משכנתא, שוב אני.

[yuval_fr]

שמע, אני נמצא באתר הזה מיומו הראשון אבל כותב פה בערך הודעה אחת בשנה.
השנה ההודעה שלי היא אליך - וותר על הרכישה, אתה הולך להמיט אסון כלכלי על משפחתך.
גם אם כבר חתמת ואתה הולך לשלם למוכר קנס.
לפי הכתיבה שלך, הסיכוי שתקשיב קלוש, אבל המצפון לא נתן לי להתעלם. ממש כך.

[mp3lll]

יובל, תודה על האיכפתיות, מעריך זאת.

[Nissim]

שמע, אני נמצא באתר הזה מיומו הראשון אבל כותב פה בערך הודעה אחת בשנה.
השנה ההודעה שלי היא אליך - וותר על הרכישה, אתה הולך להמיט אסון כלכלי על משפחתך.
גם אם כבר חתמת ואתה הולך לשלם למוכר קנס.
לפי הכתיבה שלך, הסיכוי שתקשיב קלוש, אבל המצפון לא נתן לי להתעלם. ממש כך.

...

1+

הריביות שקיבלת משקפות את הסיכון במתן ההלוואה הזאת.
ממליץ לך לסגת מן העסקה, אלא אם אתה מצפה לקבל סכום משמעותי בעתיד הקרוב.

[mp3lll]

מן הסתם אני לא הולך לקחת את ההצעה הזו.
המטרה של הפוסט הייתה לקבל עצות, והמלצות לתמהיל טוב יותר, וכרגע עובד על זה.

והמטרה הושגה, ברור לי מראש שלא קיבלתי מהבנק את התמהיל היעיל ללקוח, אלה מה שטוב לבנק.
מי אמר שאני ״טמבל״ בכדי להמשיך עם זה.

המטרה בסוף לבנות תמהיל טוב ולהתקדם.

תודה לכולם.

[Nissim]

mp3lll,
אני לא בטוח שהבנת.

תמהיל יותר טוב יוכל לחסוך לך אלפי או עשרות אלפי שקלים אבל לא ישנה את מצבך בסדרי גודל.
משכנתא ב 75% מימון לפחות, המתפרסת על 30 שנה ובקצה יכולת ההחזר החודשי שלך (אם בכלל) הינה משכנתה לא רק בלתי משתלמת, אלא כנראה מאוד מסוכנת.

אולי במקום לחפש תמהיל יותר טוב, במידה והדבר אפשרי, כדאי לשקול בית אחר שיתאים ליכולת הפיננסית שלך.
אחרת, לא ישאר לך תקציב להשקיע בנו

[mp3lll]

יהיה בסדר, העדכן אתכם בהמשך.

[OhadG]

mp3lll
"יהיה בסדר" זו לא תוכנית.

תוכנית אפשרית היא להגדיל את ההחזר החודשי, להקטין את המשכנתא, להזרים תקופתית סכומים נוספים פנימה (למשל קרן השתלמות כל 6 שנים, סכומים אחרים שצפויים.. לא "מהאוויר"), להגדיל את ההכנסות, או לוותר על הנכס הזה.

את דעתם של רוב הכותבים פה אני מניח שכבר הבנת, אנחנו רואים פה אלף נורות אדומות בלי אפשרות ל-תוכנית ב'.
ההתעסקות ב"איזה תמהיל" או "אילו ריביות" היא לא רלוונטית במצב הנוכחי.

לוקחים משכנתא מהסוף להתחלה.
- עוברים על ההכנסות וההוצאות של המשפחה
- מבינים איזה החזר חודשי מקסימלי אפשר לעמוד בו (מקסימלי, לא מינימלי!), אם יש צורך משנים סדרי עדיפויות מהסעיף הקודם על מנת להגדיל את החלק הזה כמה שניתן.
- מבינים את המסלולים ואת ההשלכות שלהם (קל"צ, פריים, משתנות, הצמדות, מט"ח).
- בונים תמהיל שפוי, 20 שנים או פחות בממוצע (לטעמי שליש פריים, ושני שלישים קל"צ או חלק קטן מאוד במשתנה והשאר קל"צ)

מתוך אלו מבינים מה גובה המשכנתא שאפשר לעמוד בה מבלי לקרוס, ומתוך זה וההון העצמי מבינים איזה נכס (אם בכלל) יש באפשרותינו לקנות.
(וגם זה אחרי שמחשבים שאר הוצאות, מיסוי, עו"ד, תיווך, הובלות, ריהוט, חשמל, שיפוץ, שדרוג, כסף בצד "ליום סגריר" וכו').

במצב הנוכחי אם תהיה הרעה כלשהי בהכנסות שלכם ולא תוכלו לעמוד בהחזר החודשי אתם עומדים מול שוקת שבורה, מפני שאין לכם את היכולת למשל למחזר לתקופה ארוכה יותר (כי במילא לקחתם בכל המסלולים את המקסימום).

מקווה שאתה מבין את הרמז המאוד עבה שכולם משאירים לך פה.
הבעיה היא לא התמהיל, הבעיה היא גובה ההלוואה למול ההחזר הנמוך מדי. את אחד מהם צריך לתקן.

[mp3lll]

ברור שזה לא תוכנית, דיברתי בכללי, יהיה בסדר אבנה תמהיל ואשב על הכל.
המידע שהעברת לי עזר לי מאוד, ומכן אני ממשיך.

אני לא מתכוון לעשות צעד פזיז סתם.

[itamars2]

תעיף מבט בפורום בתפוז ותראה מה הריביות שאנשים מקבלים באחוזי מימון נמוכים יותר לפחות שנים ותבין מה פרמיית הסיכון שהבנק לוקח עליך.
אני מהמר שעם סט הנתונים הנוכחי ההצעות האחרות שתקבל לא יהיו טובות בצורה קיצונית בגלל הנתונים שציינתי-אולי רק אם ההכנסות החודשיות שלך מאוד גבוהות ואתה עובד בתעשיה מאוד יציבה.
הדבר השני ששאלתי מקודם היא על זהות הנכס.
זה דבר אחד אם הנכס מניב ומישהו אחר מכסה לך חלק מהמשקנתה או שזה רק התחייבות.
דבר שני 4 מיליון ש"ח הולכים דרך מאוד ארוכה ממרכזי הביקוש אל אזורים אחרים,
באזור שאני מתגורר בו זה 2 דירות טובות +אחת קצת פחות ולשלם מס לכחלון.

[mp3lll]

כן קראתי בתפוז, לא ידעתי שזה פופולרי שם, אני שוכר את תפוז משנות 90 שהיה פורום, חשבתי שהוא מת.
מסתבר שחי מאוד.

אני ארד מהמליון לכיון 900 מטה, ונראה איך זה יסתדר וישתנה בהתאם.
העדכן.

אתם ממש נהדרים!

[OhadG]

@itamars2
·

איך הגעת ל4 מליון ש"ח?
על פי מה שמפורט פה מדובר על משכנתא בגובה 1.05 מליון ש"ח, שהיא כ-75% משווי הנכס, כלומר נכס בשווי כולל של 1,500,000 ש"ח.

במקרה כזה אפילו אם מדובר על נכס להשקעה, השכירות לא תכסה את עלות המשכנתא (בחישוב מתירני מאוד של 3% תשואה שנתית מהשכירות, יודע מה, אפילו 4%).

[itamars2]

את הנתונים למעלה לא הצלחתי לקרוא לא זוכר איך הבנתי זה 4 מיליון שווי נכס.
אם בכל זאת באזור אתה מבקש יש בסכום הזה בית עם יחידה זה מומלץ, בחלק מהאזורים התשואה גבוהה בהרבה מ3 או 4 % במיוחד בדירות קטנות.

[RafalovitchTom]

אני ממליץ על מקסימום של 50% (וקצת צפונה) ערך המשכנתא מגובה הנכס.
ואם יש לך אפשרויות לקחת הלוואות אחרות קצרות טווח (על בסיס קרן ההשתלמות, על בסיס חבר או הסתדרות או משהו בסגנון) אז תמיד עדיף להגדיל גובה החזר חודשי ולצמצם את גודל המשכנתא.
בהרבה מקומות תוכל לפרוס תשלומים על מוצרים שונים (כגון ריהוט, מוצרי חשמל) ואז אתה בעצם מקבל מימון חינמי לחלק מהעלויות.
כמובן שהכל תלוי ביכולת ההחזר החודשי שלך, חשוב לערוך טבלת הוצאות שמשקפת את השנים הקרובות:
ילדים
רכבים
חופשות
שיפוץ
הוצאות בלתי צפויות (ניתוח, נזק לרכב, אובדן הכנסה זמנית)