משכנתא ראשונה,התיעצות

moco · שליחה 10/06/2014 13:02

shayze, אני חי במשק שלנו, ויש לי תחושה שעם פז"מ ארוך בהרבה משל רוב הקוראים פה.

אני לא טענתי שהמשכורות "צמודות למדד" (איפה ראית את זה ?).
אני מצטט את עצמי: "כשמדובר בטווח ארוך, אז גם השכר הממוצע גדל עם המדד".
כל המחירים עולים וגם השכר.
אם זה לא כך (ואני מדגיש שכל מה שנאמר רלוונטי כשמדברים על 10+ שנים) אז תהיה ירידה ברמת החיים. זה כמובן ייתכן, אבל עוד לא קרה בטווחים ארוכים.

בנק ישראל מנסה להשפיע על האינפלציה אבל זה לא תלוי בו. לפעמים, ובעשור האחרון זה קרה כמה פעמים, המיתון חזק ממה שבנק ישראל רוצה והאינפלציה נמוכה מידי.

שוב, הנקודה היא לא לנחש מה יהיה או לא, אלא לקחת הלוואה עם הסיכון הכי נמוך, כלומר שהתנודות הצפויות ביחס בין ההחזר לשכר יהיו נמוכות ככל שאפשר.

פשוט צריך לזכור כשמדברים על סכומים צמודים למדד אז מדובר בסכומים הריאליים ולא הנומינליים. לא במקרה קוראים לזה "ריאלי" - אלה הסכומים הכי "אמיתיים".

shayze · שליחה 10/06/2014 13:14

moco: צודק, לא הבנתי נכון. עם זאת, עדיין אני חייב לציין שלאורך השנים כוח ההוצאה של משפחה בד"כ רק קטן מכיוון שההוצאות גדלות וההכנסה לא. אם כבר האישה יוצאת מידי פעם לחופשת לידה שמתארכת קצת, או שהבעל נאלץ להחליף עבודה ולא תמיד בשכר זהה למקום הקודם וכו' וכו'. נכון שזה תלוי במקצוע ובתנאים של כל אחד ואחד.

נכון שבנק ישראל לא תמיד יכול להשפיע אבל הוא כן עושה כל מה שהוא יכול ולאורך זמן זה מספיק כדי לאפשר שערוך של 3% (עשיתי את הבדיקה הזאת טרם לקחתי את המשכנתא שלי, יצא אפילו קצת יותר)

בשורה התחתונה, הריבית היום בכזה שפל, שהתוספת בריבית על מסלול לא צמוד מאוד כדאית ביחס למסלול הצמוד המקביל בתוספת למדד.
מי שרוצה לנסות ולסחוט עוד קצת "הנחה" בהנחה שיהיה מיתון במשק, אני חושב שזאת טעות שהוא ישלם עליה הרבה.
מי שמע לפני כמה שנים על ריביות כה נמוכות למסלול הכי בטוח במשכנתא? למה הכי בטוח? כי אין משתנים לא ידועים. אתה יודע כמה אתה לוקח, ובדיוק כמה תחזיר.
לפני שמחזרתי, היה לי מסלול צמוד מדד ודיממתי עליו כסף שפשוט חבל.

moco · שליחה 10/06/2014 13:35

זה שכוח ההוצאה של משפחה יכול לקטון בגלל שינויים בחיים לגמרי לא רלוונטי לענינינו של השוואת מסלולי משכנתא.

מי שרוצה לנסות ולסחוט עוד קצת "הנחה" בהנחה שיהיה מיתון במשק, אני חושב שזאת טעות שהוא ישלם עליה הרבה.
מי שמע לפני כמה שנים על ריביות כה נמוכות למסלול הכי בטוח במשכנתא? למה הכי בטוח? כי אין משתנים לא ידועים. אתה יודע כמה אתה לוקח, ובדיוק כמה תחזיר.
...

אתה פשוט הפכת פה את היוצרות.
בהחלט יש משתנה בלתי ידוע וזה שיעור האינפלציה.
בהלוואה לא צמודה אתה דווקא לא יודע בדיוק כמה תחזיר. אתה יודע רק כמה שקלים נומינליים תחזיר, אבל זו אשליה אופטית, סכומים נומינליים זה לא "הכסף האמיתי", סכומים ריאליים זה הכסף האמיתי. בהלוואה צמודת מדד אתה יודע בדיוק מה הסכומים הריאליים שתחזיר.
רק לסבר את האוזן בדוגמא. אם תגיד לי "עוד 15 שנה אתה חייב להחזיר 1,000,000 ש"ח " אז השארת אותי בחוסר וודאות גדול לגבי כמה באמת אני אצטרך להחזיר. כמה זה מיליון שקל עוד 15 שנה? זה יכול להיות סכום שונה לגמרי בהתאם למה תהייה האינפלציה עד אז, למרות שבכל מקרה תקרא לזה "מיליון ש"ח ".

אני לא בעד להניח שיהיה מיתון וגם לא ההיפך. אני בעד לדעת (הכי טוב שאפשר) כמה ההלוואה תעלה לי.
דווקא לקיחה הלוואה לא צמודה זה "הניסיון לסחוט" בהנחה שתהייה אינפלציה מעל המצופה כיום.

אני חושב שהבעייה הכי גדולה שלך ושל אחרים בניתוח הדברים הללו זה שאנשים מושפעים מאוד מהעבר הקרוב. אתה מסתכל על הישגי בנק ישראל בשנים האחרונות וגם מסתכל על כמה שילמת בשנים האחרונות במסלול זה או אחר. צריך להסתכל איזה תנודות היו במשק לאורך 20 שנה כדי להבין שמה שנכון עכשיו לא בהכרח יהיה נכון עוד 10 או 20 שנה. אין לנו מושג מה יהיה. נשאר לנו רק לצמצם סיכונים.

elrom · שליחה 10/06/2014 13:39

אפשר להשוות. אם אני לא טועה כיום הבנק צריך לתת סיכום פשוט וברור של כל תנאי ההלוואה. אפשר גם לדרוש לכתוב כל הלוואה בצורה ברורה שיהיה לך קל להשוות. בדר"כ משכנתאות מחולקות למסלולים שונים וזאת בהתאם למגבלות שמציב בנק ישראל.
אתה יכול להתמקח, יש תחרות היום.
יועץ יוכל להגיד לך מה המסלול הכי כדאי בהתאם למצב השוק כיום. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, גם אם הוא טוען את זה בתוקף. כל שינוי בארץ תלוי בגורמים רבים הן מבית והן מחוץ. יותר חשוב להשאיר לך אופציה לשנות את המסלולים בזמנים נוחים (נגיד כל שנה) בלי קנסות.
רבות מחברות הייעוץ מראות לך "חיסכון של מאות אלפי שקלים" אבל בגדול זה עבודה בעיניים. הם "צופים" את העתיד, ובהשוואה ל"עתיד" הזה, לעומת המסלול שהם מציעים לך עכשיו, נוצר מצב בו כדאי לך לקחת את המסלול שלהם.
טעות נוספת שאנשים עושים היא לא לקחת בחשבון הוצאות נוספות שהן הכרחיות:
1. ביטוח חיים למשכנתא.
2. ביטוח מבנה.
שני ביטוחים אלו יכולים להוסיף גם כמה מאות שקלים בחודש, תלוי בגודל המשכנתא (1) וערך הנכס (2).

movieman · שליחה 10/06/2014 13:53

אני יכול לומר שיש לי קשרים ב-2 בנקים (קשרים לא קטנים) ולקחתי יועץ משכנתא .

ליועץ משכנתא יש הרבה כח גם מפני שהוא בא לבנק עם עוד 10 אנשים שנמצאים במצב דומה לשלך ורוצים משכנתא בתנאים דומים לשלך ,
לכן הוא יקבל עדיפות וריביות נמוכות יותר ממה שרוב האנשים יוכלו להשיג .

אני הלכתי למס' בנקים כולל 2 ששבהם יש לי קשרים ולאחר כל הבדיקות וההתמקחויות הלכתי ליועץ משכנתא .
היועץ חסך לי כ- 0.14 אחוז שזה המוןןןןןן !!!

shayze · שליחה 10/06/2014 14:59

moco כתב:זה שכוח ההוצאה של משפחה יכול לקטון בגלל שינויים בחיים לגמרי לא רלוונטי לענינינו של השוואת מסלולי משכנתא.

...
...
אתה פשוט הפכת פה את היוצרות.
בהחלט יש משתנה בלתי ידוע וזה שיעור האינפלציה.
בהלוואה לא צמודה אתה דווקא לא יודע בדיוק כמה תחזיר. אתה יודע רק כמה שקלים נומינליים תחזיר, אבל זו אשליה אופטית, סכומים נומינליים זה לא "הכסף האמיתי", סכומים ריאליים זה הכסף האמיתי. בהלוואה צמודת מדד אתה יודע בדיוק מה הסכומים הריאליים שתחזיר.
רק לסבר את האוזן בדוגמא. אם תגיד לי "עוד 15 שנה אתה חייב להחזיר 1,000,000 ש"ח " אז השארת אותי בחוסר וודאות גדול לגבי כמה באמת אני אצטרך להחזיר. כמה זה מיליון שקל עוד 15 שנה? זה יכול להיות סכום שונה לגמרי בהתאם למה תהייה האינפלציה עד אז, למרות שבכל מקרה תקרא לזה "מיליון ש"ח ".

אני לא בעד להניח שיהיה מיתון וגם לא ההיפך. אני בעד לדעת (הכי טוב שאפשר) כמה ההלוואה תעלה לי.
דווקא לקיחה הלוואה לא צמודה זה "הניסיון לסחוט" בהנחה שתהייה אינפלציה מעל המצופה כיום.

אני חושב שהבעייה הכי גדולה שלך ושל אחרים בניתוח הדברים הללו זה שאנשים מושפעים מאוד מהעבר הקרוב. אתה מסתכל על הישגי בנק ישראל בשנים האחרונות וגם מסתכל על כמה שילמת בשנים האחרונות במסלול זה או אחר. צריך להסתכל איזה תנודות היו במשק לאורך 20 שנה כדי להבין שמה שנכון עכשיו לא בהכרח יהיה נכון עוד 10 או 20 שנה. אין לנו מושג מה יהיה. נשאר לנו רק לצמצם סיכונים.
...

moco אני חושב שנקודת מבטך הפוכה ואסביר:
1. הנטיה של מחירים היא תמיד לעלות. זאת עובדה שלצערי אי אפשר להתווכח איתה. אפשר לטעון למיתון או לא יודע מה, אבל בוא באמת נסתכל לטווח של שנים שזה אורך משכנתא ונראה שעלויות המחיה תמיד עולות ולכן גם המדד.
2. בוא נניח תרחיש אופטימי שאתה עובד עם קביעות במקום עבודה מסויים ולא מעלים (או מורידים) לך את השכר בהצמדה למדד. את יודע תמיד כמה תצטרך להחזיר ביחס לכמה שאתה מרוויח. כמה הכסף שתחזיר יהיה שווה לא מעניין אותך כבעל משכנתא. מעניין אותך שתהיה לך יכולת להחזיר את הסכום ובריבית קבועה לא צמודה, אתה יכול לדעת זאת. אפשר לדבר על שווי הכסף ועל כח קניה, אבל לדעתי זה לא רלוונטי לדיון על משכנתא, כי זה לא מנגנון הגנה, אם הכסף שלך שווה פחות (=אינפלציה) המשכנתא שתצטרך להחזיר תעלה לך יותר בסוף.
3. אפילו הבנקים מתמחרים את המסלולים הלא צמודים בריבית גבוהה יותר מתוך ידיעה שירוויחו עליהם פוטנציאלית פחות עקב היעדר הצמדה למדד.

ואגב אני מאוד מסכים עם מה שאמרת לגבי אנשים שמסתכלים על השנים האחרונות כמדד. זאת, לדעתי, אחת הסיבות שבנק ישראל מנסה להתערב בשוק המשכנתא. זאת אחת הסיבות שבדקתי את הנתונים לאורך ההיסטוריה ככל שיכולתי כדי לקבל את ההחלטות. משהו, שאגב, יועץ המשכנתא היה אמור לעשות, ולא עשה. אני עשיתי במקומו...

moco · שליחה 10/06/2014 15:41

shayze ,
(1) נכון, ו(3) ברור מאליו . בלי (3) הרי לא היה פה נושא לדיון בכלל.

הטעות היא ב(2).
התרחיש הסביר הוא שהשכר הריאלי שלך נשמר, כלומר השכר הנומינלי גדל עם האינפלציה. אני מדגיש שאני מדבר על טווחים ארוכים. אין הצמדה של השכר למדד ולא על כל עלייה של אחוז במדד תפוצה מיידית.
אנסה לשכנע אותך בדרך השלילה.
נניח שהאינפלציה השנתית היא כ3% (זה מה שרוצים בבנק ישראל בערך). זה אומר עליית מדד של 34% לאחר 10 שנים ו56% לאחר 15 שנה.
זה לא סתם מספר - זה אומר שהמחירים עלו בשיעור הזה והתקבולים והרווחים של המעסיק שלך עלו בשיעור הזה. זה בעצם אומר, שלמה שאתה קורה היום 100 ש"ח, תקרא עוד 10 שנים 134 ש"ח. כלומר, תתייחס ל134 אז כמו ל100 היום.
נראה לך שאתה ושאר השכירים יישארו עם אותו שכר של היום? כלומר שתהיי עני (מבחינת הכנסות) ב25% יחסית להיום.

לא, גם השכר הממוצע יעלה ב34% בערך. יותר או פחות בהתאם לעלייה או ירידה ברמת החיים, אבל זה שהשכר הנומינלי ייתקע במקום מבטא התרוששות של העובדים, וזה תרחיש מאוד בלתי סביר.

רוביןהוד · שליחה 10/06/2014 16:25

טוב.השיתוף שלכם יעזור לי ולבת הזוג בישורת האחרונה.מה דעתכם?
למשל בנק משכן בבנק הפועלים שם יש לנו חשבון משכורת והלוואות נתן הצעה כזאת:

elrom · שליחה 10/06/2014 17:06

משהו לא ברור עם ההלוואה של 770,000 ש"ח. זה נראה כמו גרייס של שנתיים שבמהלכם אתה משלם רק את הריבית. מה קורה אח"כ? אתה מתככון לכסות את הסכום ממקור אחר ? אם לא, ההחזר החודשי שלך יעלה.

רוביןהוד · שליחה 10/06/2014 19:00

יש לנו דירה בשווי 900000 שתמכר ותכסה את הלוואת הבלון{גישור}770000

inonlevy · שליחה 10/06/2014 19:07

אני במקום הריבית המשתנה הייתי לוקח ריבית לא צמודה - קל"צ
היום ניתן להגיע לריביות של 2.9% על קל"צ ל10 שנים

shayze · שליחה 10/06/2014 19:11

הפריים שלך יחסית גבוה. אנחנו הגענו אני חושב לפריים -1 בזמנו. יכול להיות שהריביות השתנו מאז, אני לא יודע.

shayze · שליחה 10/06/2014 19:32

moco כתב:shayze ,
(1) נכון, ו(3) ברור מאליו . בלי (3) הרי לא היה פה נושא לדיון בכלל.

הטעות היא ב(2).
התרחיש הסביר הוא שהשכר הריאלי שלך נשמר, כלומר השכר הנומינלי גדל עם האינפלציה. אני מדגיש שאני מדבר על טווחים ארוכים. אין הצמדה של השכר למדד ולא על כל עלייה של אחוז במדד תפוצה מיידית.
אנסה לשכנע אותך בדרך השלילה.
נניח שהאינפלציה השנתית היא כ3% (זה מה שרוצים בבנק ישראל בערך). זה אומר עליית מדד של 34% לאחר 10 שנים ו56% לאחר 15 שנה.
זה לא סתם מספר - זה אומר שהמחירים עלו בשיעור הזה והתקבולים והרווחים של המעסיק שלך עלו בשיעור הזה. זה בעצם אומר, שלמה שאתה קורה היום 100 ש"ח, תקרא עוד 10 שנים 134 ש"ח. כלומר, תתייחס ל134 אז כמו ל100 היום.
נראה לך שאתה ושאר השכירים יישארו עם אותו שכר של היום? כלומר שתהיי עני (מבחינת הכנסות) ב25% יחסית להיום.

לא, גם השכר הממוצע יעלה ב34% בערך. יותר או פחות בהתאם לעלייה או ירידה ברמת החיים, אבל זה שהשכר הנומינלי ייתקע במקום מבטא התרוששות של העובדים, וזה תרחיש מאוד בלתי סביר.
...

·

לצערי הרב, ואני אומר זאת ברצינות, המציאות איננה משקפת את מה שאתה מתאר. העלאה בשכר תלויה בהמון גורמים כולל סוג התפקיד וחשיבותו למעסיק, יכולת מיקוח, ואפילו מגדר. הלכה למעשה, תסתכל על תלוש שכר לאורך 10 שנים, אתה או תראה עליה בשכר שעוברת את המדד, או שלא מתקרבת לעלויותיו. זאת בהנחה ואין ירידה בשכר (ראה לדוגמא טכנאי הוט שהועברו לחברות קבלן כדוגמא)
אתה לא יכול לקחת את השכר ההמוצע כאינדיקציה בנושא.
אבל בוא נגיד ואתה צודק. בוא אפילו נניח שהשכר עולה בדיוק כמו המדד באופן פלאי (נאמר כל 5 שנים יש לך העלאת שכר). עדיין אם היית לוקח הלוואה לא צמודה היית משלם פחות.
חשוב להדגיש שמנגנון ההצמדה נועד להגן על הבנק על ירידה בשווי הכסף שהוא נתן לך. אם אתה יכול לוותר על ההגנה הזאת, אתה יכול רק להרוויח מזה.

אגב נזכרתי עכשיו שבמשכנתא הקודמת שלנו, הצמודה למדד, הבהירו לי בבנק שירידה במדד לא תשוקף בהלוואה לטובתי, כך שלהבנתי מדובר במנגנון הגנה נטו על הבנק.

moco · שליחה 10/06/2014 21:29

shayze כתב:·

לצערי הרב, ואני אומר זאת ברצינות, המציאות איננה משקפת את מה שאתה מתאר. העלאה בשכר תלויה בהמון גורמים כולל סוג התפקיד וחשיבותו למעסיק, יכולת מיקוח, ואפילו מגדר. הלכה למעשה, תסתכל על תלוש שכר לאורך 10 שנים, אתה או תראה עליה בשכר שעוברת את המדד, או שלא מתקרבת לעלויותיו. זאת בהנחה ואין ירידה בשכר (ראה לדוגמא טכנאי הוט שהועברו לחברות קבלן כדוגמא)
אתה לא יכול לקחת את השכר ההמוצע כאינדיקציה בנושא.
אבל בוא נגיד ואתה צודק. בוא אפילו נניח שהשכר עולה בדיוק כמו המדד באופן פלאי (נאמר כל 5 שנים יש לך העלאת שכר). עדיין אם היית לוקח הלוואה לא צמודה היית משלם פחות.

...

ברור ששינויי השכר של כל אחד ואחד תלוי בהמון גורמים אישיים שאתה לא יכול לדעת מראש. בגלל זה ציינתי שכר ממוצע. אי אפשר לנטרל את כל אי הוודאויות, אבל כן צריך לנטרל את מה שאפשר.
תבין, השכר הוא מחיר כח האדם. המחיר הזה עולה עם האינפלציה כמו כל דבר אחר.
לא ברור לי מה התכוונת עם ה5 שנים.

shayze כתב:·
חשוב להדגיש שמנגנון ההצמדה נועד להגן על הבנק על ירידה בשווי הכסף שהוא נתן לך. אם אתה יכול לוותר על ההגנה הזאת, אתה יכול רק להרוויח מזה.
...

לא מדוייק. הבנק מגן על עצמו בכל מסלול שלא תיקח על ידי גיוס כסף שגם הוא צמוד או לא צמוד. הבנק מרוויח על המרווחים. נכון, בכל רגע נתון הבנק אולי מרוויח יותר במסלול א יותר מ ב, אך זה לא קבוע.
מבחינתך כלווה יש לך פה או ריבית קבועה צמודה בגובה X, או ריבית קבועה לא צמודה בגובה גדול מX. אם האינפלציה תהיה לפי צפי השוק הנוכחי אז אתה אדיש - זה יצא אותו דבר. למעשה האינפלציה לא תהיה בדיוק לפי הציפיות (נדיר מאוד שכן), אז בלא צמודה או שתרוויח (אינפלציה גבוהה יותר) או שתפסיד (אינפלציה נמוכה יותר). את האי וודאות הזו אפשר למנוע במסלול הצמוד.

חשוב להדגיש את מה שאמרתי בפוסט הראשון, כל זה נכון למי שמתעתד להחזיר את ההלוואה מהכנסתו החודשית.
להבדיל, מי שיחזיר את ההלוואה מחיסכון לא צמוד, עדיף לו הלוואה לא צמודה.
צריך להתייחס להכנסות עתידיות משכר כהכנסה צמודת מדד.

shayze כתב:·

אגב נזכרתי עכשיו שבמשכנתא הקודמת שלנו, הצמודה למדד, הבהירו לי בבנק שירידה במדד לא תשוקף בהלוואה לטובתי, כך שלהבנתי מדובר במנגנון הגנה נטו על הבנק.
...

·
אכן, יש להם קטע מסריח שהחוב הנומינלי לא יכול לרדת מנקודת הפתיחה.
זה מקרה כל כך נדיר שאפשר לא להתייחס אליו.
אם המדד יעלה 3% ואח"כ ירד 2%, אז החוב יחזור להיות +1% מהראשוני. הבעייה היא רק אם זה ירד 4% - יותר מה עלייה הראשונית.
כאמור, לטווח ארוך הסכנה פה זניחה. יצטרך להיות מיתון אדיר שעוד לא נראה.

shayze · שליחה 10/06/2014 23:06

moco, אתה מאוד מסבך את העניינים שלא לצורך. היו לי הרבה דיונים בעבר עם אנשים בדיעה כמוך, אבל בשורה התחתונה לך יש שאלה אחת בלבד.
אתה לווית (נגיד) 100,000 שקל. עוד 10 שנים תחזיר (נגיד) 200,000 שקל במסלול א', ו230,000 במסלול ב' איזה מסלול היית בוחר?
בלי לדעת מה המדד הייתי בוחר במסלול א' אוטומטית.
עכשיו נשליך את זה על מסלול צמוד או לא צמוד בפשטות. בוא נגיד שיש פער של 1.5% ריבית בין מסלול צמוד למסלול לא צמוד (לדעתי זה היה הרבה פחות, אבל לצורך הדיון בוא נאמר) זה אומר שאתה צריך למשך 10 שנים עליה במדד של פחות מ-1.5 אחוז לשנה כדי שהמסלול צמוד המדד ישתלם לך.
עכשיו תעשה מה שאני עשיתי, ותבדוק מה היה המדד השנתי ב-20-30 שנים האחרונות ותראה שהכי נמוך היה מעל 3% גם כשהיו משברים ומיתונים ומה לא. כלומר מראי ההיסטוריה, כמעט וודאי ב-100%, וזה אפילו יעד מוצהר של הממשלה, שהמשכנתא שלך תגדל ב-1.5% כל שנה יותר מאשר מסלול לא צמוד. וזה ממש לא משנה אם המשכורת שלך עולה או לא. גם אם היא עולה - יופי שיהיה לך יותר כוח קניה. למה להוציא את זה על המשכנתא?
כל מילה נוספת - מיותרת.

epony · שליחה 10/06/2014 23:37

@moco @shayze - אולי תעברו לפרטי במקום להסיט את השרשור ממסלולו?

(נ.ב. shayze צודק עקרונית, בטח בטווחי זמן של מספר שנים. דוגמה קלאסית היא עליית מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה ממוצעת - זה נובע בין היתר מכיוון שהשכר הריאלי נשחק מהותית, וזו עובדה: http://www.globes.co.il/news/article.as ... 1000884335 - כן, קראתם נכון: השכר הריאלי עלה ב-0.02% בעשור!!)

Nissim · שליחה 11/06/2014 0:03

רוביןהוד,
אני לא מתיימר להבין בכל נקודות המשכנתא, אבל התמהיל שאתה מציג נראה משתלם בעיקר לבנק, כי לאחר השנתיים אתה תשאר בעיקר עם מסלולים צמודים שסביר כי הריבית בהן תעלה ב 25 השנים הבאות מעבר לריבית במסלול הקבוע.

shayze · שליחה 11/06/2014 0:09

epony כתב:@moco @shayze - אולי תעברו לפרטי במקום להסית את השרשור ממסלולו?
...

·

זורו44 · שליחה 11/06/2014 0:57

Nissim כתב:רוביןהוד,
אני לא מתיימר להבין בכל נקודות המשכנתא, אבל התמהיל שאתה מציג נראה משתלם בעיקר לבנק, כי לאחר השנתיים אתה תשאר בעיקר עם מסלולים צמודים שסביר כי הריבית בהן תעלה ב 25 השנים הבאות מעבר לריבית במסלול הקבוע.
...

·
הפוך גוטה

לפי התמהיל יש לו 2 שנים רבית והצמדה על הלוואת גישור של 770Kשקל שהוא מחסל במכירת דירה בשווי 900K.
-נשאר לו 15-25 שנה עם משכנתא ללא הצמדה רק עם פריים ורבית משתנה אגרות חוב.
אני הייתי משפר את התמהיל עם מכרז לבנקים נוספים על אותו בסיס.
בעקרון 2 שנים ראשונות תשלום 3953 שח
אחרכך 25 שנה של 3953-962=
2990 תשלום למשכנתא.
מה שחשוב שבמסלולים אלו תהינה תחנות יציאה של סילוק חלק מהמשכנתא ללא פיגורים/קנסות.

Nissim · שליחה 11/06/2014 1:12

זורו44,
יש לקחת בחשבון שהמשכנתאות בריבית משתנה, ואחרי 5 שנים התשלום החודשי לא יהיה 2990 אלא כנראה יהיה בטווח של 3400-5000 ש״ח
לשלם סכום שכזה ל 25 שנה אינו דבר של מה בכך.
לצערי ולשמחת הבנקים, רוב האנשים מתרכזים בתשלום החודשים הראשון ולא מבינים או מדחיקים שהתשלומים יקפצו.
לגבי פרעון מוקדם, הריבית נמצאת בשפל והיא יכולה לרדת עוד ממש קצת.
כשהריבית בעליה, הבנק לא יכול לגבות קנס בגין פרעון מוקדם על משכנתאות קל״צ.

משכנתא ראשונה,התיעצות

1400000 מתוכם 700000 הלוואת גישור לשנתיים הצעה של משכן בנק הפועלים:

תמהיל מעולה, לך על זה ,זה הצעה טובה,תנסה לשפר את זה עם מכרז אינטרנטי לבנקים