בועת הנדל"ן?

[צפיד]

בזמנים מטורפים בהן כל דיר שופץ ל"בונביירה" בלב ליבה של שכונת עוני ופשע ונמכרת במחיר רצח...
או מושכרת במחירים של חצי משכורת ממוצעת?(במקרה הטוב).

מעניין אותי דעתכם לגבי בועת הנדל"ן שפוקדת את ארצנו לאחרונה?
האם לדעתכם בועה זו עתידה להתפוצץ?
האם אתם שוקלים קניית דירה(במיוחד לאלו שזו דירה ראשונה שלהם) ?
האם רק אני חושב שמישהו בעל אינטרסים מאוד לא ברורים מכוון את הדברים בצורה מעוררת חשד?
מעניין אותי לדעת מה אתם חושבים על הלוחות החינמיים והשפעתם על המצב הזה?(מינורית/גדולה אין השפעה)?
האם אתם חושבים שיש כח לקונים לשנות את המגמה הזו?רעיונות?
כמובן שאניי לא פונה רק לקהל במרכז,המכה הזו פוקדת את כל המדינה ...

[TANDBERG]

כאחד שרכש במודיעין לפני ארבע שנים כמעט (ולמי שגר שם יודע מה זה אומר) ועוקב אחרי הנושא הזה יש לי מה לענות לך:
1) אנחנו אשמים בבעיה הזו.
2) השוק מתנהל בצורה חופשית, וזו דינו, אגב - זה גם עולמי, גם בגרמניה לפני שנתיים חבר סיפר לי את אותו הדבר.
העליות במחירים נובעות מהמון גורמים. גורם אחד היה נהירה של אנשים מחו"ל לרכוש נכסים טובים במחירים נוחים. במודיעין, לדוגמא - היית יכול לרכוש דירת ארבעה חדרים ב850 אלף שקלים, שזה לא הרבה. מישהו שמכר דירה בצרפת ב200 אלף יורו, יכול לקנות אפילו חמישה חדרים חדשים במחיר הזה, הוא לא לבד. העקבות המשבר הראשון לא מעט קבלנים הפסיקו לבנות כי לא קנו, מה שאומר שעד שהחליטו לרכוש נוצר מצב שאין בניה חדשה או תחילת פרוייקטים חדשים.
מעבר לזה - במודיעין אין יותר פרוייקטים אחרי הפרוייקטים הנוכחים.
הבנקים ראו שנוצר ביקוש לרכישת דירות, הורידו ריביות באופן משמעותי, מה שהביא ליותר אנשים שיכלו לרכוש דירות, כי ההחזר כבר לא כל כך גבוה. יותר אנשים יכולים לרכוש ? יותר ביקוש, יותר ביקוש ? מעלים מחירים.
מה הלאה ? המחירים יעלו אולי עוד קצת, אחר כך יבינו שיבשה הבאר, אין אף אחד, כולל רוכשי דירות להשקעה שמוכן לשלם את הסכומים שמבקשים, הבנקים יראו שאין להם לקוחות לנושא הזה ויעלו את הריביות בחזרה, המחירים יתחילו לרדת באופן מתון.
הבועה היחידה שעלולה להתפוצץ לדעתי תהיה אם הבנקים נתנו לכל דיכפין משכנתא - יהיה לנו משבר לא קטן בצורה של אנשים שלא יכולים להחזיר משכנתא והצפה של דירות מעוקלות (מישהו אמר ארה"ב ?).
זו כמובן דעתי, אני לא נדל"ניסת ולא מתיימר לקבוע לאן השוק הולך - אלו דעותי האישיות בלבד.

[צפיד]

מדברי סטנלי פישר היום:
"מחירי הדירות עולים מהר מאוד", אמר הנגיד. "אנחנו כל הזמן בודקים את המצב". הוא הדגיש כי "אם לא יהיה שינוי דרסטי בצד ההיצע, כלומר הגידול בהיצע לא יימשך - אז אנחנו ננקוט בצעדים נוספים".
פישר הוסיף כי "יש פיגור מסוים בנתונים לגבי מחירי הדירות. הפיגור הוא לא קטן. אני מניח שיש איזושהי האטה בקצב העלייה של מחירי הדירות, אבל קרנית פלוג, ראש חטיבת המחקר, גורסת שאי אפשר לבנות יותר מדי על נתון אחד".
מקור:http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3962939,00.html

אני מקווה שדבריו נשמעים לי דבילים לגמרי בגלל העיברית ולא באמת מה שהוא חושב...
....

[uris]

נו ...
ואני לא מבין למה לקנות דירה בית 2 חדרים וחצי , קומה רביעית בלי מעלית , בית שנבנה לפני 20 שנה , בלי חניה ודורש שיפוץ ,במחיר של מיליון וחצי שח לפחות ....האאא כן בתל אביב.
כאשר בצפון אפשר לקנות בקצת יותר מחצי המחיר בית פרטי (וילה)5 חדרים עם גינה ועם חניה .

[TANDBERG]

זה די דומה למה שכתבתי - העליה תעצר בנקודה מסויימת כי לא יבנו עוד הרבה. לא יבנו הרבה כי המחירים לא ריאלים. זה מצב שוק די פשוט בנקודה מסויימת. צרכנםי מוכנים לקנות מוצר X במחיר Y אבל כשמוצר X יעלה 4Y, הם לא בוודאות יקנו. היצרן יצטרך למצוא דרך להוריד את המחיר על מנת שירכוש יותר. עקומת היצע וביקוש.
נראה לך הגיוני שבמקום כמו מודיעין (אני מביא דוגמאות שאני מכיר) על דירת ארבעה חדרים, בגודל 108 מ"ר ישלמו 1.3 מליון ? מה קרה ? זו אותה דירה שעלתה 800 אלף ו850 אלף עם הרבה פינוקים לפני ארבע וחמש שנים (וזקני מודיעין זוכרים עוד יותר טוב), מה השתנה בה ? היא הייתה גם גדולה יותר, משהו כמו 120 מ"ר. גם ירד מ"ר וגם עלה המחיר ?
שכירות עלתה ברמה שאם אני שילמתי 450 דולר לדירה טובה בת שלושה חדרים, השכירות עליה היום היא לא פחות מ3300 ש"ח. שכירות בד"כ במודיעין היא מפלט לזוגות צעירים שלא יכולים לרכוש, אבל בהינתן מחירים כאלו, אי אפשר לעמוד בזה. לראיה אני מוצא עוד ועוד שלטים למכירה שנשארים הרבה זמן, לעומת לפני חצי שנה שהם היו נעלמים כמעט אחרי שבועיים.

[TANDBERG]

uris, בערי המרכז באירופה תמצא מחירים לא פחות מגוכחים, אין מה לסמן את תל אביב - היא עיר מרכז, גם אני לא אוהב אותה. יש לי חבר שמשלם 950 דולר לחודש לפי דולר של 4.5 (לא צוחק) ולא אכפת לו שאין חניה ליד הבית שלו, העיקר שהוא "במקום בו הכל קורה". אני לעומת זאת, וגם אתה - מעוניינים בפרקטיות יותר מאשר קרבה לפיח וערפיחים.

[pixies]

חוץ מאשר זוועת החנייה ומחירי הנדל"ן הגבוהים, שבגללם עברתי לפ"ת לפני שנה, אני מתגעגע לת"א.
אין כמו לגור במרחק הליכה מכל מה שהעיר הזו מציעה, בין אם זה תרבות, אוכל או כל דבר אחר.

מצד שני, אין כמו לחזור הביתה ותמיד, אבל תמיד, יש חנייה... גם החנייה הפרטית וגם החנייה למכונית השנייה במרחק של גג 20-30 מטר מהבית.

[moco]

בזמנים מטורפים בהן כל דיר שופץ ל"בונביירה" בלב ליבה של שכונת עוני ופשע ונמכרת במחיר רצח...
או מושכרת במחירים של חצי משכורת ממוצעת?(במקרה הטוב).

מעניין אותי דעתכם לגבי בועת הנדל"ן שפוקדת את ארצנו לאחרונה?
האם לדעתכם בועה זו עתידה להתפוצץ?

...

לדעתי היא לא תתפוצץ כי היא לא בגדר בועה.
"בועה" זה מצב שמחירים עולים על ריק בגלל משהו דמוי פסיכוזה המונית, ו"בועה" מועדת להתפוצץ במכה אחת.
יש לנו דוגמא מצוינת של בועת נדל"ן שהתפוצצה לא מכבר - בארה"ב.
שים לב להבדל מהותי בין מה שהיה בארה"ב לבין מה שקיים בארץ: בארה"ב בנו כמו משוגעים בתים שלא היה צורך בהם (רק בגלל שהיה מימון זול). היום יש לך שכונות שלימות בפלורידה, נוואדה ועוד אין ספור מקומות עם אלפי בתים שעומדים ריקים.
אין שום דבר דומה בארץ, אלא ההיפך, יש משפחות שגרות שני דורות יחדיו. קיים מחסור אמיתי בדירות.

אני מנחש שהמחירים יגיעו לשיא (או אולי כבר הגיעו) ואז ירדו כי לא יהיו מספיק קונים שמסוגלים לשלם מחירים כאלה וגם למשקיעים זה כבר לא כדאי .
אבל זה לא יהיה בגדר התפוצצות בועה, אלא ירידה מתונה של המחירים.

האם רק אני חושב שמישהו בעל אינטרסים מאוד לא ברורים מכוון את הדברים בצורה מעוררת חשד?

...

אם זה רק אתה , אני לא יודע
אין בכוחה של אף קבוצה קטנה לכוון את הדברים, ולמי שיש רצון לכוון את הדברים ואולי קצת יכולת (הממשלה, נגיד בנק ישראל), האינטרס שלו הוא שהמחירים ירדו.

מעניין אותי לדעת מה אתם חושבים על הלוחות החינמיים והשפעתם על המצב הזה?(מינורית/גדולה אין השפעה)?

...

אין השפעה, זו פיקציה.
לדברים כאלה יש, אם בכלל, השפעה קטנה על תהליך המכירה.
זה שוק, יש מי שרוצה לקנות ומי שרוצה למכור. הם נפגשים ומדברים וסוגרים או לא עסקאות.
תפקיד הלוח הוא רק בהפגשתם בתחילת הדרך.

האם אתם חושבים שיש כח לקונים לשנות את המגמה הזו?רעיונות?

...

בוודאי, אם לא יקנו אז המחירים ירדו .
ה"קונים" זה כמובן לא גוף אחד. הסיבה שהמחירים עלו היא שהקונים היו מוכנים לשלם.

תרגיל מחשבתי: יש שלושה קונים פוטנציאלים (אתה מבינהם) ושתי דירות. אתם נפגשים ומסכימים לא לשלם מעל X ובכך להפעיל את כוחכם המאורגן.
מי יקבל את הדירות ומי ישאר בלי?

[צפיד]

אני לא בטוח שהניתוח הוא מדוויק כי קיימים עוד גורמים בעלי משקל שברוב המקרים "נעלמים" (קובעי המדיניות,בעלי עניין,בעלי המאה..) וגורמים אחרים כמו:
1.שיטת מצליח- כיאה לאופי הישראלי,המחירים לפעמים גם מוכפלים כדי לגרום נקודת מוצא ראשונה גבוה במשא ומתן על המכירה.
2.לוחות המכירה- כיום הלוח הגדול למכירה הוא יד 2 ,שיש לאנשים את האפשרות להגיע למספר גבוהה של מתעניינים ובחינם,שיטת "מצליח"(ראה 1) מקבל אפילו תאוצה .
מה שמפריע לי עם הלוחות זה מדוע הם לא מאפשרים לינק החוצה למרכז מערכת נדל"ן(אתר ממשלתי) ולראות את מחיר הדירה לאורך השנים,אם ישנו מחיר מחירון לרכב ושהוא המומלץ מדוע אנו כצרכנים לא אמורים לדעת את תנודות המחיר של הנכס שאנו מעוניינים.
ברור לכולנו שברגע שקונה שולף קלף כזה הוא בעמדת מיקום גבוהה יותר וכמובן כדאיות הקנייה ברורה יותר.
3.אני יכול להבין את זא'ן מצרפת שהחליט לקנות דירה או חמש בנתניה בעקבות המשבר שפקד(ולדעתי עדיין פוקד) ומכאן מחיר הדירה עולה..אך ברור לכולנו שמרבית ההשקעות מבחוץ התרכזו במרכז ולא בצפון או בדרום,איך יכולה להיות השפעה כזו על מחירי הדירות בצפון ,הייתי מקבל אם הייתה נהירה גדולה לצפון,נתונים סטטיסטים מראים שזה לא המצב .
4.תקשורת תקשורת תקשורת- אני חושב שמאז ומתמיד התקשורת בארץ היא קובעת המדיניות ומנווטת את הכלכלה והבטחון בארץ,כנראה משיקולים נסתרים הם מעצימים את הבועה כך שגם מקומות פחות אטרקטיבים מת"א מרימים מחירים לשמיים .
5.השפעות עדתיות- ואני לא עם ריגשי נחיתות ולא מתנצל לרגע בפני אף אחד.
מוכח וידוע לכולם שאת יהודי אשכנז מיקמו הם שם במרומי הכרמל או בשכונת היותר נחשבות במרכז ואת השוורצים בפרברי העיר או בפריפריא בשיכונים/מעברות,הדור הבא או הבא הבא ...
משמע קוני הדירות כיום(זוגות צעירים וכ') ברוב המקרים מקבלים ירושות בצורת בתים/אדמות שהוריהם קיבלו כמעט בחינם מהמדינה .זה ממש הדהים אותי לראות במסע חיפוש של חצי שנה שמרבית בעלי הקרקעות או הדירות הם אנשים נחמדים מאוד ממוצע אשנזי ושהנכס בבעלותם הוא ירושה.
ומשפחת ביטון הצעירה ,לצורך הדוגמא כמובן צריך לשים את כליותיהם למכירה לזכות בדירה מומצעת ובשכונה כמעט ראוייה לילדיו .
6.התערבות הממשלה - ביבי פירק את מנהל מקרקעי ישראל בנימוקי של התייעלות בירוקטית והקים גוף שמאחד את כל השרשרת הלא נגמרת ....הבעיה שכיום משרד הבינוי ומקרקעי ישראל לא משחרר קרקעות (ויש לא מעט תתפלאו) ואין בנייה חדשה,למה?מממ...
האמת לא ביססתי מספיק את דעתי למה ,אך לדעתי הכדור שלג הזה התעצם מימי אולמרט ואני מתכוון להבין מה היו המהלכים בתקופתו שגרמו לבהלה לנדלן המטורפת הזו.

[ADICT]

בגלל זה
אחת הסיבות שטבריה הוצפה בדתיים ומשקיעים מהמרכז
זה מחירי הנדלן במרכז
אם בבני ברק קונים דירה שמטר ב2 מיליון שקל
אז למה לא לבוא לטבריה ולרכוש דירה עם נוף לים (עוד באיזור דתיים )בחצי מליון?
אני גר בבלוק שהנופך שלו והאיזור די דתי (אפילו יותר מ-די..)
ואני בכלל לא דתי
בואו תראו מה קורה אצלנו בבלוק
כל שני וחמישי נמכרת דירה פה
או למשקיע מהמרכז להשכרה
או למשפחה דתית שבאה לגור
ואני דווקא עוד לא מכרתי.....
למה?
כי גם אם אקבל את המחיר המבוקש (והוא יחסית בכלל לא הרבה..)
לא יהיה לי מספיק הון לעבור לרכישת קרקע ובניית ביית בסטנדרטים של היום
ובאיזור הזה של טבריה כי כן יש פה מצוקת קרקעות לבתי קרקע והמחירים בשמיים...
שימו לב רק לנוף הנישקף מדירתי על הכינרת
ותגידו לי כמה עולה דירה כזו בתלאביב
ופנו אלי גם משקיעים מהמרכז וגם דתיים מירושליים ובני ברק
לרכישה אך עדיין לא עשיתי צעד....

[uris]

יפה ADICT
אני לא אצלם את הנוף מהבית שלי .... חורש והרים....רק שלא תבהלו מהגבול למעלה עם שכננו מלבנון....

[ADICT]

אם יש לך חורש והרים
אז אני מוכן גם להתחלף איתך....
מצבך טוב...

[קרוקס44]

אני מבקש לתקן כמה טעויות לחברים למעלה
1. הריבית לא ירדה בכדי לעזור לענף הנדלן אלא בכדי לשמור על איזשהוא שיווי משקל עם ריביות ממשלתיות במדינות המערב שנאלצו להורידן דרמטית בכדי לאפשר לכלכה "לזוז" קצת אחרי משבר 2008 כי אם זה לא היה קורה שער הדולר היה נופל בעוצמה רבה
2.כתוצאה מכך (ירידת הריבית) התשואה על אג"חים שונים וגם תוכניות חסכון נחתכו דרמטית ואנשים שמגדירים עצמם סולידיים החלו לחפש אפיק השקעה אחר ומצאו את הנדל"ן,מה שגם הוא בנוסף לביקוש טבעי הנובע מגידול באוכלוסיה גורם להמשך הטיפוס המהיר במחירי נכסים

[guyezra]

כז
אם בבני ברק קונים דירה שמטר ב2 מיליון שקל
אז למה לא לבוא לטבריה ולרכוש דירה עם נוף לים (עוד באיזור דתיים )בחצי מליון?

...

בתור אחד שמגיע במקור לא רחוק מטבריה, יש סיבה למחירים נמוכים.
וזה נכון לרוב הפריפריה, אין עבודה ואם יש אז משכורת נמוכה (יחסית), חייבים שני רכבים, לכל מקום צריך לנסוע (ורחוק...), אופציות הלימודים מוגבלות
לכן אני מעדיף לשלם את המחירים המטורפים של המרכז ולא את הזולים בפריפריה.
כל עוד הפריפריה היא פריפריה זה תמיד יהיה ככה, המדינה צריכה למשוך את האזרחים ולהשקיע בתחבורה, מקומות עבודה ולימודים אחרת פערי המחירים ימשיכו לגדול.

[ADICT]

כז
אם בבני ברק קונים דירה שמטר ב2 מיליון שקל
אז למה לא לבוא לטבריה ולרכוש דירה עם נוף לים (עוד באיזור דתיים )בחצי מליון?

...

בתור אחד שמגיע במקור לא רחוק מטבריה, יש סיבה למחירים נמוכים.
וזה נכון לרוב הפריפריה, אין עבודה ואם יש אז משכורת נמוכה (יחסית), חייבים שני רכבים, לכל מקום צריך לנסוע (ורחוק...), אופציות הלימודים מוגבלות
לכן אני מעדיף לשלם את המחירים המטורפים של המרכז ולא את הזולים בפריפריה.
כל עוד הפריפריה היא פריפריה זה תמיד יהיה ככה, המדינה צריכה למשוך את האזרחים ולהשקיע בתחבורה, מקומות עבודה ולימודים אחרת פערי המחירים ימשיכו לגדול.

...

א-דתיים שבאים לרכוש דירות -לא באים לעבוד....-תורתם אומנותם....
ב-אנשי עסקים שקונים פה דירות לא באים לעבוד.....-משכירים..
אלו 2 הפלחים שהרימו את שוק הדירות בטבריה ..
לא מכוונים לתושבים שמחפשים להשתכן ולמצוא פה עבודה.....

[Gili_Regev]

למדינה אין כרגע אינטרס להוריד את מחירי הדירות. לדעתי.
אנשים היום , בגלל מחירים מטורפים באיזורי הביקוש, כבר לא קונים דירה ליד אמא ואבא.
הם רצים לרכוש דירות במקומות ובאזורים שלא חשבו עליהם לפני 10 שנים.
מתרחקים מהמרכז, מתרחקים מתל אביב ומכל איזורי הביקוש.
זה טוב למדינה, ואני לא רואה אינטרס מבחינתה לשנות את המצב.

[AviBiton]

גם החנייה הפרטית וגם החנייה למכונית השנייה במרחק של גג 20-30 מטר מהבית.

...

20-30 מטר?
למה כזה רחוק?
בואו לצפון, תראו איזה כיף...
אמנם מחירי הדירות עולים גם פה, כי החבר'ה מהמרכז מחפשים דירות ובתים בצפון, מה שאוטומטית מעלה את המחירים.
אבל זה אפילו לא מתקרב למחירים המטורפים בת"א.

[Lior_M]

אין בועת נדלן, והבעיה היא לא מחירי הדירות.
הבעיה היא שלכסף שכולנו מרוויחים אין ערך ( ושלא יספרו לכם שהשקל חזק ביחס לדולר ).
מה שקובע זה כוח הקניה, וכוח הקניה של הישראלים הוא בירידה מתמדת ביחס למדינות מערביות אחרות.

ליאור

[HazooM]

כמה דברים שאני שמתי לב אליהם בשנתיים האחרונות:

א) מחירי הדירות בשני העשורים האחרונים (זה מה שראיתי באיזו טבלה) רק עלו, לא ירדו ולא נעליים. אולי הם
התייצבו לתקופה מסוימת אבל בסופו של דבר הם תמיד עלו.
ב) לוחות היד שניה כמו שנאמר הם חלק מהאחראיים. יותר מדי אנשים שבכלל לא רוצים למכור את הדירה שלהם
אלא רק "לקבל תחושה" לכמה היא שווה באותו זמן. הם מפרסמים אותה במחיר מופקע, אנשים שכן רוצים למכור
את הדירה שלהם מסתכלים מהצד ומפרסמים את הדירה שלהם גם במחיר מופקע...
ג) מחירי הדירות עולים ועולים אבל אנחנו (האזרח הקטן) מרוויחים בדיוק אותו הדבר!!!
ד) ישנה מגמה ברורה של בניית פרוייקיטים לקהל "העמיד". מגדלים צצים כמו פטריות אחרי הגשם ובכל אחד יש
רק דירות חמישה חדרים, דופלקסים, ופנטהאוזים. שלא נדבר על הפנטהאוזים שנמכרו בשנה האחרונה ומחירם
הממוצע נע בין 30-110 מיליון שח!!! אם יש קונים אז למה לא לבנות הם אומרים לעצמם (ובצדק).
ה) "כולם" אומרים שהם "ידאגו" לזוגות הצעירים בין עם זה עזרה במימון, הנחות, או פרוייקטים מיוחדים אבל אף
אחד לא עושה כלום והזוגות הצעירים או גרים אצל ההורים (וחוסכים) או גרים בשכירות.
ו) אני לא אשכח שלפני שלוש שנים מדריך בחדר כושר שהתאמנתי בו דאז סיפר לי שהוא רכש "על הנייר" דירת
ארבעה חדרים חדשה (לא חשוב מפרט) בכפר יונה ב 650,000 ש"ח. אני צחקתי עליו אבל היום הדירה הזו שווה
לא פחות מ 1.3 מיליון ש"ח (כפול למי שלא שם לב).

[moco]

א) שלך פשוט לא נכון. בסוף שנות ה90 ועד 2005 בערך הייתה ירידה. כמובן שהיו מקומות ספציפיים שזה לא ככה אבל בממוצע ארצי ובממוצע על אזור המרכז.