שוק הנדל"ן יגמור בירידות מחירים חדות

שליחה #1 26/07/2011 22:24

http://buat-nadlan.blogspot.com/2011/07 ... l?spref=fb

בלינק שלמעלה תמצאו את אחד המאמרים היותר שפויים, היותר ריאליים והיותר אינפורמטביים שקראתי בשנים האחרונות על בועת הנדל"ן. מומלץ בחום.

dima_vy · שליחה #2 27/07/2011 0:35

http://dirometer.empeeric.com/
ובלינק הזה תוכלו לשתף את האנשים במידע על שינוי בשכ"ד שלכם (גם לרעה וגם לטובה כמובן), כולל כתובת מדוייקת של הדירה. גם מומלץ בחום:) אולי זה ישפיע על משהו:)

פורסם עכשיו, בצינור לילה, בערוץ 10

amiti · שליחה #3 27/07/2011 2:11

היות והחזר המשכנתאות המטורפות שנטלו כאן בשנים האחרונות תלוי במידה רבה בהמשך ערך נכסים גבוה , הגורמים המופקדים על יציבות הבנקים והמשק , קרי הנגיד והממשלה ,יעשו ככל שלאל ידם להשאיר את המחירים גבוהים או למתן את ירידות המחירים.

שליחה #4 27/07/2011 14:22

דיור בר השגה - דו"ח מקיף על היתרונות, חסרונות, השפעות בעולם ובארץ. ממליץ לקרוא - לכל אלו שבאמת מתעניינים בפתרון:

http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02828.pdf

truejoker · שליחה #5 27/07/2011 14:33

Huber כתב:http://buat-nadlan.blogspot.com/2011/07 ... l?spref=fb

בלינק שלמעלה תמצאו את אחד המאמרים היותר שפויים, היותר ריאליים והיותר אינפורמטביים שקראתי בשנים האחרונות על בועת הנדל"ן. מומלץ בחום.
...

קישקוש בלבוש , שחלקו יגרום לכך שזו תהיה מדינת משטרה , ועדיין המחירים בטווח הרחוק ימשיכו לעלות , וזה לא משנה מה כול הפופוליסטים בגרוש יגידו , או כמה מאהלים תעשו

truejoker · שליחה #6 27/07/2011 14:35

dima_vy כתב:http://dirometer.empeeric.com/
ובלינק הזה תוכלו לשתף את האנשים במידע על שינוי בשכ"ד שלכם (גם לרעה וגם לטובה כמובן), כולל כתובת מדוייקת של הדירה. גם מומלץ בחום:) אולי זה ישפיע על משהו:)

פורסם עכשיו, בצינור לילה, בערוץ 10
...

כמו כול רעיון פופוליסטי , אבל שהוא לא יכול להצליח , יהיו אלו שירוויחו על היוזמה הזו (מנהל האתר המדובר

), וכול השאר יחלמו שהיגיעו ימות המשיח , ולא יעשו שום דבר , ואז יתברר להם שהרכבת האחרונה כבר יצאה מהתחנה , והם צריכים ללון ברחוב

dima_vy · שליחה #7 27/07/2011 16:21

למה זה רעיון פופוליסטי? ומה בדיוק כבר ירוויח בעל האתר חוץ מעומס קטן על המכונה?

האתר הזה עלה בזמן הנכון, כי יש צורך, לדעתי. אולי יפול לאנשים אסימון, שזה חסר הגיון לשלם 10 אלף שכ"ד (וזה לא משכנתא, שמשלמים על הנכס שלך...)

truejoker · שליחה #8 27/07/2011 19:11

dima_vy כתב:למה זה רעיון פופוליסטי? ומה בדיוק כבר ירוויח בעל האתר חוץ מעומס קטן על המכונה?

האתר הזה עלה בזמן הנכון, כי יש צורך, לדעתי. אולי יפול לאנשים אסימון, שזה חסר הגיון לשלם 10 אלף שכ"ד (וזה לא משכנתא, שמשלמים על הנכס שלך...)
...

אני לא בטוח במה שאני אומר עכשיו , אבל הבנתי מעופר שכשיש כניסות לאתר , לאתר יש יכולת להרוויח מפרסומות , אני בטוח שהוא לא עשה את זה מפילנטרופיה

ולגבי הגיון , אם אין לך יכולת לשלם 10K , לך למקום שבו הדירות זולות יותר ושלם שם מחיר יותר זול

בעקרון מחיר השכירות (לדירות להשכרה ארוכה , בניגוד לדירות לתיירים ), על בין 2%-ל3.5% שנתי , כשככול שהדירה יותר יקרה, כך בד"כ התשואה עליה נמוכה יותר (לא נכנס כאן לכול הסיבות מדוע ), אם הדירה מושכרת ב10K , אני מניח שהיא שווה כ5מליון ש"ח . אם אתה רוצה לחיות כמליין , אנא שלם את המחיר , אם אתה לא יכול , לך תחיה בהתאם לאפשרויות שלך

אומר לך עוד משהו , אם מישהו טיפש עד כדי כך שהוא שוכר דירה במחירים כאלו , מתאים מאוד שהוא ימשיך לשלם אותם

dor8 · שליחה #9 27/07/2011 19:18

10k שכירות = דירה בשווי 3.5m - 4m בת״א.
על דירה בשווי 5-6 מיליון ש״ח במגדל יוקרתי בת״א המחיר הוא כפול מזה !
רק לידע כללי..

טלHD · שליחה #10 27/07/2011 19:23

לא יהיו ירידות מחירים חדות ולא בטיח...זה סתם נסיון נואש לנסות להשפיע.
המחירים ועליות המחירים נבלמו.....זה הכל.

dima_vy · שליחה #11 27/07/2011 20:11

truejoker כתב:
dima_vy כתב:למה זה רעיון פופוליסטי? ומה בדיוק כבר ירוויח בעל האתר חוץ מעומס קטן על המכונה?

האתר הזה עלה בזמן הנכון, כי יש צורך, לדעתי. אולי יפול לאנשים אסימון, שזה חסר הגיון לשלם 10 אלף שכ"ד (וזה לא משכנתא, שמשלמים על הנכס שלך...)
...
אני לא בטוח במה שאני אומר עכשיו , אבל הבנתי מעופר שכשיש כניסות לאתר , לאתר יש יכולת להרוויח מפרסומות , אני בטוח שהוא לא עשה את זה מפילנטרופיה

ולגבי הגיון , אם אין לך יכולת לשלם 10K , לך למקום שבו הדירות זולות יותר ושלם שם מחיר יותר זול

בעקרון מחיר השכירות (לדירות להשכרה ארוכה , בניגוד לדירות לתיירים ), על בין 2%-ל3.5% שנתי , כשככול שהדירה יותר יקרה, כך בד"כ התשואה עליה נמוכה יותר (לא נכנס כאן לכול הסיבות מדוע ), אם הדירה מושכרת ב10K , אני מניח שהיא שווה כ5מליון ש"ח . אם אתה רוצה לחיות כמליין , אנא שלם את המחיר , אם אתה לא יכול , לך תחיה בהתאם לאפשרויות שלך

אומר לך עוד משהו , אם מישהו טיפש עד כדי כך שהוא שוכר דירה במחירים כאלו , מתאים מאוד שהוא ימשיך לשלם אותם
...

1. לגבי האתר - כדי להרוויח מהכניסות, אכן צריך להריץ מנגנון פירסום באתר. אם הייתה נכנס, הייתה רואה שאין פירסום באתר, לפחות כרגע. הישום של אתר כזה לא ממש מסובך, לכן, יכול להיות שזה נעשה מתוך פילטרופיה. אם שמת לב, האתר יושם על subdomain, כך שאפילו דומיין לא היה צריך לרכוש.

2. לגבי מחירי שכירות. מחיר של כ-10 אלף שמעתי באחת התוכניות טלויזיה, היה מדובר בדירת 3 חדרים ברוטשילד, ולבעלת הבית לא היה חסר מעוניינים.. עד כמה שזכור לי לא היה מדובר במגדל.
אני אישית שוכר דירה, ממש לא במרכז ת"א, וכאשר בחידוש האחרון המחיר עלה ב-300 ש"ח, התחלתי לחשוב על מעבר לראשון, וזה הסתבר לא משתלם, כלכלית, מפני ש:
1. שכ"ד יהיה נמוך אולי, ב150-200 ש"ח, כי פרפריה גם התייקרה.
2. הארנונה בראשון בדיוק פי 2 יותר יקרה, ממה שאני משלם.
3. מראשון אני אצטרך לנסוע לעבודה כ-40 דק', לעומת 6 דק' הליכה ברגל.

אותו מצב בדיוק בבת-ים
בכל מקומות מחיר שכ"ד עלה, אך המשכורות לא עלו.
אני לא מדבר על מחירים במרכז ת"א, או במגדלי יוקרה, אני מדבר על מחירים בהתאמה לשכר. חייב להיות איפשהו גבול, ומאוד מעניין איפה הוא יהיה...

אני גם חושש שמחירי דירות לא ירדו יותר מדי, מסיבה פשוטה מאוד - בנקים נתנו הלוואות כנגד הדירות, ומה יקרה אם הדירה, שכנגדה נלקחה הלאווה על סך מיליון ש"ח תהיה פתאום שווה 500 אלף, והלקוח לא יהיה מסוגל לעמוד בהחזר? בנק, אפילו אם ימכור את דירתו לא יוכל להחזיר את הכסף, לכן, החל מכאן יש מערכת שלמה שתעשה את המקסימום כדי לשמור על מחירים לפחות ברמה הנוכחית.

אולי אני טיפש, אבל יקח לי הרבה מאוד זמן, עד שאני אצליח חסוך מהמשכורת שלי 40% ממחיר דירה, שזה הון עצמי הנדרש לרכישת דירה. אם תשים לב, באזור הגוש דן, השרון והשפלה 1 מיליון ש"ח זה +- מחיר של דירה יד שניה, בשכונה לא משהו.
צריך חשוב על רעיון לגניבה מקורי, כדי להגיע למשהו:)
בינתיים כל העליות מחירים אצלינו נראות לפי זה:

blknom1 · שליחה #12 27/07/2011 20:13

טלHD כתב:לא יהיו ירידות מחירים חדות ולא בטיח...זה סתם נסיון נואש לנסות להשפיע.
המחירים ועליות המחירים נבלמו.....זה הכל.
...

amiti · שליחה #13 27/07/2011 20:18

dima_vy כתב:
truejoker כתב:
dima_vy כתב: אני גם חושש שמחירי דירות לא ירדו יותר מדי, מסיבה פשוטה מאוד - בנקים נתנו הלוואות כנגד הדירות, ומה יקרה אם הדירה, שכנגדה נלקחה הלאווה על סך מיליון ש"ח תהיה פתאום שווה 500 אלף, והלקוח לא יהיה מסוגל לעמוד בהחזר? בנק, אפילו אם ימכור את דירתו לא יוכל להחזיר את הכסף, לכן, החל מכאן יש מערכת שלמה שתעשה את המקסימום כדי לשמור על מחירים לפחות ברמה הנוכחית.
...
צודק.זו הסיבה לכך שנתניהו ופישר מתחזקים את הבועה ולא פועלים באמת להורדת המחירים. כל הצעדים שהוצעו באים לענות על צרכים של בעלי אינטרסים.
...
...

dima_vy · שליחה #14 27/07/2011 20:20

amiti כתב:
dima_vy כתב:
truejoker כתב:
dima_vy כתב: אני גם חושש שמחירי דירות לא ירדו יותר מדי, מסיבה פשוטה מאוד - בנקים נתנו הלוואות כנגד הדירות, ומה יקרה אם הדירה, שכנגדה נלקחה הלאווה על סך מיליון ש"ח תהיה פתאום שווה 500 אלף, והלקוח לא יהיה מסוגל לעמוד בהחזר? בנק, אפילו אם ימכור את דירתו לא יוכל להחזיר את הכסף, לכן, החל מכאן יש מערכת שלמה שתעשה את המקסימום כדי לשמור על מחירים לפחות ברמה הנוכחית.
...
צודק.זו הסיבה לכך שנתניהו ופישר מתחזקים את הבועה ולא פועלים באמת להורדת המחירים. כל הצעדים שהוצעו באים לענות על צרכים של בעלי אינטרסים.
...
בדיוק, המטרה הייתה גלויה - להגן על מערכת בנקאית מפני נוטלי משכתאות, שלא יהיו מסוגלים להזיר את הלואות
...
...

uris · שליחה #15 27/07/2011 20:21

dima_vy

שליחה #16 27/07/2011 20:22

דימה, יפה כתבת.

truejoker · שליחה #17 28/07/2011 1:24

dima_vy כתב:
1. לגבי האתר - כדי להרוויח מהכניסות, אכן צריך להריץ מנגנון פירסום באתר. אם הייתה נכנס, הייתה רואה שאין פירסום באתר, לפחות כרגע. הישום של אתר כזה לא ממש מסובך, לכן, יכול להיות שזה נעשה מתוך פילטרופיה. אם שמת לב, האתר יושם על subdomain, כך שאפילו דומיין לא היה צריך לרכוש.
...

יכול להיות שאתה צודק , אני לא מומחה לזה , אבל אני יודע שכשנושא לוהט , יהיו הטרמפיסטים הראשונים שלא ירוויחו בתחילה , אבל אח"כ יעשו איכשהו כסף . זה התנהגות אנושית

dima_vy כתב:
2. לגבי מחירי שכירות. מחיר של כ-10 אלף שמעתי באחת התוכניות טלויזיה, היה מדובר בדירת 3 חדרים ברוטשילד, ולבעלת הבית לא היה חסר מעוניינים.. עד כמה שזכור לי לא היה מדובר במגדל.
אני אישית שוכר דירה, ממש לא במרכז ת"א, וכאשר בחידוש האחרון המחיר עלה ב-300 ש"ח, התחלתי לחשוב על מעבר לראשון, וזה הסתבר לא משתלם, כלכלית, מפני ש:
1. שכ"ד יהיה נמוך אולי, ב150-200 ש"ח, כי פרפריה גם התייקרה.
2. הארנונה בראשון בדיוק פי 2 יותר יקרה, ממה שאני משלם.
3. מראשון אני אצטרך לנסוע לעבודה כ-40 דק', לעומת 6 דק' הליכה ברגל.

אותו מצב בדיוק בבת-ים
בכל מקומות מחיר שכ"ד עלה, אך המשכורות לא עלו.
אני לא מדבר על מחירים במרכז ת"א, או במגדלי יוקרה, אני מדבר על מחירים בהתאמה לשכר. חייב להיות איפשהו גבול, ומאוד מעניין איפה הוא יהיה...
...

אתה צודק שמחיר דירה בפריפריה הקרובה עשוי להיות לא כלכלי , אני לא יודע מה חשבו המטורפים שמוכנים לשים 10K שכר דירה . כי עם כול הכבוד אם היה לי 10K לשים , אני הייתי נוסע כול יום שלוש שעות , שוכר בהרבה פחות ושם כסף לקנות דירה

dima_vy כתב:
אני גם חושש שמחירי דירות לא ירדו יותר מדי, מסיבה פשוטה מאוד - בנקים נתנו הלוואות כנגד הדירות, ומה יקרה אם הדירה, שכנגדה נלקחה הלאווה על סך מיליון ש"ח תהיה פתאום שווה 500 אלף, והלקוח לא יהיה מסוגל לעמוד בהחזר? בנק, אפילו אם ימכור את דירתו לא יוכל להחזיר את הכסף, לכן, החל מכאן יש מערכת שלמה שתעשה את המקסימום כדי לשמור על מחירים לפחות ברמה הנוכחית.
...

מצטער לנפץ לך את הדבר הדמגוגי הזה , אבל בניגוד לדיעה הקדומה הבנקים יודעים טוב איך להלוות , כך שהם יקבלו את כספם . לבנקים אין שום בעיה , מחוץ לתדמיתית, להוציא אנשים מהדירות , ואני מבטיח לך , שגם אם ימכרו בחצי מחיר , הם לא ייפגעו . אתה צריך מצב חירום שבו כמעט כול המלווים , בעת ובעונה אחת לא משלמים ומוצאים את כול הדירות החוצה , ע"מ לגרום לבעיה . ועם הפיקוח שיש היום , האפשרות הזו לא נראית לי ראילית מבחינה כלכלית

dima_vy כתב:
אולי אני טיפש, אבל יקח לי הרבה מאוד זמן, עד שאני אצליח חסוך מהמשכורת שלי 40% ממחיר דירה, שזה הון עצמי הנדרש לרכישת דירה. אם תשים לב, באזור הגוש דן, השרון והשפלה 1 מיליון ש"ח זה +- מחיר של דירה יד שניה, בשכונה לא משהו.
צריך חשוב על רעיון לגניבה מקורי, כדי להגיע למשהו:)
...

צודק זו בעיה קשה , אבל אני יכול לומר לך , שאו שתמצא דרך יעילה לחסוך , או שמצבך יהיה יותר גרוע בעוד כמה שנים . מאוד יתכן ותהיה אתנחתה בקצב עליית מחירי הדיור , אבל אם אתה חולם למחירים ברי השגה, אני חושש שאני לא עם בשורות נעימות עבורך , המצב לדעתי הולך להיות יותר ויותר קשה .

או שהמדינה תעשה דיור בשכירות מוגנת , או שתהיה בעיה אמיתית תוך זמן קצר מאוד (וגם אז לענ"ד זה לא יחזיק יותר מעשור או שתיים , ואח"כ שוב תהיה בעיה )
הדיפרנציאציה בין בעלי רכוש לחסרי רכוש רק תעמיק , ולא תרד

dima_vy כתב:
בינתיים כל העליות מחירים אצלינו נראות לפי זה:

...

אהבתי

אבל אני חייב לומר לך שלפחות בנושא הזה של מחירי הדיור , יש מגמה כלכלית , שמחדלי הממשלה אולי החריפות אותה , אבל אפילו הממשלה לא יכולה לשנות אותה , והמגמה הזו הולכת להתגבר בעשורים הקרובים

dima_vy · שליחה #18 28/07/2011 22:07

נראה לי אנחנו בכיוון של קהיר... היום כבר הורים לילדים יצאו לרחובות...

שליחה #19 28/07/2011 22:32

בשדרות רוטשילד, הרחוב הכי יפה לדעתי בת"א, ישנם בניינים יפהפיים בעלי 2-3 קומות מימיה הראשונים של ת"א, אשר עברו שיחזור מוקפד ומושקע במיוחד והדירות המשופצות בהם הפכו לדירות הבוטיק הכי יפות ויוקרתיות שיש בת"א ובארץ בכלל.
כמו כן, אני מניח שבמהלך אותם שיפוצים גם נוספו חניות פרטיות לאותם בניינים.
לכן, את השכ"ד של 10K עבור אותן דירות ספציפיות אני בהחלט יכול להבין. זה לא ממש משקף את שאר ת"א. בשאר האזורים הטובים של ת"א שכירת דירה של 2.5-3 חדרים ללא חנייה עולה 4-5K.
האם 4-5K זה זול? את זה לא אמרתי. זה בהחלט יקר.

truejoker · שליחה #20 28/07/2011 23:37

זה יקר בהשוואה למה ? אם הבנאדם היה שם את הכסף בבנק , אולי הוא היה מקבל יותר .
אתה חייב להבין שכשיש די הרבה כסף , חלק ממנו הולך לנדל"ן ל"קבע" את תיק ההשקעות , ההנחה היא עליית ערך הנכס , וקבלת "דיבידנדים"/"ריבית" ע"י השכרתו. אם אתה מליונר כבד , אולי תלך על נדל"ן מניב , אבל אם אתה סתם עשיר קטן/אמיד , דירות הן החלופה המועדפת . מה עוד שהמינוף שבהן יוצר יצירת עושר נוסף .
אתה לא יכול לפגוע בתחום הזה ע"י מיסוי יותר מידי גדול כי אז הכספים האלו ילכו למקומות אחרים (או יציאת כספים או ירידה לכלכלה שחורה ) בשני המקרים , מבחינת רשויות המס והן הכלכלה המקומית זה לא רצוי .
מה עוד ,שזה יצור חקיקה נגד התעשרות פופוליסטית שהמרחק בינה ובין דיקטטורה הוא קטן מאוד .

כך שכול העליהום על בעלי הנכסים הוא פופוליסטי וידעך עם הזמן

הבעיה בד"כ (ואני עוקב אחרי השוק הזה , ולא ראיתי עליה בתשואות בשנים האחרונות , כן ראיתי עליה במחיר הבסיס של הנכס , שגורמת למחירי השכרה גבוהים יותר ), שאי אפשר ממש להלחם בזה . גם אם תעשה ות"ל וגם אם תשחרר את הקרקעות החקלאיות במרכז הארץ (ואז גם השמאל וגם הימין לא יסכימו לזה כי זה גם קיבוצים של השמאל ), עדיין אולי תשחרר קצת חבל , אבל הבעיות המבניות שגורמות לביקוש שתמיד יהיה יותר מההיצע , יגרמו לעליית מחירים גם בעתיד .
יתכן ומידי פעם בפעם תהיה התמתנות ואולי אפילו ירידה לצור התאמה לגרף ארוך הטווח של המגמה הכלכלית , אבל המצב הוא שהמחירים יעלו , ומה שאתם רואים זה הפרומו של מה שיראו הילדים שלכם