הממשל מעוניין למנוע את הספסרות בשכר הדירה

שליחה #1 22/07/2011 22:03

מסתבר שאפילו הבריטים הבינו משהו שהממשלות שלנו לא מבינות - יש דבול לכמה ניתן להוציא על עלויות דיור:

http://www.tofes630.com/blog/?p=1957

Lior_M · שליחה #2 22/07/2011 22:48

בכלכלה חופשית כל עוד יש מי שמוכן לשלם המחירים עולים. אני לא מתעלם מהבעיה אבל אי אפשר להחזיק את המקל בשני הקצוות.
אי אפשר לחיות לפי מודל כלכלי קפיטליסטי ( כן, כולנו רוצים את הכי טוב והכי חדש ואם אפשר הכי מהר ) ולהתלונן שהממשלה לא מתערבת.

1. היא כן מתערבת איפה שהיא יכולה
2. עדיין כוחות השוק הם אלה שיקבעו את נקודות שיווי המשקל

עליות המחירים בכלל והנדל"ן בפרט מעידות דווקא על צמיחה. הבעיה היא שהצמיחה לא מתחלקת שווה. הווה אומר, אין בעיית מחירים, יש בעיה של פערי שכר. עובדה, יש אנשים שמצליחים לקנות. אם לאף אחד לא היה כסף, אף אחד לא היה קונה. ואם אף אחד לא היה קונה המחירים היו יורדים ..

ליאור

buga · שליחה #3 23/07/2011 14:11

פיקוח (לא קיבוע) על שכר דירה לפי סולם דרגות של גודל, אזור מגורים וכו כך שהשכירות תהיה עדיין רווחית למשכירים אבל לא תהפוך לחזירות ומצד שני תהיה ריאלית לשוכרים.
צעד כזה יווסת את ערך הדירות מכיוון שמחירן יהיה כפוף לרווח שהן מניבות.
כמו כן, להשוות את התנאים בין מקומיים שקונים ובין משקיעים זרים (שמקבלים היום עדיפות מסיבות הסטוריות).

אם אנחנו מניחים שהזכות לחיות בדיור בר השגה היא זכות בסיסית ובמקביל מניפים את דגל השוק החופשי הקפטליסטי אנחנו כבר עכשיו מנסים לאחוז במקל משני הקצוות. אם יגיע עוד מיתון (וישנה אפשרות כזו). רובנו ניאלץ לוותר על ’הכי טוב והכי חדש ואם אפשר הכי מהר' שאתה מדבר עליו.

נכון להיום נוצר מצב שהאינטרס הכלכלי של המדינה והאינטרס האישי של כל אזרח לא עומדים בכפיפה אחת וסולם עדיפויות חייב להקבע. גם במחיר פגיעה בחופש השוק. בכל סקטור המצב זהה (אוכל, רפואה, חינוך, רווחה וכו) הכל נהיה מופרט ועצמאי ונוצר מצב שהמדינה צריכה לקבץ נדבות מגורמים פרטיים ע’מ להתנהל כך מתערבבים להם הון ושלטון, כך נבנים אוליגרכים ומשפחות פשע וכך מגיעים בזה אחר זה מנהיגינו אל דוכן הנאשמים. אם לא נשים לזה סוף זה רק יתגבר.
כשנסיים עם זה, נוכל להתפנות לטיפול במעמדה של הדת במדינה.

moco · שליחה #4 23/07/2011 14:33

buga,
שים לב שיש סתירה פנימית במה שכתבת
1) "כך שהשכירות תהיה עדיין רווחית למשכירים"
2) "צעד כזה יווסת את ערך הדירות מכיוון שמחירן יהיה כפוף לרווח שהן מניבות"

איך תגדיר "רווחית למשכירים" אם לא על ידי ההשקעות האלטרנטיביות וערך הדירה זה המספר הקריטי בחישוב כזו רווחיות?
זה סיבובי: הגבלת שכ"ד אומנם יוריד את ערך הדירה, אבל אז הרווחיות תעלה, או אז אפשר יהיה להוריד עוד יותר את שכ"ד, ואז ערך הדירה ירד עוד... וחוזר חלילה.

לעצם העיניין, כל פתרון חוץ מהפשרת קרקעות, בנייה וריבוי ההיצע , לא יכול להיות פתרון אמיתי.
הדירות היום לא עומדות ריקות.
נניח שמורידים את שכר הדירה לרמה שגם אתה וגם אני יכולים לשלם אותה. אז מי יקבל את הדירה, אני או אתה? מה שכמובן יקרה זה שיקבל אותה מי שיוכל לשלם יותר ואם זה לא יהיה חוקי זה יהיה מתחת לשלחן - שוק שחור.

DorM · שליחה #5 23/07/2011 14:43

אם מישהו רוצה להשכיר את הבית שלו ב5K ומישהו משכיר אז מה הבעיה?
שאנשים יעשו שביתה ולא ישכירו דירות, המחירים ירדו.

Lior_M · שליחה #6 23/07/2011 14:55

moco כתב: נניח שמורידים את שכר הדירה לרמה שגם אתה וגם אני יכולים לשלם אותה. אז מי יקבל את הדירה, אני או אתה? מה שכמובן יקרה זה שיקבל אותה מי שיוכל לשלם יותר ואם זה לא יהיה חוקי זה יהיה מתחת לשלחן - שוק שחור.
...

על זה בדיוק אני מדבר. פערי השכר הם הבעיה העיקרית.
על כל פרט שיכול לשלם יש פרטים אחרים שלא יכולים לשלם. בסופו של דבר הדירה נמכרת למרבה במחיר.

עשרות אלפי יחידות דיור הן לא פתרון מלא וממילא הן נבנות באזורים שאני לא בטוח שהסטודנטים שיושבים במאהל בשדרות רוטשילד, שמעו עליהם בכלל. ובוא לא נשלה את עצמנו, לא ראיתי אנשים מסכנים באוהלים .. מדובר בהפנינג מתוזמר היטב שלא ממש ברור לי מה היעדים שלו אם הם בכלל קיימים או לחילופין אם הם ריאלים.

buga כתב: נכון להיום נוצר מצב שהאינטרס הכלכלי של המדינה והאינטרס האישי של כל אזרח לא עומדים בכפיפה אחת וסולם עדיפויות חייב להקבע. גם במחיר פגיעה בחופש השוק.
...

מסכים עם החלק הזה במאה אחוז, אבל האם אנחנו מוכנים לשלם את המחיר ? אני לא יודע לגביך, אבל בסופו של דבר כשמדברים על מהפכות ( ומה שאתה מציע זו מהפכה ) כדאי לזכור שבדרך כלל לאלו שמנהלים את המהפכה אין מה להפסיד. ואני מדבר על מהפכה באופן כללי, היא יכול להיות חברתית, כלכלית, עדתית או דתית.
הבעיה היא שברוב המקרים יש יותר אנשים שיש להם מה להפסיד מכאלה שאין להם.. כך גם המצב בישראל.
אל תטעה בגלל הסיקור התקשורתי האוהד והמנופח יש לומר. המחאה אולי צודקת מה שבטוח היא נובעת מתסכול שאני יכול להבין אותו ( גם אני מתוסכל ), אבל לאף אחד אין את האומץ לצעוק "המלך הוא עירום".
אפשר לחשוב שלפני שנתיים וחצי מחירי הדירות היו נמוכים, הרפואה היתה במצב מצויין, פערי השכר לא היו קיימים ותושבי ישראל שתו שמפניה בריבירה הצרפתית לפחות שלוש פעמים בחודש.

זה לא קשור לציפי, לביבי, אולמרט או לראש ממשלה אחר שהיה או יהיה פה. אין פה יציבות שלטונית שאמורה לאפשר טיפול שורש בכל אחת מהבעיות שלנו ( ויש לנו כמה ) הממשלות מתחלפות בקצב מטורף והיתי מסתכן ואומר שהישראלי הממוצע משנה את דעותיו האידיאולוגיות ( אם בכלל יש לו כאלו ) על בסיס הבטחות חסרות תוכן מימין ומשמאל.

DorM כתב:אם מישהו רוצה להשכיר את הבית שלו ב5K ומישהו משכיר אז מה הבעיה?
שאנשים יעשו שביתה ולא ישכירו דירות, המחירים ירדו.
...

יופי נחמה.
ואז מה ? מה זאת אומרת לא ישכרו דירות ? איפה הם יגורו על הירח ?
קוט'ג אנשים בקושי הסכימו להפסיק לקנות אז אתה רוצה שאנשים יגורו ברחוב ?

ליאור

zovirax · שליחה #7 23/07/2011 14:57

moco כתב:
לעצם העיניין, כל פתרון חוץ מהפשרת קרקעות, בנייה וריבוי ההיצע , לא יכול להיות פתרון אמיתי.
הדירות היום לא עומדות ריקות.
נניח שמורידים את שכר הדירה לרמה שגם אתה וגם אני יכולים לשלם אותה. אז מי יקבל את הדירה, אני או אתה? מה שכמובן יקרה זה שיקבל אותה מי שיוכל לשלם יותר ואם זה לא יהיה חוקי זה יהיה מתחת לשלחן - שוק שחור.
...

הרבה יותר אנשים יכלו להרשות לעצמם לגור בתל אביב, על כל דירה יהיה ביקוש עצום.
לבעל הבית אין אינטרס לשדרג את רמת הדירה - לכן , הדירות יהיו ישנות ומוזנחות (במצב יותר גרוע מהיום)
ובסוף מי שיפיל את כל הסיפור זה הדיירים עצמם, שבאמת יתנו "הטבות מראש" כדי לקבל עדיפות.

כל זה יוביל לדבר אחד - פשע מאורגן.

moco · שליחה #8 23/07/2011 15:16

Lior_M כתב:
moco כתב: נניח שמורידים את שכר הדירה לרמה שגם אתה וגם אני יכולים לשלם אותה. אז מי יקבל את הדירה, אני או אתה? מה שכמובן יקרה זה שיקבל אותה מי שיוכל לשלם יותר ואם זה לא יהיה חוקי זה יהיה מתחת לשלחן - שוק שחור.
...
על זה בדיוק אני מדבר. פערי השכר הם הבעיה העיקרית.
על כל פרט שיכול לשלם יש פרטים אחרים שלא יכולים לשלם. בסופו של דבר הדירה נמכרת למרבה במחיר.

ליאור
...

אני מסכים בהחלט שפערי השכר והפער החברתי הנגזר מכך היא הבעייה החברתית/כלכלית מספר אחד בארץ,
אך שים לב שבעייה זו לא קשורה לעיניין מחירי הדירות, הרי אם יעלה פתאום השכר לכל בעלי השכר הנמוך והפערים יצטמצמו, זה רק יגרום לעלייה נוספת גדולה של מחירי הנדל"ן והשכ"ד.

בלי קשר להתפלגות השכר, אם יש X דירות להשכרה באזור מסוים ויש 3X אנשים שרוצים לשכור שם אז 2X מהאנשים לא יוכלו לשכור שם (זה יתבטא בכך שזה יקר להם מידי) וזה יהיה נכון גם אם כל 3X האנשים יהיו עשירים מכל בחינה אחרת.

הדבר היחידי שיאזן זה יצירת עוד 2X דירות, אך אני בכלל לא בטוח שבנייה נוספת בת"א הצפופה היא הפתרון. יותר נכון לשפר את התחבורה ושאנשים יגורו רחוק יותר.

Lior_M · שליחה #9 23/07/2011 16:09

moco כתב:
Lior_M כתב:
moco כתב: נניח שמורידים את שכר הדירה לרמה שגם אתה וגם אני יכולים לשלם אותה. אז מי יקבל את הדירה, אני או אתה? מה שכמובן יקרה זה שיקבל אותה מי שיוכל לשלם יותר ואם זה לא יהיה חוקי זה יהיה מתחת לשלחן - שוק שחור.
...
על זה בדיוק אני מדבר. פערי השכר הם הבעיה העיקרית.
על כל פרט שיכול לשלם יש פרטים אחרים שלא יכולים לשלם. בסופו של דבר הדירה נמכרת למרבה במחיר.

ליאור
...
אני מסכים בהחלט שפערי השכר והפער החברתי הנגזר מכך היא הבעייה החברתית/כלכלית מספר אחד בארץ,
אך שים לב שבעייה זו לא קשורה לעיניין מחירי הדירות, הרי אם יעלה פתאום השכר לכל בעלי השכר הנמוך והפערים יצטמצמו, זה רק יגרום לעלייה נוספת גדולה של מחירי הנדל"ן והשכ"ד.

בלי קשר להתפלגות השכר, אם יש X דירות להשכרה באזור מסוים ויש 3X אנשים שרוצים לשכור שם אז 2X מהאנשים לא יוכלו לשכור שם (זה יתבטא בכך שזה יקר להם מידי) וזה יהיה נכון גם אם כל 3X האנשים יהיו עשירים מכל בחינה אחרת.

הדבר היחידי שיאזן זה יצירת עוד 2X דירות, אך אני בכלל לא בטוח שבנייה נוספת בת"א הצפופה היא הפתרון. יותר נכון לשפר את התחבורה ושאנשים יגורו רחוק יותר.
...

כשהשכר עולה הוא עולה לכולם..
אין כזה דבר שכר שעולה רק לשכבות הנמוכות. אפשר להפחית מיסים לשכבות החלשות אבל הם כמעט ולא משלמים מיסים .. אז גם זו בעיה. בנוסף זה מעין מעגל קסמים. כשהשכר עולה גם המחירים עולים.
חלק גדול מעליות המחירים של השנה האחרונה נגרמה בגלל תוספות שכר בלתי מבוקרות ( 8.5% מגזר ציבורי, 20% עובדים סוציאלים, 6% עובדי מלונאות, גם עובדי הנמלים קיבלו עד כמה שזכור לי וזה רק מהשנה האחרונה ולא רשימה מלאה. גם שכר המינימום עלה.. ).
אני לא אומר חס וחלילה שלא מגיע להם, אבל יש לזה מחיר והמחיר הוא תהליך אינפלציוני. כבר אמרתי את זה פעם לא מזמן בשרשור אחר, נניח שהמדינה היתה נותנת מתנה לכל אזרח מליון שקלים. ברור לך שבאותו הרגע מליון שקלים לא יהיו שווים מליון שקלים..
לגבי תל-אביב,
אף אחד לא יבנה שם דירות זולות. הקרקע יקרה מדי ואין אינטרס לאף אחד להוזיל אותה. אם זה אחד היעדים של מחאת האוהלים אפשר להתחיל לקפל. בעלי הקרקעות בתל-אביב הם אנשים פרטיים. הקרקע היחידה של המדינה בתל-אביב היא בשדה דוב ובשביל לבנות שם צריך לפנות אותו. לא יקרה. גם חולדאי לא מעוניין בבניה זולה. ובכלל, למה לבנות בתל-אביב ? מה זה מרכז היקום ? יש מקומות אחרים ( לא פריפריה ) שאפשר לבנות. למה לא ביבנה ? למה לא בחדרה ? נתניה ? מה אלו מקומות מצורעים ?

ומה הסיפור עם הרעיון להוזיל מחירים על ידי מכירת קרקעות לקבלנים לזה שמציע את המחיר הכי זול ?
סליחה אבל אם זו קרקע בבעלות המדינה האינטרס של כולם צריך להיות מכירתה בכמה שיותר.. לא בכמה שפחות !!! זו גם הקרקע שלך ושלי .. ואם מוכרים אותה בזול אז אני ואתה מפסידים, ומי שהיה לו כסף לקנות אותה הרוויח על חשבוננו כמובן ..

ליאור

DorM · שליחה #10 23/07/2011 17:16

מחיר השכירות לא גבוה בכל המקומות בארץ.
אם המחיר גבוה בעיר מסוימת שישכרו בעיר אחרת, אף אחד לא מכריח אותם להשכיר במחיר מסוים או עיר מסוימת.
או שיגורו באוהלי מחאה

snad · שליחה #11 23/07/2011 17:34

לא חייבים לחלק קרקעות או דירות, אפשר למצוא פתרונות אחרים.
אני לדוגמא לא מבין למה לא מחייבים את כל האוניברסיטאות והמכללות במספר מינמלי של מיטות במעונות. בטכניון יש 13 אלף סטודנטים וכ 3500 מיטות, לעומת זאת אוניברסיטת תל אביב עם 29 אלף סטודנטים ופחות מאלף מיטות! גם בר אילן מספרים דומים. למכללות בכלל אין מעונות. אם יחייבו כל מוסד אקדמאי לספק לפחות מעונות לפחות ל 30% מהסטודנטים זה יוריד לפחות 20000 שוכרים רק במרכז. שלא לדבר על זה שזה יוריד גם עומס בתחבורה הציבורית. ויוריד את העומס שמוטל על הסטודנטים. והמדינה לא צריכה לחלק שום קרקע ולא לתת שום מתנות.
פתרון נוסף יכול להיות בנייה מואצת ביישובים הגדולים ביו"ש שכולם יודעים שלא יזוזו משם בשום הסכם. גם שם המחירים עלו מאוד ויש שם ביקוש שמתנקז למרכז בלית ברירה.
אני בטוח שאפשר לחשוב על עוד הרבה פתרונות אחרים שלא מחייבים פיקוח או חלוקת קרקעות וכספים של המדינה.

flsh · שליחה #12 23/07/2011 17:40

[quote="moco"]buga,
שים לב שיש סתירה פנימית במה שכתבת
1) "כך שהשכירות תהיה עדיין רווחית למשכירים"
2) "צעד כזה יווסת את ערך הדירות מכיוון שמחירן יהיה כפוף לרווח שהן מניבות"

איך תגדיר "רווחית למשכירים" אם לא על ידי ההשקעות האלטרנטיביות וערך הדירה זה המספר הקריטי בחישוב כזו רווחיות?
זה סיבובי: הגבלת שכ"ד אומנם יוריד את ערך הדירה, אבל אז הרווחיות תעלה, או אז אפשר יהיה להוריד עוד יותר את שכ"ד, ואז ערך הדירה ירד עוד... וחוזר חלילה.

לעצם העיניין, כל פתרון חוץ מהפשרת קרקעות, בנייה וריבוי ההיצע , לא יכול להיות פתרון אמיתי.
הדירות היום לא עומדות ריקות.
נניח שמורידים את שכר הדירה לרמה שגם אתה וגם אני יכולים לשלם אותה. אז מי יקבל את הדירה, אני או אתה? מה שכמובן יקרה זה שיקבל אותה מי שיוכל לשלם יותר ואם זה לא יהיה חוקי זה יהיה מתחת לשלחן - שוק שחור.[/quote]

משה, תתכונן ליפול מהכיסא לגבי "הדירות היום לא עומדות ריקות"!
http://www.nrg.co.il/online/1/ART2/262/ ... 402&loc=40

140 אלף דירות ריקות במדינת ישראל.

זה נכון שצריך לבנות עוד אבל יש עוד הרבה מאוד שיקולים אחרים שחייבים לקחת חלק מהמשוואה. יש סיבה שאנשים רוצים לגור דווקא במקומות כמו תל אביב, ולא רוצים לגור במקומות כמו מצפה רמון.
התקשורת יכולה להראות לנו כמה אנחנו פראיירים כי במחיר של דירת חדר וחצי מסריחה (תרתי משמע) בתל אביב אפשר לקנות וילה בת 5 חדרים במצפה רמון. המציאות אומרת שאנחנו רוצים גם הרבה תרבות איפה שאנחנו גרים, אנחנו רוצים חיי לילה, אנחנו רוצים מבחר מסעדות, אנחנו רוצים מקומות עבודה טובים יותר (כמו במרכז), שירותי בריאות טובים יותר (כמו במרכז), מכונים אקדמאיים טובים יותר (כמו במרכז) וכו' וכו'.
האמת הפשוטה היא, שכל מה שמסביב לדירה עצמה כל כך יותר טוב במרכז שאנשים מוכנים לשלם פי כמה יותר בשביל לקבל פי כמה פחות (מבחינת הנדלן) בתל אביב לעומת מקומות כמו מצפה רמון. אפשר להפשיר קרקעות, אפשר לעשות בנייה מסיבית בנגב. אבל מי באמת ירצה לגור שם?

http://www.themarker.com/news/1.620485

תקראו את הפסקה שמתחילה ב"כן. הבעיה הראשונה היא תעסוקה. אבל לא סתם תעסוקה - תעסוקה איכותית. " ואת הפסקה שאחריה (למרות שהכל די מעניין - אבל לא רלוונטי לנקודה שאני מנסה להעביר).
אז כן, צריך להפשיר קרקעות. אבל איפה? במרכז אין כל כך מקום, בפריפריה אין כל כך עניין לגור. צריך ליצור מערכת תעסוקה הרבה יותר טובה במקומות כמו ב"ש, עוד שירותי רפואה במקומות כמו ב"ש, תחבורה ציבורית (כולל רכבות) הרבה יותר טובה במקומות כמו ב"ש כדי שצעירים ירצו להשאר בבאר שבע וערים דומות ושכונות ועיריות בסביבה שיהיו במרחק קצר - ואז יתחילו להיות הרבה יותר מקומות בילוי ומסעדות. בנוסף גם חייבים להשקיע הרבה יותר בתרבות (בכלל, ובפריפריה בפרט) כדי שאנשים ירצו לגור שם.
להכין תוכנית לעיר זה דבר מצויין אבל רוב האנשים יעדיפו לשלם יותר כסף על שכר דירה, לקבל דירה פחות טובה, ושיהיו להם שירותים הרבה יותר טובים מחוץ לדירה. אז שיפשירו קרקעות, אבל מה עם כל המסביב? זה צריך להיות מהלך של משרד הפנים + משרד הספורט + משרד התחבורה + רכבת ישראל + משרד התרבות (ובכוונה אני מפריד ממשרד הספורט המשותף.. מטעמי הזנחה) + משרד האוצר שיוריד מיסים לעסקים גדולים (כמו אינטל, גוגל וכו') על פעילות משרדים בעיירות פיתוח. כרגע הגופים האלה לא מסונכרנים (ואם משהו קורה בו זמנית, זה צירוף מקרים) ולכן אי אפשר להאשים את העם שהוא מעדיף את תל אביב, כולל הקבלנים שמעדיפים להתעסק בתל אביב.
אבל כל פעולה היא פעולה מבורכת. הבעיה היא שמתעסקים במצוקת הדיור, ולא במצוקת הדיור שאנשים באמת רוצים לגור בו - וכאן הבעיה האמיתית. לבנות שכונת מגדלים בפתח תקווה אפשר בגלל הקרבה לתל אביב. בבאר שבע וחיפה זה לא אפשרי כי בעיר יש היצע הרבה פחות גדול ואין עיר צמודה שמפצה על זה. במקום להתעסק רק בבנייה, בנייה, בנייה צריך להתעסק בעיר על כל שירותיה. כי מי ירצה לגור במקום שהבילוי הכי קרוב לו הוא במרחק שעה נסיעה באוטו (ואין רכבת או אוטובוס)? אז גם לא בונים שם מלכתחילה. שהממשלה תתחיל להציע את ה"מסביב" לדיור ואז גם ירצו לגור שם. זה גם יתרום להקטנת הפער באוכלוסיה - אז בכלל מבורך.

moco · שליחה #13 23/07/2011 18:06

flsh,

קודם כל יש כפתור "תצוגה מקדימה" שכדאי שתשתמש בו ותערוך אם יש צורך. היה קשה מאוד למצוא איפה מתחיל הקטע שלך.

לא נפלתי מהכסא, כי כבר קראתי את הנתון הזה, זה לא פורסם לראשונה היום.
תמיד יהיה אחוז מסוים מהדירות לא מאוכלסות מאלף ואחת סיבות, ונכון, את חלקם אולי ניתן לדחוף בכוח לשוק על ידי מיסוי או קנסות , אבל זה מאוד קשה כי קשה מאוד לפקח מה זה דירה פנויה או לא.
בכל מקרה, זה לא מה שיפתור את המחסור בדירות במרכז. זה פשוט מספר קטן מידי יחסית לביקוש.
כמו שכתבתי מקודם, לדעתי גם לא צריך לייצר הרבה דירות בגוש דן אלא להשקיע בתחבורה לתוך גוש דן. זו תהיה השקעה הרבה יותר נבונה.

truejoker · שליחה #14 23/07/2011 21:51

Huber כתב:מסתבר שאפילו הבריטים הבינו משהו שהממשלות שלנו לא מבינות - יש דבול לכמה ניתן להוציא על עלויות דיור:

http://www.tofes630.com/blog/?p=1957
...

באמת ? אולי בזמן מלחמה , אבל לא במשטר דמוקרטי שבגלל עצלות/רשעות של הממשלה נוצר מחסור , ואז היא רוצה בצעדים פופוליסטיים , להכריח אנשים לתת רכושם בזול

שליחה #15 23/07/2011 22:05

הממשלה שלנו היא האחרונה בשורה של ממשלות שהחליטו שבניה ציבורית ודירות להשכרה לא מעניינות אותה. הממשלות הקודמות העבירו את הדירות לבעלות השוכרים עם פטנט ההיוון והתנערו לחלוטין מכל מחוייבות לאפשר לאזרחים להגיע לדירה משלהם דרך ייקור המשכנתאות וצמצום הלוואות זכאים.

הממשלות האחרונות החליטו שהרבה יותר מעניין לראות כיצד השוק יתנהג כאשר לא משחררים קרקעות ומשאירים את רמת המיסוי לקרקעות שכן משתחררות ברמה סטרטוספרית. אנחנו האזרחים משלמים היום את מחיר תוכנית הריאליטי הממשלתית.

היות ו 70% ממחיר של דירה חדשה מורכב ממחיר הקרקע, מיסים ומע"מ ושאלו מרכיבים שלממשלה יש 100% שליטה עליהם, אפשר היה לחשוב שהורדת מחירי הדיור הוא הדבר הקל ביותר לביצוע. זה לא יקרה בחיים כי הממשלה מרוויחה יותר מידי טוב מהמצב, אבל למה כבר ציפיתם ממשלות שלא מתביישות להטיל מס על הפנסיות?

Lior_M · שליחה #16 23/07/2011 22:21

Catskinner כתב:הממשלה שלנו היא האחרונה בשורה של ממשלות שהחליטו שבניה ציבורית ודירות להשכרה לא מעניינות אותה. הממשלות הקודמות העבירו את הדירות לבעלות השוכרים עם פטנט ההיוון והתנערו לחלוטין מכל מחוייבות לאפשר לאזרחים להגיע לדירה משלהם דרך ייקור המשכנתאות וצמצום הלוואות זכאים.

הממשלות האחרונות החליטו שהרבה יותר מעניין לראות כיצד השוק יתנהג כאשר לא משחררים קרקעות ומשאירים את רמת המיסוי לקרקעות שכן משתחררות ברמה סטרטוספרית. אנחנו האזרחים משלמים היום את מחיר תוכנית הריאליטי הממשלתית.

היות ו 70% ממחיר של דירה חדשה מורכב ממחיר הקרקע, מיסים ומע"מ ושאלו מרכיבים שלממשלה יש 100% שליטה עליהם, אפשר היה לחשוב שהורדת מחירי הדיור הוא הדבר הקל ביותר לביצוע. זה לא יקרה בחיים כי הממשלה מרוויחה יותר מידי טוב מהמצב, אבל למה כבר ציפיתם ממשלות שלא מתביישות להטיל מס על הפנסיות?
...

זה לא יקרה בגלל סיבה אחרת.
רוב הקרקעות במרכז הארץ כבר מזמן לא שיכות למדינה. הקרקעותבבעלות המדינה נמצאות בפריפריה.
שם דווקא יש המון היצע אבל אף אחד לא מוכן לגור שם אם בגלל סיבות אמיתיות ( חינוך, תעסוקה ) ואם בגלל סיבות שלא ממש קשורות לכלום ( שאני אגור בחדרה ? למה מי מת ? )

הכוח שכולכם נותנים לממשלה לא מחוייב במציאות. בכלכלה של היום כל מה שהממשלה יכולה לעשות זה להציע פתרונות ( גם הם חלקיים ) בפריפריה. זה לא יספק את אנשי המאהל ברוטשילד. הם רוצים דירות בתל-אביב. תציע להם חולון או ראשון ( לא ששם זול כן ? ) והם ירקו לך בפרצוף.

ליאור

buga · שליחה #17 24/07/2011 21:22

moco כתב:buga,
שים לב שיש סתירה פנימית במה שכתבת
1) "כך שהשכירות תהיה עדיין רווחית למשכירים"
2) "צעד כזה יווסת את ערך הדירות מכיוון שמחירן יהיה כפוף לרווח שהן מניבות"

איך תגדיר "רווחית למשכירים" אם לא על ידי ההשקעות האלטרנטיביות וערך הדירה זה המספר הקריטי בחישוב כזו רווחיות?
זה סיבובי: הגבלת שכ"ד אומנם יוריד את ערך הדירה, אבל אז הרווחיות תעלה, או אז אפשר יהיה להוריד עוד יותר את שכ"ד, ואז ערך הדירה ירד עוד... וחוזר חלילה.

לעצם העיניין, כל פתרון חוץ מהפשרת קרקעות, בנייה וריבוי ההיצע , לא יכול להיות פתרון אמיתי.
הדירות היום לא עומדות ריקות.
נניח שמורידים את שכר הדירה לרמה שגם אתה וגם אני יכולים לשלם אותה. אז מי יקבל את הדירה, אני או אתה? מה שכמובן יקרה זה שיקבל אותה מי שיוכל לשלם יותר ואם זה לא יהיה חוקי זה יהיה מתחת לשלחן - שוק שחור.
...

אני לא ממש מבין מה אתה מתכוון כשאתה אומר שהרווחיות תעלה אם שכד ירד. אבל אני בטוח שניתן למצוא משוואה שבה דירה תהיה רווחית למשכיר ובמחיר הגיוני לשוכר. כמובן שלחישוב כזה נכנסת רמת ההכנסה הממוצעת סוג הנכס ופרמטרים רבים נוספים. הנקודה היתה שהזכות לדיור נאות גוברת על השאיפה לתשואות גבוהות מנכסים.
בשיטה הנוכחית, מה שכתבתי הוא אידאל נאיבי ותו לא.
לעניין המחסור בקרקעות. נראה שהמועצות המקומיות הודפות את האפשרות להקצאת מקומות טובים לדיור בר השגה או אפילו לצרכי שכירות, מפחד שהדבר ימשוך אוכלוסיות חסרות אמצעים שיהוו נטל עליהן. וכך הקצאות כאלו ניתנות במקומות שאין לאיש סיבה לגור בהן. ועוד לא דיברנו על תחבורה ציבורית זמינה וברת השגה.
בקרוב מאד אהפוך להיות אבא. אני ואשתי חיים בשכירות ביחידת דיור קטנה במושב. אני מגיע לעבוד בת'א כמעט כל יום. שכהד שלי הוא בין הנמוכים מכל מכרי. ועדיין, עצם ההתניידות שלי ממקום למקום משווה את עלות חיי לחברי במרכז ת'א. ועצם הרעיון שאוכל אי פעם לרכוש דירה נראה פחות ופחות מציאותי... אני די בטוח שאני לא לבד בעניין. היכולת לחיות במקום ראוי ולנהל אורח חיים פשוט, קרובה מאד לבלתי אפשרית.
בקשר לשוק שחור אי אפשר למנוע פתרון טוב רק כי אתה פוחד שלא תהיה אכיפה נאותה שלו. אם בעלי בתים יפסידו את רכושם על ספסרות והרכוש יולאם... נראה לי שהבעיה תיפתר.
יש פתרונות להכל אם היה רצוננו בכך. כל זמן שבעלי הכח רואים, רק את הפופיק של עצמם, לא יהיה שינוי. לא תהיה מחשבה יצירתית אמיתית. בכל התחומים.

moco · שליחה #18 24/07/2011 21:58

buga,
עוד לא שמעתי על מדינה שהצליחה באמצעי אכיפה למנוע שוק שחור, כולל מדינת משטרה כמו ברה"מ שהיו בה עונשים כבדים מאוד.
השוק (כלומר ההתנהגות הטבעית של בני אדם) יותר חזקה מכל חוק.
לא ענית לשאלה שלי שבעצם מדגימה למה שוק שחור נוצר בהכרח. אם יש דירה אחת ושכ"ד בה מוגבל על פי חוק, מי יקבל אותה, אני או אתה?
ואם אתה תקבל אותה על פי איזה קריטריון כלשהו או הגרלה, איך פתרת פה את בעיית הדיור שלי, בזה שקיבלת אותה בשכ"ד שאתה יכול לעמוד בו?
ההיפך, אני אדפק פעמיים, כי יהיה לך עכשיו יותר כסף פנוי לדברים אחרים, מה שיגרום לעליית מחירים (לא בנדל"ן).

לא צריך להבין הרבה בכלכלה, שוק או נדל"ן. אם אין מספיק דירות באזור מסוים לאנשים שרוצים לגור שם אז לא כולם יוכלו לגור שם. מחירים וכו. זו רק התוצאה של הבעייה, זו לא הבעייה עצמה.

לגבי רווחיות, נראה לי שזרקת פה מושג בלי לתת את הדעת למשמעות שלו.
הרווחיות בנדל"ן מורכבת מהתשואה בשכ"ד ומהתשואה ברווח הון (שינוי מחיר הדירה).
אם אתה מגביל את שכר הדירה באופן שלא תואם למצב בשוק, אתה גם גורם לצניחה בערך הדירה (הרי, צריכה להיות סיבה להחזיק דירה ולא להשקיע את הכסף באג"ח) ומהר מאוד אתה מגיע למצב שבו יצרת הפסדים לבעלי הדירות, ולא השארת להם רווחיות "הוגנת".

שוב, אם לא השתנה שום דבר ביחס בין מספר הדירות למספר הרוצים לגור בהן, אז אתה לא יכול לשנות שום דבר מהותי באמצעים מלאכותיים שכאלה. אתה יכול רק לגרום לאנשים נורמטיביים להיות עבריינים.

אגב, הייתה היום כתבה מענינת בחדשות 10. ביבי דווקא זיהה היטב את בעיית הדיור כבעייה שנעשית לקריטית מיום ליום ולא היה צריך את המחאה הנוכחית כדי להבין זאת.
הבעייה כמובן, כמו הרבה דברים, שהוא זיהה ודיבר על זה והכריז על כל מיני תוכניות שיזרזו תהליכי בנייה, אבל הכרזות זה דבר אחד, אך הביצוע בפועל הוא אפס.

buga · שליחה #19 24/07/2011 22:33

משה. כמובן שהבעיה לא נפתרת אך ורק בפיקוח. המצב כיום הוא שחלק גדול מהאנשים שרוכשים דירות עושים זאת כהשקעה ולא עבור מגורים. הורדת ערך הדירות והפניית המשקיעים לתחומים אחרים תגרום להיצע גדול יותר של דירות למכירה במחירים יותר סבירים. כמובן שיגרמו הפסדים עבור חלק מבעלי הבתים.. רפורמה דורשת הפסדים באיזשהו מקום.. בדכ זה על הגב של מי שגם ככה אין לו. יהיה נחמד אם הדפוס הזה ישתנה.
וד״א. אתה אומר שלא ניתן לפתור כלום באמצעים מלאכותיים ובאותה נשימה אומר שצריך להקצות יותר מקום לדיור. סוג הדיור שאנחנו מדברים עליו, במקומות טובים במרכז הארץ בתנאי השוק החופשי כבר קיים ומוצע למכירה/להשכרה ובכל זאת המחירים גבוהים כך שהאוכלוסיה המדוברת לא תוכל לעמוד בהם. (הייתי קונה דירה גם בשכונה טובה בנתניה אם הדבר היה אפשרי). מכאן שהפתרון הזה מלאכותי גם הוא.

בקשר לשוק שחור. אתה צודק כשמדובר ברמות פשע מאורגן. אבל כשמדובר באנשים שזה רכושם שממנו הם חיים. אני לא בטוח שתהיה פה מגיפה בסדר גודל כזה. הדוגמא הטובה בנושא היא עובדים לא חוקיים. למרות שישנם רבים בישראל, יותר ויותר אנשים מפחדים להעסיק אותם ללא רשיון. פשוט כי זה לא משתלם להם. כמובן שהמצב הדברים רחוק שנות אור מלהיות אופטימלי.
בקשר לפתרונות של ביבי. אין לי, ומעולם לא היה לי שמץ אמון בטיפוס הזה. כל עוד הוא והאנשים שהוא נתקע איתם בשלטון (בור שהוא חפר במו ידיו) עומדים בראש המדינה אנחנו במכונית מרוץ שמאיצה לעבר חומת בטון.

moco · שליחה #20 24/07/2011 23:09

גם בדירה להשקעה גרים אנשים - השוכרים. משקיע לא משאיר דירה ריקה - זה הפסד בטוח עבורו.
( אני לא מתייחס לדירות נופש שעומדות ריקות שהוזכרו פה בשרשור, כי לפחות בת"א לא מדובר בנפח משמעותי ואלה גם לא תחת הכותרת "השקעה").
את ערך הדירות אתה יכול להוריד על ידי כך שתבנה עוד דירות.
הרי כשאתה תקנה דירה במחיר זול מאותו משקיע שכבר לא כדאי לו להחזיק אותה בגלל חוקים מנהליים, תתפנה מהדירה המשפחה ששכרה אותה. איפה אתה מציע שהיא תגור? הרי לא תתחלקו בדירה.
לא יעזור שום דבר, אי אפשר לפתור את בעיית חוסר הדירות בלי לייצר דירות חדשות. (או לחילופין, ואף עדיף, ביצירת תשתית תחבורתית שתאפשר לגור היכן שאין מחסור בדירות ועדיין להתפרנס איפה שיש תעסוקה).

כשאני מדבר על שוק שחור אני בפרוש לא מדבר על פשע מאורגן שפועל על פי כללי מוסר (או חוסר מוסר) חריגים לרוב החברה. אני מדבר על אנשים נורמטיביים שנאלצים לבצע עסקאות לא חוקיות כי זה פשוט השוק בפועל.
אני לא יודע בן כמה אתה, אך כשהייתי צעיר היה בארץ פיקוח על מטבע זר שגם הגביל את הכמות שמותר לקנות וגם קבע מחיר באופן מנהלתי.
מה התוצאה: בעמוד הראשון בכל עיתון יומי היה ציטוט של שער הדולר השחור. האמן, לי שזה לא היה שירות לפושעים, זה היה מספר שכל אזרח מצא כשימושי מידי פעם.

בקשר לביבי אני מסכים איתך.