטר בסטנדרט סביר, בהנחה שאין צורך בדברים מיוחדים (לדוגמא, כלונסאות דיפון, יסודות מיוחדים) או אלמנטים עיצוביים מופרכים, עשה חישוב של בערך 7000 - 8000 ש"ח למטר (כולל חומרים, אנשי מקצוע וכו'). קח מקדם של בלתמ"ים בערך 15%. אם יהיו לך אנשי מקצוע טובים ותכנון טוב תוכל להקטין את המקדם הזה בצורה ניכרת.
ההיטלים והאגרות הם כבר סיפור אחר. יכול להגיע גם ל 200,000 ש"ח ויותר, תלוי איפה, מה שולם כבר, מה התב"ע מאפשרת וכו'. את זה יוכלו להגיד לך האדריכל ועו"ד.
לכל זה כמובן צריך להוסיף את מחיר הקרקע.

of1978 · שליחה #8 19/07/2015 13:03

or_y כתב:תודה.
ברור לי שיש משתנים רבים ולכן רציתי טווח מחירים.
חשבתי שזה בסביבות המיליון ש"ח.
אני מבין שאני טועה בענק נכון?
...

·

אתה לא כל כך טועה... זה אפשרי לבנות במיליון ש"ח בית של 150 מ"ר ואתה יכול אפילו להישאר עם עודף אבל כמובן זה תלוי בכל מיני גורמים סביבתיים ובך- כמה אתה מוכן להשקיע מעצמך בבית.

wallalon · שליחה #9 19/07/2015 15:36

istarmini כתב:הכל תלוי בסטנדרט הבניה שאתה רוצה

8000 ש״ח למ״ר + מע״מ גמר
סטנדרטי
10000 ש״ח -גמר בינוני
12000 ש״ח - גמר גבוה

בהצלחה
...

·
נשמע כמו הערכה גסה טובה.

וכמו שאמרו השמיים הם הגבול. אפילו הברז במקלחת מתחיל ב-50 שקל ויש גם מגוון ב-1000

כמו כן מרתף זה יקר מאוד

of1978 · שליחה #10 19/07/2015 16:15

wallalon כתב:
...
...
·
נשמע כמו הערכה גסה טובה.

וכמו שאמרו השמיים הם הגבול. אפילו הברז במקלחת מתחיל ב-50 שקל ויש גם מגוון ב-1000

כמו כן מרתף זה יקר מאוד
...

·
זו הערכה גסה טובה כאשר אתה לוקח קבלן מפתח + מפקח בניה ושניהם דופקים עליך קופה.

istarmini · שליחה #11 19/07/2015 17:57

of1978 כתב:
...
...
·
זו הערכה גסה טובה כאשר אתה לוקח קבלן מפתח + מפקח בניה ושניהם דופקים עליך קופה.
...

·

צודק מי צריך קבלן מפתח ומפקח בניה?

צריך רק להבין בתחום הבניה לקחת חופש שנה וחצי מהעבודה ולשבת באתר. לא תנהג ככה? תקבל בניה ברמת הקומבינה הישראלית השולטת בתחום המחורבן הזה.
האם ניתן לחיות בבית מקומבן שכזה? בהחלט כן אין ויכוח.
האם כדאי? בהחלט לא גם על זה ,לדעתי ,אין ויכוח.

מי שיש לו כסף ? שיבנה ,מי שאין לו ?ממליץ לו להשאר מחוץ למעגל המשחקים המטונף הזה ולוותר על חלום הבית הפרטי עם גג הרעפים והגינה.

of1978 · שליחה #12 19/07/2015 18:08

istarmini כתב:
...
...
·

צודק מי צריך קבלן מפתח ומפקח בניה?

צריך רק להבין בתחום הבניה לקחת חופש שנה וחצי מהעבודה ולשבת באתר. לא תנהג ככה? תקבל בניה ברמת הקומבינה הישראלית השולטת בתחום המחורבן הזה.
האם ניתן לחיות בבית מקומבן שכזה? בהחלט כן אין ויכוח.
האם כדאי? בהחלט לא גם על זה ,לדעתי ,אין ויכוח.

מי שיש לו כסף ? שיבנה ,מי שאין לו ?ממליץ לו להשאר מחוץ למעגל המשחקים המטונף הזה ולוותר על חלום הבית הפרטי עם גג הרעפים והגינה.
...

·
ומצד שני אתה יכול לקחת מפקח בניה טוב בלי קבלן מפתח ולסיים ב 6500₪ למטר. ההערכות שנתת גבוהות מאוד במיוחד אם אתה לא בונה במרכז.

istarmini · שליחה #13 19/07/2015 18:45

of1978 כתב:
...
...
·
ומצד שני אתה יכול לקחת מפקח בניה טוב בלי קבלן מפתח ולסיים ב 6500₪ למטר. ההערכות שנתת גבוהות מאוד במיוחד אם אתה לא בונה במרכז.
...

·

השאלה מה תקבל ב 6500 למטר? איזו רמת גימור ? איזה אלומיניום? איזה שליכט?.......

הפתגם אני לא מספיק עשיר ,כדי לקנות בזול ,תופס פה מאוד.

להיכנס לבית ,שמתחילות בעיות אחרי תקופה קצרה ,זה לא נעים ומתסכל ביותר. אז חסכת בבניה אבל תאכל את הכל לאחר מכן.
מבחינתי זה לא שווה את החסכון.

אני למדתי שבמדינת היהודים ,בתחום הבניה, שילמת זול ? חושב ששיחקת אותה? בסוף צוחק מי שצוחק אחרון ובדרך כלל אלו בעלי המקצוע.

יש לי ? אני נכנס לפרוייקט
אין לי ? נשאר בחוץ.

תחזוקה ותיקונים של בית, שנבנה בחסכון גדול (אני לא אומר שלא ניתן אבל יש מינימום מסויים, שלדעתי, אסור פשוט לרדת ממנו, כי אחרי זה זו פשוט עוגמת נפש מטורפת.) .
התעסקות עם קבלני שיפוצים ,שקורצו מאותו חומר הקומבינה של הקבלנים, זו חוויה שלא הייתי מאחל לאף אחד ,שאכפת לי ממנו. סיוט בלתי נגמר ,במיוחד שאתה גר בבית.

אז נכון אפשר לחסוך, האם מומלץ? לדעתי ממש לא.

movieman · שליחה #14 19/07/2015 18:55

אני אתן לכם מעט נתונים מניסיון .

אבי ואחותי בנו שניהם בית פרטי - אחד צמוד לשני - לפני כ-6 שנים.
הם היו הקבלן של עצמם .
הבנייה ארכה כ-6 וחצי חודשים ל-2 הבתים .

אחותי בנתה מרתף , קומת כניסה וקומה ב' סה"כ בנייה של כ- 280 מ' (מגרש של כ- 330 מ)

הם היו הקבלנים של עצמם - מה שאומר לסגור עם כל בעל מקצוע בעצמם ולפקח על הבנייה (כאב ראש לא קטן וימים רבים ביותר.

אחותי הוציאה כ-1.1 מליון כולל ריהוט , לא כולל גינה ו-דק שהוסיפו לאחר מכן .

המרתף מחולק ל-2 (40 מ' שלהם , 50 מ' להשכרה עם כניסה נפרדת)
קומה 1: מטבח , סלון , פ. אוכל גדולה וח. משחקים
קומה 2: 4 חדרים , אמבטיה מרווחת. (להורים כמובן יחידה עם ח. ארונות ומקלחת/שירותים)

ריצוף יקר - חצי מבריק.

אבא שלי הוצי הרבה פחות (ללא מרתף וסה"ע 3.5 חדרים ) הוציא כ-650 .
המחירים לא כוללים פיתוח (כ-60 אלף ) ועלות קרקע.

היום עלות הבנייה גבוהה יותר ועומדת על כ- 1400 דולר למ' בקירוב .

שליחה #15 19/07/2015 19:41

קח מפקח בנייה אל תוותר על ההוצאה הכול כך משתלמת הזו.

קח מפקח בנייה טוב שלם לו מעט יותר אבל תדע שאתה יכול לסמוך עליו.

תחתים כל בעל מקצוע שאתה לוקח שהמפקח שלך הוא זה שקבע הכול כולל תשלומים לפי איכות העבודה והתקדמותה ושבעל המקצוע מקבל את פסיקתו של המפקח ללא וויכוחים.

אל תיקשר לבעל מקצוע שלא מוכן לחתום על כזה הסכם .

זה הניסיון שלי

אל תנסה להתווכח עם בעלי המקצוע זה עם מיוחד שמילה שלו שווה לכלום והעיקר זה שתיתן לו את הכסף בזמן ולא חשוב מה הוא עשה ומה לא עשה

קח המון אוויר

בהצלחה

or_y · שליחה #16 19/07/2015 23:03

תודה רבה לכולם על התגובות המושקעות.
אני רואה שהנושא טעון.

אשמח שעוד חברים יוסיפו תגובות, אולי יתרום לעוד כמה.

of1978 · שליחה #17 19/07/2015 23:29

istarmini כתב:
...
...
·

השאלה מה תקבל ב 6500 למטר? איזו רמת גימור ? איזה אלומיניום? איזה שליכט?.......

הפתגם אני לא מספיק עשיר ,כדי לקנות בזול ,תופס פה מאוד.

להיכנס לבית ,שמתחילות בעיות אחרי תקופה קצרה ,זה לא נעים ומתסכל ביותר. אז חסכת בבניה אבל תאכל את הכל לאחר מכן.
מבחינתי זה לא שווה את החסכון.

אני למדתי שבמדינת היהודים ,בתחום הבניה, שילמת זול ? חושב ששיחקת אותה? בסוף צוחק מי שצוחק אחרון ובדרך כלל אלו בעלי המקצוע.

יש לי ? אני נכנס לפרוייקט
אין לי ? נשאר בחוץ.

תחזוקה ותיקונים של בית, שנבנה בחסכון גדול (אני לא אומר שלא ניתן אבל יש מינימום מסויים, שלדעתי, אסור פשוט לרדת ממנו, כי אחרי זה זו פשוט עוגמת נפש מטורפת.) .
התעסקות עם קבלני שיפוצים ,שקורצו מאותו חומר הקומבינה של הקבלנים, זו חוויה שלא הייתי מאחל לאף אחד ,שאכפת לי ממנו. סיוט בלתי נגמר ,במיוחד שאתה גר בבית.

אז נכון אפשר לחסוך, האם מומלץ? לדעתי ממש לא.
...

·

אני לא אכנס איתך לוויכוח על מחירים אבל לפי התגובה שלך אני מניח שאתה לא מהתחום.

רק דבר אחד, זה שרוצים לבנות בית בצורה טובה לא אומר שצריך לקחת את הכי יקר רק כדי להיות בטוחים שלא עובדים עלינו, זה ממש לא ערובה להצלחה.

epony · שליחה #18 20/07/2015 0:35

of1978 כתב:ההערכות שנתת גבוהות מאוד במיוחד אם אתה לא בונה במרכז.
...

אבל שאלו במפורש לגבי בנייה במרכז...

of1978 · שליחה #19 20/07/2015 0:44

epony כתב:
...
...
אבל שאלו במפורש לגבי בנייה במרכז...
...

·

היי epony
עדיין ההערכות מאוד גבוהות ביחס למחיר שניתן לבנות...
2 מליון לבנייה של בית 150 מ"ר זה פשוט לא פרופורציונלי לבית סטנדרטי.

istarmini · שליחה #20 20/07/2015 6:59

of1978 כתב:
...
...
·

אני לא אכנס איתך לוויכוח על מחירים אבל לפי התגובה שלך אני מניח שאתה לא מהתחום.

רק דבר אחד, זה שרוצים לבנות בית בצורה טובה לא אומר שצריך לקחת את הכי יקר רק כדי להיות בטוחים שלא עובדים עלינו, זה ממש לא ערובה להצלחה.
...

·

או קיי בבדיקה חוזרת של החישוב אני רואה שטעיתי בקצת

. 8000 ש"ח למטר + מע"מ נותן כ 1.4 מליון. מנסיון תמיד יש חריגה אז להערכתי כ 1.5 מליון יעלה לבניה בסטנדרט טוב. האם ניתן בפחות? ללא ספק.

לא טענתי בשום מקום שכדי לבנות צריך הכי יקר.
שציינתי שניתן לבנות בפחות (מ 8000 ש"ח) אבל זה אומר פשרה משמעותית באיכות אבל מצד שני כל אחד והרף איכות שהוא מגדיר לעצמו .

אני מאחל לבחור הצלחה בבניה, בפיקוח ובהתנהלות מול אנשי המקצוע האדיבים

ומקווה בשבילו שיסיים העסק ב 1500$, כמו שציינו פה. לי זה נשמע דמיוני לחלוטין.