משכנתא ראשונה,התיעצות

[רוביןהוד]

האם ניתן לחשב ולהשוות בין הבנקים ?
-האם פניה ליועץ משכנתא עצמאי שיעשה את העבודה,יתן ההחזר המתאים ביותר?
האם מי שלקח מסלול והתחרט מוכן לשתף.
תודה.

[brillix]

קודם כל הצהרה קטנה - אני לא יועץ משכנתא - רחוק מזה, אני פשוט עשיתי חריש עמוק בנושא והינה התובנות הקטנות שיש לי בנושא :
1. אתה חייב ללכת לכמה שיותר בנקים לקבל הצעות ואז ללחוץ על הבנקים לתת הצעות טובות יותר אחת מהשניה על מנת שתסגור אצלהם - שוק הכרמל פשוט ככה.
2. אתה חייב לוודא שההחזר החודשי הראשוני שהבנק מציע לך יכול רק לקטון ולא לגדול, יש לבנקים טריק (תיקרא על לוח סילוקין - שפיצר ודומיו) שהם מציעים לך החזר של X שניראה לך שווה במיוחד ולא אומרים לך שבעוד 10 שנים ההחזר החודשי יהיה פי 1.5.
3. היום הריבית מאוד נמוכה תנסה לקחת כמה שיותר ריבית קבועה לא צמודה והלוואה לא צמודה בריבית פריים.
4. תיתרחק כמו מאש מהלוואות צמודות (מדד / מט״ח וכדומה) וזאת בגלל שבהלוואת צמודות מה שצמוד זה הקרו כך שנגיד שלקחת הלוואה צמודה למדד בריבית של 3% בשנה ולאחר שנה המדד עלה ב-3% הקרן שאתה צריך להחזיר לבנק עלתה ב-3% ואילו אתה בהחזר שילמת בעיקר ריבית (ראה לוח סילוקין) ומה שקרה למעשה שאתה חייב לבנק יותר מהסכום המקורי, בהלוואות צמודות זה מאוד שכיח שלאחר 5 שנים שאתה מחזיר כל חודש משכנתא בסופו של דבר הקרן (סכום ההלוואה הבסיסי) שאתה חייב לבנק גדולה יותר ממה שהתחלת !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
5. בנוגע ליועץ משכנתאות זה מאוד תלוי, אני לא מכיר אץ התחום, הלכתי בזמנו לכמה יועצים שלא נתנו לי את ההצעות הטובות ביותר, אני הצלחתי להגיע לתמהיל משמעותית טוב יותר מהם, הן בהחזר והן בסיכון אבל זה רק כי עשיתי מחקר מאוד מעמיק בנושא המשכנתאות (חודשיים של קריאה , התייעצות בפורומים וכדומה) ולמדתי את הנושא בצורה מקיפה.

תמיד תזכור - המשכנתא שהבנק מציע לך היא תמיד הכי טובה לבנק לא לך (-:,

אני חוזר -אני לא יועץ משכנתאות ולא מתכוון שתסתמך על מה שכתבתי בצורה עיוורת או תתיחס לזה כייעוץ, זה כמה נקודות שאולי יעזרו לך לעלות על דרך המלך בנושא - אל תחפש קיצורי דרך.

[alon24]

זה אתר מאוד טוב

http://mashcantaman.co.il/

שם גם אפשר לשאול שאלות...

[netivi]

מצטרף להמלצה שתלך לכמה שיותר בנקים ופשוט תבצע מו"מ כמו בשוק ...

לכל בנק שתלך תנסה להוריד ולנסות להבין איך אתה יכול לשמור על החזר חודשי כמה שיותר קבוע וכמה שפחות החזר חודשי.

ואל תתבייש להגיד לכל בנק שאתה הולך לקבל הצעה שאתה ממשיך לעבור בין הבנקים עד שתקבל את התמהיל הטוב ביותר בעיניך.

בהצלחה ! תתחדש !

[shayze]

אכן. סקר שוק זה חשוב. יש הרבה מקום למיקוח.
מחקרים מראים, שאם אתה מגיע לבוש מכובד, גם בבנק יתייחסו אליך יותר טוב (היתה כתבה בחדשות על זה לפני כמה זמן)

מסכים ומחזק שהיום אסור בתכלית האיסור לקחת כל הלוואה שיש בה את המילה "צמוד מדד". להתעקש על הלוואות לא צמודות בלבד. לכאורה "משלמים" על זה בריבית יקרה יותר, אבל כל תשלום שלא יתווסף, מתגמד ביחס לעלויות שההצמדה הזה מתורגמת בסופו של יום. הצמדה למדד, באופן גס, אפשר להתייחס אליה כאל ריבית נוספת של 3% שנתי (בשנים שאין אינפלציות למיניהן)

והכי חשוב, אל תתן ליועצים לבלבל אותך. הם יזרקו לך נתונים ומספרים וינסו לשגע אותך, אל תחליט אף פעם במקום. קח את הנתונים ותעבור עליהם בבית בשקט.

ועוד טיפ שלא הרבה מכירים. תמיד שווה לקחת את המשכנתא לשנה אחת פחות. מה הכוונה?
רוצה משכנתה ל-20 שנים? קח ל-19. רוצה ל-10? קח ל-9.
הסיבה היא, שהריבית קופצת כל מספר עגול של שנים, כך שבעבור 10 שנים הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר עבור 9. זה טריק שברוב הבנקים לא מגלים לך, וחסך לי כמות מכובדת של כסף. אגב גם יועצי משכנתאות, לא מציעים לך את האפשרות הזאת, שזה כשלעצמו תמוה מכיוון שהם אמורים להוזיל לך את המשכנתא כמה שיותר.

[Lior_M]

האם ניתן לחשב ולהשוות בין הבנקים ?
-האם פניה ליועץ משכנתא עצמאי שיעשה את העבודה,יתן ההחזר המתאים ביותר?
האם מי שלקח מסלול והתחרט מוכן לשתף.
תודה.

...

האם ניתן לחשב ולהשוות בין הבנקים ?

תשובה : לא רק שניתן, חובה לחשב וחובה להשוות.

האם פניה ליועץ משכנתא עצמאי שיעשה את העבודה,יתן ההחזר המתאים ביותר?

תשובה:
לא יודע, בגדול לא צריך להיות מדען טילים בשביל להבין מה זה משכנתה ומהם המסלולים האפשריים. בסופו של דבר זה עניין של זמן. אם אין לך זמן לעבור בין הבנקים אני מניח שיועץ משכנתאות חיצוני עושה את העבודה בשבילך.. על זה משלמים..

האם מי שלקח מסלול והתחרט מוכן לשתף ?

תשובה:
בדרך כלל לא לוקחים משכנתה במסלול אחד ( הבנק גם לא יתן לך לקחת משכנתה במסלול אחד ) ובכל מקרה זה סובייקטיבי לחלוטין. יכול להיות שלמישהו צמוד פריים זה המסלול העדיף כי הוא יודע שיש לו תזרים מזומנים כזה שמאפשר לו החזרים גדולים אבל לא שווים, ויש כאלה שיעדיפו החזר קבוע לא צמוד כי הם מאוד שמרנים ורוצים לדעת הכל מראש. לא יודע. אין מסלול אחד שאפשר להגיד עליו שהוא טוב לכולם.

בהצלחה

ליאור

[epony]

בקיצור, זה נו/א מורכב וסבוך, ואם אין לך זיקה לתחום ו/או אין לך סבלנות ללמוד אותו כראוי, אז פניה ליועץ משכנתאות עצמאי היא בהחלט במקום.

[רוביןהוד]

רק לסבר את האוזן:
עלות של יועץ עולה 5200 כולל מעמ.
קבענו 2 פגישות עם בנק טפחות והפועלים וננסה לשחות בחומר.
הטיפ של 9 במקום 10או 19 במקום 20 ,ננסה לבצע.
האם יתנו לי הצעה עם ריבית קבועה או משתנה אך ללא הצמדה, זה בספק.
בהחלט שהמשכנתא לא תהווה חרב על הצוואר וזה לא ילווה בחרטה על צעד פזיז או נמהר מחוסר ידע/הבנה/נסיון.
תודה לכולם ,מאוד שמח על השיתוף.

[epony]

כן, עלות הייעוץ לא נמוכה, אבל קח בחשבון תחשוב שאם יועץ עצמאי חוסך לך החזר של 0.1% על משכנתא של חצי מיליון ש"ח, הוא כבר החזיר את העלות של הייעוץ שלו, ולא בכדי..!

לפרוטוקול, התנסיתי בנטילת ומיחזור משכנתא עם ובלי ייעוץ, ואני בהחלט מוצא שיש מקום לייעוץ מקצועי בנושא - וזה למרות שיש לי שני תארים אקדמיים בכלכלה ומנהל עסקים, ושום דבר שאמר לי היועץ לא היה סינית עבורי. זה פשוט הגיוני לתת למישהו שמיומן ומנוסה בדברים הללו לעשות את העבודה שלו כאשר מדובר על החלטות הרות גורל ומשנות חיים...

[shayze]

לא הבנת משהו רוביןהוד.
הבנק רוצה לתת לך משכנתא בדיוק כמו שאתה רוצה לקחת או אפילו יותר מזה. (תלוי בגובה ההכנסה החודשית שלך )
אתה לא צריך להיות פאסיבי ולראות מה הוא מציע. זה ממש שוק. הם מציעים לך מה שהכי משתלם להם (קבוע צמוד מדד, משתנה כל X שנים צמוד מדד וכו'), אתה עונה, "אני מעוניין במסלולים לא צמודי מדד בלבד. מה הריביות במסלולים הלא צמודים?"
הם יתנו לך ל-10 שנים, אתה תדרוש ל-9.
הם יגידו ריבית XYZ, אתה תענה, בבנק XXX קיבלתי 0.2 אחוז פחות. וכו' וכו' וכו'

ממש משא ומתן לכל לדבר, ואפילו אגרסיבי. חייבים להיות אקטיביים.

בהצלחה.

[רוביןהוד]

אני מעדיף מכרז:) הצעה מסודרת למשל כמו במחשבון משכנתא יצא לי על 600000 החזר ל25 שנה=3000 לחודש.

ריבית שנתית-3.2
מדד שנתי-2.5
סך הכל אני אחזיר במקום 600000 ,אחזיר 1247822 שקל.
יוצא שעם יעוץ אשלם 1.98 שקל עבור כל שקל.
-בלי יעוץ אשלם 2.08 שקל.
חסכתי ביעוץ 56940 שקלים.

[shayze]

אחלה פנטזיה...
אנחנו מחזרנו משכנתא ולקחנו יעוץ + שירות VIP (שיחסוך לנו את הריצות). שירות הVIP היה שווה כל שקל, כי היו הרבה ריצות במשך חודשים.
אבל את התמהיל קבעתי לבד אחרי שהתמהילים שלהם היו גרועים, וגם במכרז הריביות הם עשו עבודה גרועה ובסוף הבאתי להם הצעה מהבנק, שהם היו בשוק ממנה (כאמור, הם לא משתמשים בטריק השנה פחות, וגם לא פנו לכל הבנקים, ולא התחשבו בכל מיני חברויות מועדון שמקנות הנחות, למרות שציינו את זה בפירוש בפניהם)

אז לא מחברת ייעוץ תבוא הישועה.
If you want it done right, do it yourself.

[epony]

בקיצור, הכי טוב גם וגם - גם ייעוץ שיעשה לך סדר, וגם לא לסמוך עליהם עד הסוף שיתנו לך את התועלת המקסימלית (למרות שבמקרה שצויין לעיל עם מועדוני לקוחות וכו' יכול להיות באמת שאין מנוס מפניה באופן אישי לבנק הרלוונטי כדי לקבל את ההצעה הכי טובה...)

[shayze]

epony, זה ממש לא נכון. הם אפילו לא טרחו לברר פרטים למרות שדיברנו איתם על הנושא. יותר גרוע, הם טענו שביררו וזה לא משתלם. והנה אני מברר בעצמי, ומשתלם בהרבה מכל הצעה שהם נתנו לנו.
לשלם 5000 שקל ולא לסמוך עליהם שיעשו את העבודה כמו שצריך, ממש לא משתלם.
במקרה שלי, אם לא היו מספקים שירות שרץ במקומך להעביר מסמכים, להוציא רישומים, וכו', בהחלט הייתי דורש את כספי בחזרה.

החברות האלה, "טוענות" שיש להן הרבה לקוחות והם יודעים לנהל מכרז מול הבנקים עבור מאות או יותר לקוחות בכל פעם ואז משיגים ריבית אטרקטיבית במיוחד. המסקנה שלי היא שזה קשקוש. יש להם את הבנקים שלהם, שהם סוגרים איתם בטח איזו הנחה קלה ממחיר מחירון בשביל לסדר את המשכנתא דרכן, תוך כדי חריטה על דגלם להתאמץ כמה שפחות.

זאת לפחות ההתרשמות שלי.

[epony]

טוב, אז יש לנו אנקדוטה בעד ואנקדוטה נגד. בקיצור, צריך לבדוק מול מי מתנהלים...

[michalosman]

לדעתי חבל לשלם לחברת ייעוץ כי ברור שיש להם אינטרס. כמובן שגם לבנקים יש אינטרס אבל לפחות הייעוץ אצלם הוא חינם... (הכוונה לפגישה עם יועץ המשכנתאות של הבנק).
הטיפ הכי טוב שאני יכולה לתת לך אחרי שעברנו את זה הוא להתמקח כמה שיותר ולא לוותר. תמיד יש לאן לרדת גם אם הם אומרים שאין, ואל תתעצלו ללכת לקבל הצעה מכל הבנקים.
אגב, יעזור גם אם יש לכם איזשהו קשר משפחתי/אישי באחד הבנקים (בישראל כמו בישראל...)
חוץ מזה, יש הרצאות חינמיות של מזרחי טפחות בנושא משכנתאות (תבדקו באתר שלהם, זה נקרא נ]גשים במזרחי טפחות) שהם מביאים פאנל של מומחים שמסבירים על מסלולים, ריביות וכו'... כמובן שמתוך מטרה שתיקח משכנתא אצלם אבל מן הסתם אתם לא חייבים וכמו שאמרתי - זה בחינם.

[שלגון]

זאת, כנראה, אחת העסקות הכי גדולות שתעשה בחיים. תיקח את הזמן, תשווה, תתייעץ.
נזכרתי במשהוא שקראתי לפני כמה חודשים: http://www.themarker.com/markets/1.2221344

[shaulch]

ייעוץ - כן
יועץ - פורום משכנתא הקרוב לביתך(תפוז)

[moco]

אני מסכים עם רוב העצות שנתנו , אבל אחת נראית לי תמוהה והיא ההמלצה נגד ריבית קבועה צמודת מדד, והתיחסות לעליית המדד (האינפלציה) כאל ריבית נוספת.
המסלול העדיף תלוי לגמרי במאפיני הלווה ומקורות הכספיים שלו, אבל ריביתי קבועה צמוד למדד דווקא מתאימה לקטגוריה שאני חושב שכוללת את רוב הלווים. הקטגוריה היא לווים לטווח ארוך יחסית (10 שנים או יותר) אשר יחזירו את ההלוואה מתוך הכנסתם השוטפת (אין כספים גדולים שמתוכננים להגיע ממקור אחר).

הלוואה כזו היא ההלוואה עם השונות הכי נמוכה בעלות ולכן הכי פחות מסוכנת. כשמדובר בטווח ארוך, אז גם השכר הממוצע גדל עם המדד. זה המסלול האמיתי של ריבית קבועה.
במסלול הלא צמוד אתה תרוויח אם האינפלציה תהיה גבוהה ממה שהשוק חושב אך תפסיד (בגלל שהריבית גבוהה יותר) אם האינפלציה תהיה נמוכה יותר.
אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל הלוואה שיש בה יותר אי וודאות היא יותר מסוכנת על פי ההגדרה.

[shayze]

moco: לא יודע באיזה משק אתה חי, אבל המשכורת שלי לדוגמא, ועוד משכורות רבות וטובות, אינן צמודות למדד, למעשה לא ידוע לי במגזר הפרטי על משכורות צמודות למדד (אולי יש, אשמח לשמוע ), וגם במגזר הציבורי לא כולם צמודים למדד (מורים, אחיות כדוגמא אחת)

הסיבה לכך שאני מתייחס למדד כאל "ריבית נוספת" היא בגלל בנק ישראל שיש לו יעד על המדד של 3 אחוזים שנתיים והוא לפעמים נוקט באמצעים דרסטיים כדי להביא אותו לשם. לא יודע איך פלוג תתנהג, אבל סביר להניח שלא מהותית שונה מפישר בהקשר הזה.

אז נכון, אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל ככל שהמשכנתא לטווח ארוך יותר, יותר סיכוי שממוצע המדד יהיה לפי היעד השנתי, אם תתעלם משנים ספציפיות של מיתון ו/או אינפלציה.