איך המיתון הכלכלי משפיע עליכם?

[צפיד]

נקווה שאובהמה יכניס רוח אופטימית...

[Huber]

השאלה בת'רד הייתה איך המיתון משפיע עלינו, אז אצלי אישית הדבר מתבטא בדחיית רכישה של דירה עקב הקפיצה הלא ריאלית של מחירי הדירות. בשאר התחומים בחיים אין ממש הבדל מבחינתי.

[truejoker]

אני ממש חושש שעצם ההפחדה הזו...כן אני משתמש במילה הפחדה כי אפילו בצמרת השלטון הגדירו את המיתון הזה כצונאמי.
שלא נדבר על התקשורת שממש מלחיצה ומוציאה קצת מהפורפוציות את העניין.
אני אחזק את דבריי :אפילו דובר משרד האוצר מוטי שרף טוען שהתקשורת מלבה את המשבר הכלכלי :
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3620890,00.html

אפילו בחברה שאני עובד כל מייל שיוצא בהצהרה של הידוק החגורה הוא בבחינת "סימן לבאות" ומביאים כל מיני סיפורים שגל הפיטורים האחרון הוא רק אדווה במים ושצפויים עוד ועוד גלים כאלה.אני מניח שסה"כ מדובר בסוג של קיצוצים הגיוניים לנוכח התקופה אבל מבחינת התקשורת אפילו המונחים הם מלגלגים .
כל כך מרגיז אותי לקרוא בטוקבקים את כל אותם אנשים צרי עין שפשוט שמחים לאיד.
כל מיני אנשים קטנים שפשוט קורנים מאושר ממצב ההייטקיסטים.
אני חושב שאם אנשים ישארו הגיוניים ויעשו כלכלה נכונה - אנחנו נצא מזה ואף אולי נעלה משם גבוה יותר ואנחנו יכולים.
אני חושב שבזמנים כאלה אנחנו צריכים לעודד קנייה כחול-לבן,לעודד משקיעים ע"י מתן הטבות ואם אפשר בקשה קטנה מאותם "מקבלי החלטות":
אל תרכבו על זה.

...

יש דבר אחד שאתה לא מבין , ואני אנסה לפשט אותו , אם אתה משקיע בדירה להשכרה , ואתה מקבל 90% מהמחיר במשכנתא . המשכנתא עולה לך 3% ריבית , ומההשכרה אתה מקבל 4.5% . האחוז וחצי הזה על מיליון שקל (מחיר דירה ) הוא כלום , אבל בגלל שאתה מקבל אחוז וחצי על השקעה אישית של 100000 אתה למעשה מקבל תשואה של 15% , שהיא תשואה טובה מאוד . מה קורה אם פתאום אחרי שנתיים אתה לא מצליח להשכיר ? אתה בבעיה כי יש לך נכס שאינו נותן כסף ואתה צריך לשלם הלוואה של 900K . אם הבנק ירצה לקחת את ההלוואה ולמכור את הנכס , אז אם הוא ימכור אותו ב500K , אתה נשאר חייב 400K (הפסדת את ה100 שהיו לך ועוד אתה חייב פי 4 )
זה המשמעות האמיתית של מינוף , ובמקרה שלנו מדובר על מינוף של פי 10 .

ולאחר ההקדמה הזו הנה הבעיה האמיתית
הבנקים של כול מדינה הם מינוף של התוצר הלאומי שלה , בד"כ מדובר על מינוף שמרני של פי 4 , אבל זה יכול להיות גם פי 8 ופי 10 . מה קורה כשכול העולם במינוף גדול וכולם צריכים לרדת ממנו ? אתה יכול כבר להבין באיזה קטסטרופה העולם , ואם אתה חושב שהקטסטרופה הזו לא תגיע גם אלינו כי אנו היינו שמרנים בהוצאות ואין לנו מינוף גדול (החסכון בישראל הוא די חיובי), אתה טועה
ולכן זה לא הפחדה וזה לא נסיון לזרוע פניקה זה פשוט ריאליות למצב האמיתי של העולם

[truejoker]

השאלה בת'רד הייתה איך המיתון משפיע עלינו, אז אצלי אישית הדבר מתבטא בדחיית רכישה של דירה עקב הקפיצה הלא ריאלית של מחירי הדירות. בשאר התחומים בחיים אין ממש הבדל מבחינתי.

...

לא יתכן שמחירי הדירות עלו לאחרונה , אולי הם עלו בעבר ואכן הם היגיעו למחירים מופרכים מאוד לענ"ד , אבל עכשיו יש מספיק נדלניסטים שצריכים או יאלצו להוריד מינוף וזה אומר למכור נדלן גם במחיר הקרן , ואולי גם בהפסד קטן

[Huber]

עלו גם עלו, אולי לא בחודשים הרחונים אבל בתקופה של השנתיים האחרונות והגיעו למחירים לא ריאליים בעליל. כרגע אין עדיין ירידת מחירים - בדוק.

ד"א - נראה שהמיתון לא משפיע על הגיימרים:

http://www.hometheater.co.il/vt70016.%D ... 7%99%D7%94

[moco]

עלו גם עלו, אולי לא בחודשים הרחונים אבל בתקופה של השנתיים האחרונות והגיעו למחירים לא ריאליים בעליל. כרגע אין עדיין ירידת מחירים - בדוק.

ד"א - נראה שהמיתון לא משפיע על הגיימרים:

http://www.hometheater.co.il/vt70016.%D ... 7%99%D7%94

...

איזה אין ירידת מחירים. פשוט אין עסקאות. זה ששהמוכרים עוד מפרסמים במחירי הקיץ לא אומר שמישהו משלם להם את זה.
התופעה מנוסחת היטב פה: http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... _60508.xml

לפי הסיפור שלך נראה שאתה בר מזל שהמחירים עלו כך כך לאחרונה. זה מנע ממך לקנות, ועכשיו כנראה יהיו ירידות גדולות אך זה יקח זמן.

[Huber]

כל המאמר הזה מתבסס על תחושות בטן והשערות:

"הסיבה פשוטה: לא יכול להיות אחרת. כאשר מחירי הדיור והנדל"ן יורדים בכל מדינה בעולם - לא סביר להניח שישראל תהיה שונה"

עכשיו תצא לשוק ותבדוק כמו שאני עושה כל כמה חודשים ותראה שהמצב עדיין בועתי, המוכרים עדיין לא הגיעו לנקודת שבירה שתוריד את המחיר למחיר ריאלי. נכון, זה יקרה כמו שאומרים בכתבה, אבל עדיין לא קרה בפועל.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3620305,00.html

[moco]

כל המאמר הזה מתבסס על תחושות בטן והשערות:

"הסיבה פשוטה: לא יכול להיות אחרת. כאשר מחירי הדיור והנדל"ן יורדים בכל מדינה בעולם - לא סביר להניח שישראל תהיה שונה"

עכשיו תצא לשוק ותבדוק כמו שאני עושה כל כמה חודשים ותראה שהמצב עדיין בועתי, המוכרים עדיין לא הגיעו לנקודת שבירה שתוריד את המחיר למחיר ריאלי. נכון, זה יקרה כמו שאומרים בכתבה, אבל עדיין לא קרה בפועל.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3620305,00.html

...

נו, אתה בדיוק מחזק את מה שכתוב שם.
עזוב מה היה כל חודשיים בעבר, מדברים על ההווה שהשתנה מאוד בחודש האחרון.

הנקודה היא שאין עסקאות, השוק נעצר. המסקנה מכך לא יכולה להיות שה"מחירים יציבים". הדוגמא עם הבורסה שסגורה מצוינת. בורסת הנדל"ן "סגורה", כי מדובר בשוק שזז לאט. לוקח לאנשים זמן להפנים מצב חדש.
זה לא יכול להימשך ככה יותר מידי זמן. יש מוכרים שחייבים את הכסף ויש קונים ש"חייבים" דירות. באיזשהו שלב יתחילו להתקיים עסקאות, כנראה במחירים אחרים מהאחרונים שהיו בפועל.

[truejoker]

עלו גם עלו, אולי לא בחודשים הרחונים אבל בתקופה של השנתיים האחרונות והגיעו למחירים לא ריאליים בעליל. כרגע אין עדיין ירידת מחירים - בדוק.

ד"א - נראה שהמיתון לא משפיע על הגיימרים:

http://www.hometheater.co.il/vt70016.%D ... 7%99%D7%94

...

אולי בגלל שאין מספיק דירות . כי מבחינת ההיצע היה אמור להיות היצע של ממש , אם אין משמע שהביקוש גדול יותר וזה כנראה משום שיש חסר בדירות

[המוח]

פחות 10% בשכר
פחות 5 עובדים בחברה

[udi13]

אני ממש חושש שעצם ההפחדה הזו...כן אני משתמש במילה הפחדה כי אפילו בצמרת השלטון הגדירו את המיתון הזה כצונאמי.
שלא נדבר על התקשורת שממש מלחיצה ומוציאה קצת מהפורפוציות את העניין.
אני אחזק את דבריי :אפילו דובר משרד האוצר מוטי שרף טוען שהתקשורת מלבה את המשבר הכלכלי :
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3620890,00.html

אפילו בחברה שאני עובד כל מייל שיוצא בהצהרה של הידוק החגורה הוא בבחינת "סימן לבאות" ומביאים כל מיני סיפורים שגל הפיטורים האחרון הוא רק אדווה במים ושצפויים עוד ועוד גלים כאלה.אני מניח שסה"כ מדובר בסוג של קיצוצים הגיוניים לנוכח התקופה אבל מבחינת התקשורת אפילו המונחים הם מלגלגים .
כל כך מרגיז אותי לקרוא בטוקבקים את כל אותם אנשים צרי עין שפשוט שמחים לאיד.
כל מיני אנשים קטנים שפשוט קורנים מאושר ממצב ההייטקיסטים.
אני חושב שאם אנשים ישארו הגיוניים ויעשו כלכלה נכונה - אנחנו נצא מזה ואף אולי נעלה משם גבוה יותר ואנחנו יכולים.
אני חושב שבזמנים כאלה אנחנו צריכים לעודד קנייה כחול-לבן,לעודד משקיעים ע"י מתן הטבות ואם אפשר בקשה קטנה מאותם "מקבלי החלטות":
אל תרכבו על זה.

...

יש דבר אחד שאתה לא מבין , ואני אנסה לפשט אותו , אם אתה משקיע בדירה להשכרה , ואתה מקבל 90% מהמחיר במשכנתא . המשכנתא עולה לך 3% ריבית , ומההשכרה אתה מקבל 4.5% . האחוז וחצי הזה על מיליון שקל (מחיר דירה ) הוא כלום , אבל בגלל שאתה מקבל אחוז וחצי על השקעה אישית של 100000 אתה למעשה מקבל תשואה של 15% , שהיא תשואה טובה מאוד . מה קורה אם פתאום אחרי שנתיים אתה לא מצליח להשכיר ? אתה בבעיה כי יש לך נכס שאינו נותן כסף ואתה צריך לשלם הלוואה של 900K . אם הבנק ירצה לקחת את ההלוואה ולמכור את הנכס , אז אם הוא ימכור אותו ב500K , אתה נשאר חייב 400K (הפסדת את ה100 שהיו לך ועוד אתה חייב פי 4 )
זה המשמעות האמיתית של מינוף , ובמקרה שלנו מדובר על מינוף של פי 10 .

ולאחר ההקדמה הזו הנה הבעיה האמיתית
הבנקים של כול מדינה הם מינוף של התוצר הלאומי שלה , בד"כ מדובר על מינוף שמרני של פי 4 , אבל זה יכול להיות גם פי 8 ופי 10 . מה קורה כשכול העולם במינוף גדול וכולם צריכים לרדת ממנו ? אתה יכול כבר להבין באיזה קטסטרופה העולם , ואם אתה חושב שהקטסטרופה הזו לא תגיע גם אלינו כי אנו היינו שמרנים בהוצאות ואין לנו מינוף גדול (החסכון בישראל הוא די חיובי), אתה טועה
ולכן זה לא הפחדה וזה לא נסיון לזרוע פניקה זה פשוט ריאליות למצב האמיתי של העולם

...

truejoker
תרשה לי להוסיף/לתקן אותך ב 2 נקודות:
1)יש לקחת בחשבון שהמשכנתא צמודה לכל אורך חייה גם למדד המחירים לצרכן
מה שלא תמיד משאיר לך את ההפרש בין הריבית של המשכנתא לבין החזר השכירות.

2)בלקיחת משכנתא של 90% מערך הנכנס לפי הדוגמא שנתת יש לקחת בחשבון כי חלק הריבית בתשלום המשכנתא בשנים הראשונות הוא גבוהה מאוד.

שלא תטעה, אני בעד לקחת 90% משכנתא לדירה שהיא דירה להשקעה, מכיוון שבסכום התחלתי של 10% מערך הדירה אתה "יוצר" לך דירה בעוד 20 שנה כמעט בלי לעשות כלום.
נכון שינו תמיד סיכוי שפה ושם הדירה יכולה להישאר ללא שוכרים, אבל כל עוד שרכשת דירה במיקום סביר לא צריכה להיות כל בעיה למצוא שוכרים (מניסיון).

בנוגע לרכישת דירה למגורים, אני אישית לא הייתי ממליץ לאנשים לקחת 90% משכנתא מכיוון שבפועל אולי אתה גר בדירה אבל היא בעצם של הבנק והריבית אוכלת אותך ובסופו של כל חודש.

כמובן שהכל זה עניין של יכולת, אבל אישית היתי ממליץ לקחת משכנתא שלא עולה על 50-60% מערך הנכס.

Huber
בנוגע למחירי הדירות, מלבד מודיעין, אני לא מכיר מקומות מרכזים שהמחירים ירדו בהם בשנים האחרונות, יתכן והיתה עצירת מחירים מסויימת (ראלית ניתן לקרוא לזה ירידת מחירים מסויימת), אבל ממש בירידת מחירים אני אישית לא נתקלתי.

באם המושבות החדשה בפ"ת המחירים עלו בשנתיים האחרונות בכ-40% מכיוון שבכל שאר הערים מסביב (גבעת שמואל, קריאת אונו, הוד השרון וכו') לא היו ירידות מחירים ואנשים התחילו להבין שכדאי לצאת מהקיבעון ולרכוש במחירים אטרקטיבים בפ"ת, מה שכמובן גרם לעליה בביקוש ולתאבון גדול מצד הקבלנים והרי לך עלית מחירים כאשר מסביב המחירים היו דיי סטטים.

צריך לקחת חשבון שתופעת הדולר הנמוך יצרה פה התנתקות טוטאלית ממנו ומעבר לשקלים,
תופעה זו בלבד גרמה לחגיגה לא קטנה מצד הקבלנים וגם מצד בעלי הדירות מיד שניה.

[moco]

udi13,
כמה הערות לגבי מימון:

1) במבט לטווח ארוך, גם שכר הדירה מעשית צמוד למדד כבסיס. כלומר יש כמובן שינויים בשכר הדירה שנובעים מהיצע/ביקוש אבל במצב יציב הוא צמוד למדד, כמו השכר וכל דבר במשק.

2) לגבי ההמלצה שלך לאחוזי מימון. לא סביר להמליץ ללווה אחוזי מימון בלי להכיר את המקרה כי זה פשוט לא רלוונטי. שיקולים ברמה של אחוזי מימון אלה שיקולים של הבנק המלווה כי הם מבטאים היבט של הסיכון שהוא לוקח, לא שיקולים של הלווה.

לגבי הלווה אז אם מדובר בדירה למגורים כשהמשכנתא משולמת מהשכר אז השיקול הוא יכולת ההחזר והיכולת לשמור על רמת חיים רצוייה תוך כדי ההחזר. זה תלוי בגובה השכר, בצפי לסכומים עתידיים וברמת החיים הרצויה. אצל אחד זה יצא 20% ואצל אחר יצא 80% . זה כמובן תלוי גם באיפה אתה רוצה לגור. לדוגמא מי שיש לו שכר גבוה וצופה מתנה/ירושה גדולה עוד 10 שנים ומאוד רוצה דירה יקרה עכשיו, יכול בהחלט לקחת הלוואה באחוז מימון גבוה. הוא אומנם ישלם המון ריבית אבל זה כבר שיקול צרכני של מה חשוב לו יחסית לעלות של זה.

לגבי דירה להשקעה, אז השאלה היא מה שכר הדירה ומה הגב הכלכלי של המשקיע שמאפשר או לא מאפשר לו לקחת סיכונים של מינוף גבוה.

בדוגמא שלך עם "קל להשכיר במיקום סביר", אתה שוכח שבארץ באותם איזורי הביקוש התשואה בהשכרה נמוכה וייתכן שלא כדאית מול עלות הריבית. התשואות הגבוהות בהשכרה בארץ נמצאות באזורים שיש סיכון יותר גדול של אי יכולת השכרה. תשואה הולכת עם סיכון כרגיל. נשמע לי בלתי כלכלי בעליל לקנות דירה להשקעה באזור טוב במימון כזה גדול. רוב המשקיעים בדירות מגורים במרכז באים עם רוב הכסף מזומן.

[udi13]

moco

מקבל את הערות בשמחה, בכל מקרה ההתיחסות בשרשור היתה כללית ולכן גם ההמלצה שלי היתה כללית, בלי להיכנס לאפשרותו כאלו ואחרות של כל רוכש פוטנציאלי.

גם בנוגע לקנית דירה באזור "סביר" ההתיחסות היתה באופן כללי

אני בהחלט חושב שכל אחד חייב לבדוק ולכלכל את צעדיו בתבונה בהתאם ליכולות שלו
(לטוב או לרע) ולבדוק לעומק את העיסקה שהוא מתעתד לבצע.

[Nissim]

חברים, נראה לי שאנו סוטים מהנושא המקורי של השרשור...

[udi13]

חברים, נראה לי שאנו סוטים מהנושא המקורי של השרשור...

...

צודק נסחפנו קצת, אבל לפעמים זה למטרה טובה,
בכל מקרה צריך לישר את השורות מחדש

[moco]

חברים, נראה לי שאנו סוטים מהנושא המקורי של השרשור...

...

זה טבעי אנשים מדחיקים נושאים לא נעימים ועוברים לדבר על נושאים אופטימיים

[udi13]

לגופו של שרשור
אני חושב שלמי שיש כסף לבזבוזים בתקופה כזו, הולך להנות ממבצעים והטבות
שלא נראו פה כבר הרבה זמן

[Huber]

איך פחות בשכר? אסור להוריד משכורת אחרי תחילת עבודה, זה נקרא הרעת תנאים וזה לא חוקי בעליל.

[Quellious]

איך פחות בשכר? אסור להוריד משכורת אחרי תחילת עבודה, זה נקרא הרעת תנאים וזה לא חוקי בעליל.

...

בשוק של חוזים אישיים, זה מאוד פשוט - אתה נכנס לבוס, הוא אומר לך שעקב בעיות תקציביות הם עושים קיצוצים. אז או שאתה חותם על חוזה חדש עם פחות שכר או שאתה מפוטר.
עכשיו, באווירה שיש בשוק, מה תעשה? נניח שיפטרו אותך, איפה תמצא עבודה חדשה, שלא לדבר על אותה רמת שכר? התארגנות של העובדים? הצחקת אותי, כל אחד דואג לתחת שלו.

יצא לי לעבור את זה בעבר ואני לא מאחל את זה לאף אחד.

[moco]

איך פחות בשכר? אסור להוריד משכורת אחרי תחילת עבודה, זה נקרא הרעת תנאים וזה לא חוקי בעליל.

...

תיקון, זה לא "לא חוקי". זה פשוט שקול לפיטורים אם העובד לא מסכים, ומחייב את המעסיק לכל מה שהוא חייב בפיטורים.
בנוסף למה שנכתב מעלי, גם בהסכמים קיבוציים, יכולים להסכים להורדת שכר מתוך מטרה למנוע פיטורים או בשביל בכלל להציל את העסק.