שוק הנדל"ן יגמור בירידות מחירים חדות

amiti · שליחה #41 30/07/2011 8:29

שמעון_ד כתב:amiti
הבעיה היא שהארגונים הירוקים מתנגדים כמעט לכל פרויקט, גם לבניה לגובה וגם להגדלת צפיפות. בתנאים אלה לא פלא שדווקא גורמים לא כל-כך ישרים, שיודעים איך לעקוף את החוק, מקבלים יתרון בקידום הפרוייקטים, וההולילנד הוא דוגמה מצונינת לכך.
...

אתה טועה. הארגונים הירוקים דוקא בדרך כלל מפסידים בקרב. הם "זוכים" , כלומר התנגדותם מתקבלת בועדות התכנון, רק במקרים קיצוניים שבהם התוכנית המוצעת כל כך בוטה באיוולתה שזה ממש "דוקר את העין". פיתוח עירוני בר קיימא , גם על פי הארגונים הירוקים שאני מכיר ,הינו הרוויית הבינוי בתוך הערים (ולא רק בנייה מגדלים על קו החוף).

בכל אופן חבל להתרכז בנושא הזה שמהווה רק עניין שולי.

שמעון_ד · שליחה #42 30/07/2011 9:06

amiti כתב:
שמעון_ד כתב:amiti
הבעיה היא שהארגונים הירוקים מתנגדים כמעט לכל פרויקט, גם לבניה לגובה וגם להגדלת צפיפות. בתנאים אלה לא פלא שדווקא גורמים לא כל-כך ישרים, שיודעים איך לעקוף את החוק, מקבלים יתרון בקידום הפרוייקטים, וההולילנד הוא דוגמה מצונינת לכך.
...
אתה טועה. הארגונים הירוקים דוקא בדרך כלל מפסידים בקרב. הם "זוכים" , כלומר התנגדותם מתקבלת בועדות התכנון, רק במקרים קיצוניים שבהם התוכנית המוצעת כל כך בוטה באיוולתה שזה ממש "דוקר את העין". פיתוח עירוני בר קיימא , גם על פי הארגונים הירוקים שאני מכיר ,הינו הרוויית הבינוי בתוך הערים (ולא רק בנייה מגדלים על קו החוף).

בכל אופן חבל להתרכז בנושא הזה שמהווה רק עניין שולי.
...

יש לך סטטיסטיקה בדבר היחס בין הזכיות להפסדים של הירוקים? אני חיפשתי ולא מצאתי. בכל אופן, ידועים לי פרוייקטים רבים שבוטלו או צומצמו משמעותית בעקבות התנגדות הירוקים, וכמעט כל פרוייקט מעוכב על ידיהם במשך שנים. לדעתי, לא מדובר בעניין שולי אלא באחד מהגורמים המרכזיים לעליית מחירי הדיור, לצד החלטת הממשלה מאוגוסט 2008 (שבוטלה רק ב- 2010), הקפאת הבניה בשטחים וירידת הריבית הקיצונית בעקבות המשבר הכלכלי העולמי ומחנק האשראי.

amiti · שליחה #43 30/07/2011 11:04

שמעון, רוב המוחלט של תוכניות הבינוי הם לא של פרוייקטים מעוררי מחלוקת אלא חלק מתוכניות מאושרות של בינוי עיר. הארגונים שאליהם אתה בא בטענות פועלים רק כשמדובר ביוזמות שחורגות מתוכניות קיימות ומנסות לתת עדיפות לאינטרס כלכלי קיצוני על חשבון האינטרס הציבורי כפי שהובע בתוכניות המקוריות. אם טענתך נכונה והתערבותן מונעת רבות אם לא את רוב התוכניות , אזי על אחת כמה וכמה - כנראה שיש הרבה מאוד תוכניות פסולות ועליך להודות על כך שקיימים ארגונים כאלה. הרי אפילו אתה לא מצדד בהרס חוף פלמחים , בהרס הנוף הטבעי של הרי ירושלים או במחיקת הריאה הירוקה במרכז הארץ. נכון?

שמעון_ד · שליחה #44 30/07/2011 11:53

amiti
אינני יודע על סמך מה אתה מדבר על "רוב מוחלט". הרושם שלי הפוך, ויותר מכך, ראיתי איך הירוקים משתמשים בביטויים "הרס הנוף הטבעי של הרי ירושלים" או "מחיקת הריאה הירוקה במרכז הארץ" ללא כל הצדקה. המקרה הבולט ביותר הוא ביטול תוכנית ספדיה כאשר הירוקים שכנעו הרבה אנשים טובים שאכן מדובר ב"הרס הנוף הטבעי של הרי ירושלים", למרות שזה רחוק מאוד מהאמת. התוכנית התייחסה למקומות מוזנחים כמו מחצבות ומזבלות נטושות והתאפיינה ברגישות רבה לנוף הטבעי ושימורו.
ובניגוד לדבריך, הארגונים הירוקים מתנגדים בעקביות לכל בניה לגובה בטענה של פגיעה בקו הרקיע.
גם הבניה ליד פארק אריאל שרון לא הייתה פוגעת בשום דבר כי הריאה הירוקה זה הפארק עצמו, ולא סביבתו המוזנחת.

amiti · שליחה #45 31/07/2011 2:00

שמעון , סליחה אבל אתה עושה קצת סלט.

התוכנית שתוכננה למערב ירושלים נעשתה אמנם ברגישות על ידי האדריכל המוכשר משה ספדיה כדי להחליף תוכניות קיימות של יזמים אחרים.בראייתו התכנון שהציג היה הרע במיעוטו בהשוואה לתוכניות קודמות. להבנתו היה האיזור מיועד בכל מקרה לבנייה. "אם תתקבל החלטה שלא לבנות במערב העיר בכלל, זאת תהיה בעיניי החלטה פוליטית אמיצה, ואני אקבל אותה" - מדבריו של ספדיה עצמו.

בהמשך התקבלו 16,000 התנגדויות לועדה המחוזית ואורי לופוליאנסקי עצמו ביקש להקפיא את הליכי האישור.

זה האיזור שיועד לתוכנית. אכן נראה איזור מוזנח ועזוב.

[img2=550x366]http://lh4.ggpht.com/_OKkQH3HGwzc/S5jyi ... %20052.jpg[/img2]

לגבי מתחם הבינוי שגובל עם פארק אריאל שרון , ההחלטה לביטול תקפותן של אשרות הבנייה מוקדמות לאחר שאושרה סופית הקמת הפארק באיזור זה היא באחריות הממשלה והמנהל בלבד ונובעת מיישום תוכנית האב לישראל 2020 שהגדירה את האזור החקלאי במרכז הארץ כ"ריאה הירוקה". עצם תמימות טענותיהם של המקופחים לכאורה מוטל בספק בעקבות מעורבותם גם בפרוייקט הולילנד הידוע לשמצה.

לגבי קו הרקיע - תוכל לתת בבקשה דוגמא ספציפית למעורבותו של ארגון "ירוק" בהתנגדות מהסוג הזה? ככלל רק אומר שעדיף שאיזורים לבנייה רוויה יהיו מתוכננים מראש ככאלה או יותאמו לכך משני טעמים : 1.והעומס על התשתיות גדל משמעותית. 2.הרקמה העירונית משתנה לחלוטין ברגע שנכנס אלמנט בנייני גבוה בשכונה נמוכה .

אגב, אני שמח שמצאת את האשם בבעיית הדיור. ארגוני הסביבה האלה באמת נראים כמו השטן בהתגלמותו.כמעט כמו הרפתנים שלא העלו כלל את מחירי החלב אבל גרמו איכשהו לכך שמחירי מוצרי החלב יזנקו.

שמעון_ד · שליחה #46 31/07/2011 8:02

amiti
לצערי, מצאתי יותר סלט בתגובתך.
ראשית, התמונה בהחלט יפה, אך לא ברור לי מה הקשר בינה לבין תוכנית ספדיה. אודך אם תסביר.
שנית, ספציפית בירושלים הארגונים הירוקים מתנגדים לכל פרויקט בכלל, ובמיוחד אם הוא מתייחס לבניה של יותר מ- 4-5 קומות. פרוייקטים רבים שאושרו לבסוף הונמכו משמעותית כתוצאה מהתנגדותם.
שלישית, אף אחד לא מאשים את הרפתנים, אבל זה לא אומר שלא צריך לפתוח את הענף לייבוא מתחרה ושכל עם ישראל חייב לשלם ביוקר על מוצרי חלב כדי שרפתן זה או אחר לא יאבד את מקור פרנסתו.
רביעית, כתבתי מלכתחילה שרמתו הבלתי-סבירה של מחיר הדיור זו תוצאה של מספר גורמים, והארגטנים הירוקים לא יותר מאחד מהם. וככל שהתנגדותם לפרויקטים מסוימים מוצדקת, אין ספק שהתוצאה הסופית של פעילותם הינה ביטול, צמצום ועיכוב פררוייקטים, וכתומאה מכך הקטנת ההיצע. וכאשר ההיצע קטן, המחירים עולים.
מכל מקום, יש גם גורמים נוספים, כלמשל החלטת ממשלת קדימה מאוגוסט 2008, שכבר התייחסתי אליה, ושכבר היה ידוע אז כי תגרום לעליית המחירים:
"התוכנית לעצירת התנופה במרכז הארץ ולפיתוח הפריפריה צפויה להימשך מ-2009 ועד 2012 ולהעלות משמעותית את מחירי הדיור במרכז הארץ".
http://www.themarker.com/markets/1.427318
יש גם עניין של ריבית נמוכה שלא היה אפשר להעלות לאור הורדתה בעולם כולו, ולא היה בשליטתה של הממשלה ואפילו לא בשליטתו האמיתית של נגיד בנק ישראל.

amiti · שליחה #47 31/07/2011 13:59

ראשית, התמונה בהחלט יפה, אך לא ברור לי מה הקשר בינה לבין תוכנית ספדיה. אודך אם תסביר.
...

ציטוט מוקדם יותרשלך : "הירוקים שכנעו הרבה אנשים טובים שאכן מדובר ב"הרס הנוף הטבעי של הרי ירושלים", למרות שזה רחוק מאוד מהאמת. התוכנית התייחסה למקומות מוזנחים כמו מחצבות ומזבלות נטושות..."

התמונה מראה את האזור שיועד לבנייה בתוכנית ספדייה (שמכונה על שמו ברוב עוונותיו, למרות שהיא בעצם של אולמרט). האזור לא נראה כפי שנימת דבריך ניסו לתאר אותו. הוא לא מזבלה ולא מוזנח והוא אפילו די יפה כפי שאתה ציינת.

שלישית, אף אחד לא מאשים את הרפתנים, אבל זה לא אומר שלא צריך לפתוח את הענף לייבוא מתחרה ושכל עם ישראל חייב לשלם ביוקר על מוצרי חלב כדי שרפתן זה או אחר לא יאבד את מקור פרנסתו.
...

הרפתנים כלל לא גרמו לעליות המחירים. עם הגורמים שכן אחראים לעליות המחירים לא רק שלא התמודדו כלל אלא להפך - נתנו להם פרס : הם (רשתות השיווק והיצרניות למעט תנובה) יוכלו לייבא חלב ולהרויח עוד יותר וזאת על חשבון החקלאים המקומיים.

ספציפית בירושלים הארגונים הירוקים מתנגדים לכל פרויקט בכלל, ובמיוחד אם הוא מתייחס לבניה של יותר מ- 4-5 קומות. פרוייקטים רבים שאושרו לבסוף הונמכו משמעותית כתוצאה מהתנגדותם.
...

אודה לך אם תוכל להפנות אותי להצעה קונקרטית לתוכנית בינוי שגובהה הושפע מהתערבות של ארגון "ירוק"

וככל שהתנגדותם לפרויקטים מסוימים מוצדקת, אין ספק שהתוצאה הסופית של פעילותם הינה ביטול, צמצום ועיכוב פררוייקטים, וכתומאה מכך הקטנת ההיצע. וכאשר ההיצע קטן, המחירים עולים.
...

אם פרוייקטים נעצרים בצדק , אזי האשם לא בארגונים. ההצעה לבטל את אפשרות ההתנגדות של גופים אלה לתוכניות בינוי רק תפגע באינטרס הציבורי. אם קיים רצון להאיץ את עבודת הועדות ניתן להוסיף עוד ועדות , להוסיף כוח אדם ומשאבים ולהטמיע כבר בשלב הדיונים בועדות שיקולי תכנון רחבים יותר.

שליחה #48 31/07/2011 14:17

שמעון_ד, המיסוי על הדלק היה הגיוני אילו הייתה חלופה לרכב פרטי. אבל במדינה שבה הרכבות נוסעות מאיפה שאתה לא גר ומגיעות ללאן שאתה לא עובד, וגם כשבכל גוש דן כבר אי אפשר להגיע לשום מקום באוטובוס, רכב פרטי הוא לא מותרות אלא הבסיס שעליו כולנו בונים כדי להגיע לעבודה בזמן. וכן, אני מכיר גם את הטיעון שהממשלה מעוניינת שניסע ברכבים חסכוניים יותר. זו כמובן גם הסיבה מדוע היא מבטלת את ההקלות לרכבים היברידיים בשנה הבאה - כדי לעזור לכולנו לחסוך טוב יותר.

לכן לדעתי המס על הדלק אינו משרת שום מטרה מלבד למלא את קופת האוצר.

שמעון_ד · שליחה #49 31/07/2011 14:42

amiti, אם תוכל להגיד לי מה השם של המקום שצולם בתמונה היפה שצירפת ומה בדיוק היה אמור להיבנות שם לפי תוכנית ספדיה, אשמח לענות על יתר טענותיך.

שמעון_ד · שליחה #50 31/07/2011 14:45

Catskinner כתב: לדעתי המס על הדלק אינו משרת שום מטרה מלבד למלא את קופת האוצר.
...

גם אם זה היה כך, הטרוניה לא ברורה לי. יש לא מעט אנשים שתומכים בכל המאבקים המקצועיים (רופאים, מורים, מכבי אש, עובדים סוציאליים וכיו"ב), דורשים הגדלת סיוע לשכבות החדשות, ולאחר מכן מופתעים מכך שיש מיסים שמטרתם למלא את קופת האוצר.

שליחה #51 31/07/2011 15:38

ממשלה שמסיימת כבר שנה שלישית העודפי תקציב אדירים שאותם היא מחלקת ביד רחבה ותוך מספר שעות לא זכאית להטיף מוסר לאזרחים בנושא הוצאות ותקציבים.

dima_vy · שליחה #52 31/07/2011 20:45

Catskinner כתב:...במדינה שבה הרכבות נוסעות מאיפה שאתה לא גר ומגיעות ללאן שאתה לא עובד
...

Catskinner
אהבתי!!!

) זה התאור המדויק ביותר של הרכבת בארץ:)

שמעון_ד · שליחה #53 31/07/2011 21:52

dima_vy כתב:
Catskinner כתב:...במדינה שבה הרכבות נוסעות מאיפה שאתה לא גר ומגיעות ללאן שאתה לא עובד
...
Catskinner
אהבתי!!! ) זה התאור המדויק ביותר של הרכבת בארץ:)
...

סביר להניח שאילו זה היה פרויקט פרטי, זה לא היה כך.

שליחה #54 31/07/2011 22:03

סביר להניח שלו זה היה פרוייקט פרטי לא היו נותנים לו להתרומם. לפני הרבה שנים הציעה חברה צרפתית לשדרג את כל מערך הרכבות הארץ.

העלות למשלם המיסים - 0. כן, בדיוק אפס, כמו nada או zero. הבקשה היחידה של היזם הייתה הוא שהוא יהיה בעל זיכיון ויפעיל את הרכבת. עלויות ההפעלה יהיו עליו והוא ירוויח ממחיר הכרטיס. בתום הזיכיון (עשרים שנה אם זכרוני אינו מטעני) יוחזר הזיכיון למדינה.

למה הפרוייקט לא התרומם? כי משרד התחבורה "העלה חששות" שעם החזרת הזיכיון הפעלת הרכבת "תעלה הרבה כסף". במילים אחרות, זה יעלה הרבה כסף לאגד ולדן כבר מהיום הראשון ולא היה להם גם כוח להתמודד עם ועדי העובדים. ההצעה הנדיבה הורדה מסדר היום עוד לפני שזכתה לדיון ציבור.

אני מאמין שמי שהיה אז ראש הממשלה היה יצחק שמיר.

Itsik_G · שליחה #55 31/07/2011 22:39

ההזנחה של מערך התחבורה הציבורית גובל בפשע של ממש. חלק גדול מהתחלואות שמוחים עליהם היום הם תוצאה של ההזנחה הזו. עם מערך תחבורה ציבורית נורמלי, אנשים יוכלו להתנייד לעבודה ולסידורים בקלות ובמהירות.
ברכבים פרטיים ייעשה שימוש רק בסופי שבוע ורק מחוץ לעיר. כתוצאה מכך:
משפחה לא תצטרך יותר מרכב אחד.
זיהום האויר באופן כללי ובערים בפרט יקטן משמעותית.
הפקקים יצומצמו למי שחייב לנסוע בכביש (מובילים, ספקים וכו').
ההוצאות על דלק יקטנו.
משפחות רבות ייעזבו את הערים ויתגוררו בפריפריה "אמיתית" (ברדיוס של 50 ו 60 ק"מ מהערים הגדולות).
ייווצרו מקומות עבודה מחוץ לערים הגדולות.
פיתוח של איזורים שהיום מוגדרים כנידחים, אבל יהפכו להיות קרובים.
ירידת הביקוש ואיתו מחירי הנדל"ן בערים הגדולות.

ברגע שיפסיקו בהנהגה פה להסתכל רק על הטווח הקרוב (קדנציה אחת) ויתחילו להסתכל על הטווח הארוך, אפשר יהיה להזיז דברים.

Lior_M · שליחה #56 31/07/2011 23:29

שמעון_ד כתב:
Catskinner כתב: לדעתי המס על הדלק אינו משרת שום מטרה מלבד למלא את קופת האוצר.
...
גם אם זה היה כך, הטרוניה לא ברורה לי. יש לא מעט אנשים שתומכים בכל המאבקים המקצועיים (רופאים, מורים, מכבי אש, עובדים סוציאליים וכיו"ב), דורשים הגדלת סיוע לשכבות החדשות, ולאחר מכן מופתעים מכך שיש מיסים שמטרתם למלא את קופת האוצר.
...

המיסים אמורים לחזור אלינו בצורה של שרותי רווחה, בריאות, חינוך וכיו"ב.
בפועל רוב השרותים האלו בישראל הופרטו ורמתם נמוכה, רוב הכסף הולך לביטחון ( חצי מתקציב הביטחון הולך לשכר ופנסיות ) ואנחנו נשארים עם המה שמו ביד.
דרך אגב אני לא תומך במחאת הדיור, אני לא חושב שהממשלה יכולה לעשות בנושא הזה הרבה ומה שהיא יכולה להציע לא יספק כמעט אף אחד ( דיור בר השגה משמעותו דירות של 60 מ"ר בפריפריה בסטנדרט שפועל מרומניה לא ירצה לגור בו ). פשוט חבל על הכסף, הדירות האלו שיבנו ישארו ריקות בדיוק כמו עשרות אלפי דירות אחרות של עמידר שעומדות ריקות בפריפריה.
שאר הדברים שהזכרתי הם לא גזירה משמיים ושם אני דווקא חושב שיש הרבה מה לעשות. לדעתי המפתח הוא קיצוץ עמוק בתקציב הביטחון. שם הבשר האמיתי. כל השאר דתיים \ חרדים \ מתנחלים זה כסף קטן ( תבדקו בספר התקציב ). 60 מליארד שקל לביטחון בשנה זה הזוי ( זה לא כולל סיוע מארה"ב ולא כולל תוספת של 10% כמעט כל שנה בתוצאה מחריגה ).

ליאור

ufffnick · שליחה #57 01/08/2011 0:20

Itsik_G
אתה מפספס בזאת את עיקר העיניין -
תחבורה ציבורית טובה משמעותה הרבה פחות הכנסות לקופת המדינה.
פחות כלי רכב, פחות פקקים, פחות צריכת דלק = פחות מיסים, פחות כסף בקופת האוצר.
כדי שתבזבז מספיק כסף על דלק, רצוי שתעמוד בפקק,
כי עם תשתית נורמלית אתה אמור לבזבז 15 ק"מ לליטר, כדי להכפיל את הרווח על המיסוי, רצוי שתבזבז כ-8 ק"מ לליטר.

תכל'ס, לאוצר אין שום מוטיבציה לאפשר תשתית טובה, תחבורה ציבורית נורמלית ומחירי נדל"ן שפויים.
הרי ככל שאלה יעלו יותר, הרווח עליהם יגדל.
כוח הקנייה לא רלוונטי כאשר המע"מ נמוך משמעותית מהמיסוי העקיף על דירה, רכב ודלק (ועוד כמה מוצרי בסיס שלא הוזכרו)
ואני עוד לא מדבר על חיסול ממוקד של שוק הדו גלגלי בארץ.

amiti · שליחה #58 01/08/2011 2:18

Lior_M כתב: שאר הדברים שהזכרתי הם לא גזירה משמיים ושם אני דווקא חושב שיש הרבה מה לעשות. לדעתי המפתח הוא קיצוץ עמוק בתקציב הביטחון. שם הבשר האמיתי. כל השאר דתיים \ חרדים \ מתנחלים זה כסף קטן ( תבדקו בספר התקציב ). 60 מליארד שקל לביטחון בשנה זה הזוי ( זה לא כולל סיוע מארה"ב ולא כולל תוספת של 10% כמעט כל שנה בתוצאה מחריגה ).

ליאור
...

ב2003 נתניהו אכן קיצץ בתקציב הביטחון מליארדים. לפי מה שהבנתי מאמצעי התקשורת מה שקוצץ היו אימונים וציוד כוננות שוטף. להתנהלות במלחמת לבנון השניה מיותר לציין זה לא תרם. למרות שאני מסכים איתך שיש מקום לקיצוץ בתקציב הביטחון מי מבטיח לך שהיום מהלך כזה יעשה בתבונה גדולה יותר?

אגב, שמעון_ד , בתמונה רואים את הר חרת ואת האגמון הטבעי שנוצר בתחתיתו בימי החורף.

שמעון_ד · שליחה #59 01/08/2011 7:22

Lior_M כתב:
שמעון_ד כתב:
Catskinner כתב: לדעתי המס על הדלק אינו משרת שום מטרה מלבד למלא את קופת האוצר.
...
גם אם זה היה כך, הטרוניה לא ברורה לי. יש לא מעט אנשים שתומכים בכל המאבקים המקצועיים (רופאים, מורים, מכבי אש, עובדים סוציאליים וכיו"ב), דורשים הגדלת סיוע לשכבות החדשות, ולאחר מכן מופתעים מכך שיש מיסים שמטרתם למלא את קופת האוצר.
...
המיסים אמורים לחזור אלינו בצורה של שרותי רווחה, בריאות, חינוך וכיו"ב.
בפועל רוב השרותים האלו בישראל הופרטו ורמתם נמוכה, רוב הכסף הולך לביטחון ( חצי מתקציב הביטחון הולך לשכר ופנסיות ) ואנחנו נשארים עם המה שמו ביד.
ליאור
...

המיסים לא יכולים לחזור לציבור באותו סכום שהם משולמים, משום שיש עלויות של גביה וחלוקה מחדש. לכן עדיף לשלם מינימום מיסים ולא לצפות לכך שהם יחזרו בצורת שירותים לאזרח. ישנם דברים שרק המדינה מסוגלת לטפל בהם, כמו ביטחון חוץ, בטחון פנים, תשתיות שונות, מערכת בתי המשפט וכיו"ב, ואת יתר הדברים עדיף לרכוש בשוק הפרטי באמצעות הכספים שייחסכו עם הורדת המיסים.

שמעון_ד · שליחה #60 01/08/2011 7:26

amiti כתב: אגב, שמעון_ד , בתמונה רואים את הר חרת ואת האגמון הטבעי שנוצר בתחתיתו בימי החורף.
...

תודה. האם אתה בטוח שדווקא אזור זה היה מיועד לבניה לפי תוכנית ספדיה?