תמחור עלות בית פרטי

[shayhe]

שלום,

אני שוקל קניית שטח (או לפחות ישימות של הרעיון). כמובן שיש לי תקציב מסויים שכולל גם את בניית הבית.

מחיר השטח ידוע, אך עלות בניית הבית הינה נעלם.
משוטטות בפורומים שקשורים בנושא, קשה להבין מה התמונה האמיתית חלק מדברים על 4000 שקל למטר חלק 8000
(אלו שהוציאו יותר מזה בטח לא מסתובבים בפורומים האלה) וחלק טוענים שהשיטה הנל לא טובה ולא לוקחת בחשבון הרבה פרמטרים.

מישהו מכיר אקסל לחישוב עלויות טוב שכן ניתן להשתמש בו?

בגדול אני לא רוצה לשאול בפורומים שעוסקים בתחום כיוון שיש שם הרבה אנשים מהתחום (מהנדסים, מפקחים ומנהלי פרויקטים), שממש מהלכים אימים על כל מי שמנסה לתמחר עלות כזאת לבד.

אבל הטענה שלי היא, שבגלל שהתקציב שלי גבולי גם ככה, אני רוצה לבדוק בכלל ישימות. לא הגיוני שאני אקנה שטח ורק אז אדע מה העלויות האמיתיות של בנייה עליו.
ואולי בכלל השטח יעלה זול אבל העלות תהיה יקרה (כי יש להשקיע בעבודת פיתוח). הדרישה הראשונית של האנשים בתחומים היא קודם כל תביא שטח.

מה דעתכם?

[niko]

אלו שאומרים 4000 צודקים.....ואלו שאומרים 8000 גם צודקים

תלוי ברמת גימור ואנשי מקצוע, אם אתה בונה מרתף אתה מייקר משמעותית.

גם מי שאמר שלא מחשבים ככה גם צודק, כי לא מכניסים אץ הגינה והגדרות אלה רק בניה

אין דרך אחרת מלפנות לאנשי מקצוע ולאסוף הצעות מחיר.

[niko]

שכחתי בהצלחה

[shayhe]

אלו שאומרים 4000 צודקים.....ואלו שאומרים 8000 גם צודקים

תלוי ברמת גימור ואנשי מקצוע, אם אתה בונה מרתף אתה מייקר משמעותית.

גם מי שאמר שלא מחשבים ככה גם צודק, כי לא מכניסים אץ הגינה והגדרות אלה רק בניה

אין דרך אחרת מלפנות לאנשי מקצוע ולאסוף הצעות מחיר.

...

מבין לחלוטין שהשמיים הם הגבול. אבל מתוך ה 4000 או ה 8000 קיימות הוצאות קבועות שלא משנה רמת הגימור יש צורך בהם. יש עוד מרכיב שתלוי במורכבות הבנייה והמרכיב האחרון שהוא רמת הגימור.

אני מנסה להבין מה הם ההוצאות הקבועות, ואיך סוג השטח משפיע על עלות הבנייה. לגבי הגימור ברור לי שזה כבר נתון לבחירה אבל גם פה אין בעיה לתמחר, נגיד יש לי 100 מטר ריצוף ואני בוחר לרצף בשיש ב 400 שקל למטר או בגרניט פורצלן סוג ב ב 50 שקל או שיש לי 10 חלונות מתוכם 2 גדולים והיתר רגילים וכו.

[elrom]

אין תשובה שניתן לתת כאשר אין לך אפילו תוכניות. זה לא שמנסים להלך אימים, פשוט עד שלא סגורים על התוכנית של הבית לא ניתן לתמחר. סתם לדוגמא, כמות הברזל הנדרשת, כמות הבטון והסוג שלו, סוג הבלוקים, כמה חלונות, סוג איטום וכמות, סוג וצורת הביסוס לבית (שרק אחרי בדיקת הקרקע ניתן לדעת, לשאלתך איך סוג השטח משפיע) ועוד עשרות של פרמטרים. אם אתה רוצה לבנות מרתף ויש כבר בתים על יד, אזי תצטרך גם קירות דיפון שהם יקרים.
עלות הבניה כוללת מספר גדול מאוד של מרכיבים, חלקם הלא קטן עוד לפני שקנית אפילו בלוק אחד וגם אותם יש להכניס לחשבון הסופי. (בוא נגיד כך, עלות המרצפות היא בין העלויות הנמוכות יותר. גם אם תקנה רצפות ב 50 ש"ח למטר, הריצוף עצמו יעלה לך לפחות 150 ש"ח למטר + כמה אלפי שקלים עבור הסומסום ששמים מתחתיו).
נקודה נוספת שאסור בשום פנים ואופן לשכוח היא מיסים: על קניית המגרש, היטלי השבחה, היטלי ביוב וכבישים ודמי היתר למינהל (אם לא מדובר באדמה פרטית). עילך לוודא היטב היטב שהם שולמו על ידי המוכר (ולא רק לקבל את הבטחתו כי אכן כך. התב"ע לדוגמא יכולה להשתנות כל הזמן והיא משפיעה על היטל ההשבחה)
יש גם שוני בין איזורי הארץ בו אתה מעוניין לבנות.
יש אפשרות לקחת קבלן מפתח (יקר יותר, אולי פחות כאב ראש) או קבלן שלד + אנשי מקצוע לכל דבר אחר (חשמלאי, אינסלטור, איטום וכו'). יכול לצאת זול בכ 20% אבל כאב הראש והלחץ לא שווים את זה. במקרה כזה קח מפקח, עדיין יצא יותר זול.
כל זה בהחה שאתה רוצה בניה קונבנציונאלית. יש לך אופציה של בית מעץ, שכנראה תהיה זולה ומהירה יותר, אבל תהיה לך בעיה 1. לקבל משכנתא מהבנק (אם תרצה) 2. למכור אחר כך. 3. תחזוקה במשך השנים.
קבע פגישה עם אדריכל (רצוי מאוד מאוד מהאיזור בו אתה מעוניין לבנות שמכיר את הועדה המקומית) וקבל ממנו את כל המידע, אפילו בעלות של כמה מאות שקלים.
שיהיה בהצלחה.

[yoav4x4]

קבל כתבה שאולי קצת יכולה לעזור.

רק מרכיב אחד חשוב לא נלקח בכתבה: ההתמכרות לתחביב של הקולנוע הביתי, ואת זה כבר קשה לתמחר...
אבל את נושא ההכנות לתחביב (רשת ביתית,צנרת לסראונד ומולטימדיה וכד') חשוב גם לקחת בחשבון!

בהצלחה

[mdls]

מבחר טיפים.
בניית שלד:
את השלד ב-99% מבצעים בני דודינו.
להתעסק עם שבח"ים זה עבירה פלילית ועם תלונה מצד שכן טוב גם לבלות לילה באבו כביר.

1. הזול ביותר זה לקחת צוות מאיזשהו כפר בשומרון והנדסאי שיחתום על הגרמושקה.
אם תרצה עוד יותר להוזיל עלויות ניתן לקנות חומר לבד ולשכור את הפועלים לעבודה בלבד.
עלות שלד של 250 מ"ר כולל מרתף ופיתוח (שבילים, חלק מחומה) כולל חומר 300-350 אין מע"מ.
הצרה עם פועלי שטחים (בלי התייפייפות) ברוב הבתים הם גורמים לנזקים אם בקטן ואם בגדול.
2. צוות ישראלי מהצפון (בני דודים יותר קרובים) יקר יותר 25% .
3. יהודי שייקח פלסטיניים וסודנים, יקר יותר בכ- 40% (תשלום 8% מע"מ.)
4. קבלן מפתח, רק אם אתה לא פדנט ולא רגיש לגמר לא מושלם ורוצה להמשיך להיות נשוי.
5. לקנות בית מוכן שהשקיעו בו כבר (כיום ניתן למצוא דברים מעניינים לפני העליה הבאה).
6. איך שלא תהפוך את זה עלות בניה לבית פרטי באזור המרכז בסטנדרט עירוני כ- 4000 ש"ח וצפונה ותוסיף
באופן וודאי בצ"מ כ-20 %
המציאות חזקה מכל תחשיב.
7. מעבר להוצאות חשב את הפסדי השעות שלך בבניה עצמית לעומת קבלן מפתח ותמחר זאת.
8 . מפקח שלוקח פחות מ-50,000 ש"ח לבית לרוב או לא מקצועי מספיק או שלא מבצע את עבודתו כראוי.
9. בכל מקרה המפקח (בלי להודות) ואדריכל (זה ידוע) יגזרו עליך קופון דרך בעלי המקצוע.
10 . ביטוח חשוב , אך רק אם אתה מתכוון לעמוד בתנאים הדרקוניים שלהם. גידור השטח ושתתצטרך ימצאו
שבאותו יום היה שמש ולא נתת לפועל קרם הגנה ובגלל זה הוא נפל מהפיגום.
11. השלד לוקח כ-2-3 חודשים (כולל מרתף ) מעבר לכך תדאג שלא ימשך כי המתח רווחים הוא לא בשמיים אצל
הקבלנים הזולים ואם הקבלן יפסיד אתה תפסיד.
12 . לא לחסוך כסף על איש איטום ואינסטלטור.
13. כלל זהב :
בעלי מקצוע בענף הבניה לרוב עם תודעת שירות של פקיד עירייה ומטה.
כסף אך ורק אחרי סיום עבודה.
בני דודינו יבכו לך ויעשו לך יסורי מצפון על הילד החולה ועל הרעב בבית.
ברגע ששילמת תרדוף אחריו.
אין כאן 0 זה בDNA של בעלי המקצוע כסף בסוף וסנקציות על איחורים.
14. תיעוד בצילומים יומיומי של פנים וחוץ (זה שווה זהב).
15. תקנה מראש את הפינוקים האודיו וסטריאו וכד', אם תשאיר לסוף אז לשנים שאחרי הבניה תמיד יהיו דברים
יותר חשובים בסדר העדיפויות.
מחירים לדוגמה:
רצף עבודה בלבד קרמיקה 30/30:
ישראלי מבוקש כ-100 ש"ח למ"ר תלוי בגודל ובזמינות.
פלסטינאי כ- 50 ש"ח למ"ר.
סיני לשעה כ-50 ש"ח אבל עובדים לרוב בקבלנות.
חיפוי תלוי בגמר בגודל וכדו'.

לא בקטע גזעני אבל בגדול:
לא לתת לבני דודינו עבודות גמר שדורשות דיוק.
לעומת זאת בעבודות רטובות שלד וטיח אין לצהם תחליף.
סינים = ריצוף . זהירות לא כל מלוכסן נולד עם מסטרינה ביד, לא כל סיני
יודע ליצוף.
בניה עצמית זו חוויה אבל רק אם יש זמן ומזל לא ליפול על בעלי מקצוע מקצרי חיים.

אני אישית בניתי לבד.
לקחתי בעלי מקצוע חשובים כגון :
חשמלאי, איטום, אינסטלציה, אלומינים במחיר יקר יותר אבל הקנה לי שקט נפשי.
בעלי מקצוע מזדמנים קיבלו/נשללו בונ וס על עבודה מהירה טובה עם גילויי גמישות בהתאם לדינמיקה בשטח.
מפקח היה אבל היה בדיעבד היה דיי מיותר ברגעי האמת.
בבניה הבאה אשכור סטודנט מייד עם סיום הלימודים על בסיס חודשי/ ימים.
יותר זול ואפקטיבי יותר.
אין הגינות בתחום בעל מקצוע שתפקד טוב קיבל עבודה נוספת על ידי המלצתי, החל לעבוד אצל שכן שהמלצתי והזניח אצלי.

אם הבעל מקצוע לא בן אדם שום חוזה לא יעזור ולכן הסנקציה הטובה ביותר זה כסף בסוף ובונוס או שלילת בונוס.

בהצלחה..ב

[shayhe]

mdls - תודה על הטיפים. אני חושב בכיוון של בנייה עצמית ללא קבלן מפתח. הכיוון לבנות פשוט. ללא מרתף, 150 מ בקומה אחת וכמה שפחות פינות.

yoav4x4 - עברתי על הכתבה, בהחלט נותן סקירה טובה למרות שיש שם כמה חוסרים.
לגבי קולנוע ביתי - ברור שזה נלקח בחשבון ככל שמקדימים את התכנון בעניין הזה, חוסכים הרבה עלויות וכאבי ראש

[yoav4x4]

shayhe,
אחרי שראיתי איך חבר שלי בן 35 הפך לבן 50 אחרי שנתיים של בנייה עצמית,
אני מודה שלי אין אומץ לבנות לבד....
בכל מקרה,יש לי טיפ נוסף:
אני אולי לא הכי אובייקטיבי כי אני עוסק בתחום הייעוץ, אבל דווקא בגלל זה אני יכול להעיד שאין תחליף לשימוש ביועצים בתחומים הרלוונטים.
למרות שלא פופולארי (במיוחד לא בארץ), אבל שימוש ביועצים לפני שכירת הקבלן אומנם עולה כסף אבל יכול לחסוך המון המון כסף!
עצם זה שיש לך כתב כמויות אמין נותן לך המון כוח וידע בבחירת קבלן באותו התחום ואת השקט שאתה נוקט בשיטות הבנייה הטובות ביותר בתחום.
שוב, שימוש ביועצים לא מקובל בדכ במגזר הפרטי, אבל במגזר המסחרי לא מתניעים פרוייקט ללא שימוש בכל סוגי היועצים וניתן ללמוד מכך דבר או שניים.

כדי להמחיש, ניתן להשוות את זה לשימוש בעורך דין למשפט או ביועץ מס לפני הגשת דוחות, או אפילו להתייעצות פה בפורום לפני קניית המערכת הבאה.

כמו כן, בדכ יועץ גם יכול להפנות לבעלי מקצוע שהוא מכיר ויודע שהם טובים. הם מצד שני גם יעשו עבודה טובה כי הם רוצים שהיועץ ימשיך להמליץ עליהם.

יועץ יעבור על הצעות המחיר שתקבל מהקבלנים ויבדוק שמה שנותנים לך זה בדיוק מה שאתה צריך. לא פחות ולא יותר, ושלא דחפו לך איזה אלמנט על הדרך...

ושוב, בהצלחה!!!

[mdls]

ותלך ליועצים שהמליצו עליהם אנשים חפים מאינטרס אישי.
הענף הבניה נהוג לקבל קופונים על "מסירת עבודה"

זה לא פסול אם מקבלים שירות מקצועי וטוב.

אם תרצה אדריכלית שהיא גם מעצבת, מוכשרת בטירוף, קולטת מהר וזורמת איתכם.
פנה אליי בפרטי.

נ.ב.
ללא קופון
פשוט הכרת תודה על עבודה נפלאה

[movieman]

כמו שאמרו לפני המחיר עבור מטר (בבנייה עצמית) יכול לנוע בין 1000-1500 דולר לבנייה כולל שלד , אינסטלציה , חשמל , ריצוף , מיזוג , שיש , מטבח , אלומיניום וכו'..

המחיר לא כולל את השטח , פיתוח, ו קולנוע בייתי וכו...