טיפים לקחת משכנתא?

[mp3lll]

היי חברים,
הפעם בנושא אחר.

מישהו יכול לתת לי טיפים מה אני צריך לדעת \ לשאול \ להכיר בנוגע למשכנתא?
הייתי בכמה בנקים, וזה היה יותר מדי מספרים ללא הבנה מלאה במה מדובר בכלל.
האם אפשר להתמקח על הרביות? איך זה עובד? ממה להיזהר?

אשמח לכל טיפ מבעלי נסיון.

תודה!

[urik79]

רצוי מאוד להתמקח על הריביות.
אם כבר עשית סיבוב בנקים, אני מאמין שכבר לקחת כמה הצעות ראשוניות בנוגע לריביות במסלולים השונים.

אחרי זה צריך ללכת לבנק שהכי נראה לך ולהתמקח איתו על סמך ההצעות השונות שקיבלת.
כמו כן לדעתי רצוי לחלק את המשכנתא על כמה מסלולים (ריבית קבועה, צמוד לפריים).

בהצלחה ותתחדש

[sigamore]

ממליץ לקחת הצעות גם מהבנקים ה"קטנים" יותר. במקרים רבים התנאים שם אטרקטביים.
אל תתבייש לשאול וגם להתמקח על פרטיים "שוליים" כמו דמי פתיחת תיק, עלויות שמאות וכד'
בדוק את הצעת הבנק באשר לביטוח המבנה - בניגוד לדעה הרווחת במקרים רבים ההצעות שלהם שוות ואף נמוכות יותר מחברות הביטוח הפרטיות.
בהצלחה

[psibeast]

טיפ אחד שאני יכול לתת לך הוא לא לבחון רק את הריבית בחישוב הכללי.

אני עשיתי משכנתא בדיסקונט, הם נתנו את הריבית הכי נמוכה, אבל הכריחו אותי להעביר לבנק שלהם את המשכורת ל-5 שנים לפחות, ובחשבון שם הם לוקחים לי עמלות יותר גבוהות על כל מיני דברים לעומת הבנק הקודם שלי, כך שבפועל יכול להיות שהיה לי עדיף להישאר עם הבנק הקודם עם ריבית טיפה גבוהה יותר.
תעשה את החשבון הכולל.

[hatulovsky]

תתחיל לחקור ולהבין מה מציעים לך.
השאיפה היא להגיע למצב שבו אתה בונה את ההלוואה שאתה רוצה, הולך לבנקים שונים ורואה מי נותן
לך את ההצעה הכי טובה.
זה ממש שוק והבנקים ממש לא לטובתך...
את המחירים הכי טובים תקבל מאיגוד או טפחות, ממליץ לך לפתוח תיק בשניהם, אחר כך תוכל טלפונית להתמקח על התנאים הכי טובים...

בהצלחה!

[Lior_M]

לא לשים את כל הביצים בסל אחד.
התמהיל לא פחות חשוב מהריביות. לפעמים שווה לשלם ריבית קצת יותר גבוהה למשכנתא עם תחנות יציאה.

[moco]

היי חברים,
הפעם בנושא אחר.

מישהו יכול לתת לי טיפים מה אני צריך לדעת \ לשאול \ להכיר בנוגע למשכנתא?
הייתי בכמה בנקים, וזה היה יותר מדי מספרים ללא הבנה מלאה במה מדובר בכלל.
האם אפשר להתמקח על הרביות? איך זה עובד? ממה להיזהר?

אשמח לכל טיפ מבעלי נסיון.

תודה!

...

דבר ראשון, תקרא ותלמד את המונחים ומשמעותם (לא חסר מקורות באינטרנט) לפני שאתה הולך שוב לבנקים, אחרת, אתה רק עלול להתבלבל שוב.

שנית, חשוב מאוד להבין שמה שטוב לאחד, לא בהכרח טוב לשני, ולבנק בכלל טוב משהו שלישי שאותו ינסה לדחוף.
הכוונה היא שלאנשים שונים מצב כספי עתידי שונה.
למשל מי שצופה לאיזה בוחטה שתיכנס עוד כמה שנים, למשל מקרן השתלמות שנפתחת, צריך לאפשר לעצמו לסגור חלק מהחוב עם אותו סכום. לעומת זאת למישהו שלא צפוי כל סכום כזה, כדאי לרוב ללכת על ריבית קבועה תוך וויתור על תחנה באמצע.

כשאתה יודע מה צריך להיות הרכב ההלוואה מבחינת סוגי המסלולים, אז זה כבר רק עיניין של להתמקח על הריבית המינימלית, או בעצם על העלות הכללית המינימלית.

אגב, יש יועצי משכנתא בתשלום (לא פקידי הבנק שלא עובדים אצלך). אם אין לך ביטחון מספיק, בהחלט כדאי לשקול לשכור את שירתיו של אחד כזה.

נקודה חשובה היא להבין שמדובר (אצל רוב האנשים) להלוואה לטווח ארוך מאוד, כך שאין לך מושג מה יהיה שוק הריביות לאורך התקופה. לכן בגדול, וכאמור, אם לא צפויות הכנסות גדולות ידועות מראש, ללכת על ריבית קבועה צמוד.
כך אתה יודע מה העלות מראש (יחסית למדד כמובן).
הבנקים נוטים לדחוף הלוואות בריבית משתנה או צמודות פריים, כי כך הם מעבירים את הסיכון אליך הלווה. זה לרוב לא האינטרס שלך.

[Gili_Regev]

אני עשיתי משכנתא בדיסקונט, הם נתנו את הריבית הכי נמוכה, אבל הכריחו אותי להעביר לבנק שלהם את המשכורת ל-5 שנים לפחות,

...

התניית שירות בשירות - חד משמעית עבירה על החוק.

כמו שאמרו, אין תשובת בית ספר.
לכל אחד מתאים משהו אחר.
אצלי למשל (סה"כ 5 מסלוים שונים) חצי מהמשכנתא נלקחה בריבית קבועה לא צמודה.
המשמעות היא שהתשלום בחודש הראשון והתשלום בחודש האחרון זהים לחלוטין. לא זז בשקל..
אמנם הריבית היתה מהותית גבוהה מהפריים, אבל החלטה שלי ושל אשתי לדעת שבחצי מהסכום אנחנו לא חשופים לתנודות השוק, גם אם ייפול פה אטום..
בנוסף, כמו שציינו, עשינו חישוב מסויים, ובמסלולים מסויימים התייחסנו לעובדה שבדרך אמור להתאפשר לנו לתת "מכות" פה ושם, ולסיים חלק מהן הרבה לפני תום התקופה המקורית.

[osherov]

גילי,
אתה יכול להפנות אותנו לחוק שאוסר על התניית הטבות משכנתה בפתיחת חשבון בסניף בנק. אני לא חושב שאתה צודק שזה אסור

mp3lll,
לדעתי הדבר הראשון בשבילך לעשות זה להבין ולהחליט כמה כסף לקחת במשכנתה וחשוב לא פחות זה לבחור באיזה מסלולים וכמה כסף להלוות בכל מסלול (פריים, קבוע צמוד מדד, משתנה צמוד מדד, צמוד למטבע זר, קבוע לא צמוד לכל אורך התקופה....). אח"כ לטעמי תוכל לנהל משא ומתן מול הבנקים על התנאים הטובים ביותר שניתן לקבל על הסכום והמסלולים שבחרת. שים לב, שכמו בכל מקום אחר, גם כאן, את התנאים הטובים בכל בנק, תקבל כאשר הפקיד מולך יבין שאתה "בשל" לסגור על משכנתה

[osherov]

אגב,
לדעתי, השאלה הראשונה עוד יותר שאתה צריך לשאול את עצמך לפני לקיחת המשכנתה, זה האם זה הזמן הנכון לרכוש דירה\בית (ייתכן שכבר שאלת את השאלה הזאת). לדעתי, מחירי הדירות ימשיכו לרדת בתקופה הקרובה עוד ועוד ועוד, לכן לדעתי , מי שיכול, שווה לו להמתין (אני אחזור שוב שזאת דעתי האישית)

[moco]

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-2917375,00.html

[DorM]

בדוק את הצעת הבנק באשר לביטוח המבנה - בניגוד לדעה הרווחת במקרים רבים ההצעות שלהם שוות ואף נמוכות יותר מחברות הביטוח הפרטיות.
Y)

...

אתה מודע לזה שביטוח המבנה מהבנק נעשה לא מול איש שמבין בביטוח?
אתה מבין שביטוח מבנה כולל אך ורק ביטוח מבנה?
מה עם צד ג לדוגמא?

מה שלפעמים עולה זול בסוף עולה ביוקר.
שווה לבדוק גם הצעה לביטוח מבנה אצל סוכן ביטוח, לפעמים ההצעה יכולה לכלול יותר ולהיות אותו הדבר או טיפה יותר יקרה.

[Gili_Regev]

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-2917375,00.html

...

משה תודה.

אריה,
הנה עוד מידע על החוק, מאתר הפורומים המשפטיים.
http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?P ... 36&DivID=1

[moco]

עוד בעיניין ביטוח:

מבנה
יש לשים לב מה בכלל מבטחים כי הבנק מחייב לבטח רק עד גובה המשכנתא. אם, למשל לוקחים משכנתא יחסית נמוכה ופחותה מערכה מערך המבנה, אז אם רק הערך הזה מבוטח, אז אתה נמצא בתת ביטוח מבחינתך , למרות שהבנק מוגן לחלוטין.
מי שעושה גם ביטוח תכולה וצד גימל, אולי יכול לקבל דיל יותר טוב כאשר עושה את התכולה והמבנה ביחד אצל אותו מבטח.
בקיצור, צריך לבחון את הביטוח לגופו ולא לקחת את הביטוח שהבנק מציע כמו עיוור. יחד עם זאת, ייתכן שהביטוח של הבנק כדאי, אבל לבדוק.

חיים
להרבה אנשים יש כבר ביטוח חיים בהסדר התעסוקה שלהם וניתן להסב כך שהבנק יהיה מוטב של זה. יחד עם זאת, אצל הרבה אנשים לקיחת החוב הגדול בהחלט מצדיקה את הגדלת ביטוח החיים הקיים, כי הקודם נעשה בלי השיקול הזה, ולמשפחה לא תהיה אפשרות להמשיך להחזיר את המשכנתא לאחר מות אחד בני הזוג.
כמו עם מבנה, אם עושים ביטוח חיים נוסף אז לבדוק את ההצעות ולא ללכת על עיוור עם הבנק מצד אחד, ולא לפסול אותו מצד שני.

נקודה נוספת חשובה בעיניין ביטוח חיים זה שגודל החוב יירד עם השנים ולכן גם גובה הביטוח יכול לרדת בהתאם. ממה שזכור לי מביטוח חיים שהבנק הציע (זה לפני הרבה שנים) , היה מדובר בסכום קבוע לאורך חיי ההלוואה ועל סכום החוב הראשוני, כך שצריך להיזהר.

[osherov]

גילי ומשה,
קראתי את הקישורים ועדיין זה מנוסח שם באופן קצת ערטילאי בעיני. אני אני עדיין לא משוכנע, שבנק לא רשאי לתת הטבה ללקוחות הבנק שלו (נניח של ריבית קבועה צמודה הנמוכה ב 0.2% מזו הניתנת ללקוחות בנקים אחרים) . זה נשמע לי די דומה למצב כיום שחלק מהבנקים נותנים לך הטבות פתיחת חשבון, לאלה שמעבירים לחשבון החדש אצלם משכורת מעל סכום חודשי כלשהו

[moco]

אריה,
זה אומנם ערטילאי וזה מסוג החוקים שהמשמעות שלהם מתבררת רק דרך תקדימים כשזה מגיע לבית משפט. אני מנחש שעוד לא הגיע.
יש דוגמא ברורה שבו ברור שהבנק יכול להתנות, וזה כשהוא מתנה פתיחת חשבון חיסכון כנגד מתן הלוואה, וזאת כי חשבון החיסכון מהווה בטוחה כך שיש היגיון עסקי ברור שאינו מבחינת קיפוח הלקוח.
ניתן להגיד שגם קיום חשבון משכורת מהווה ביטחון למתן משכנתא.

לסיכום, לא ברור גם לי.
החוק קיים, אך לא ברור איך מפרשים אותו בפועל.

[osherov]

אני רושם את זה מכיוון שבנק דיסקונט כבר הרבה מאוד שנים נותן הטבות מפליגות בכל הנוגע למשכנתה, לכאלה שפותחים\שיש אצלם חשבון בבנק. קשה לי להאמין שאם הפעולה הייתה לא חוקית, אז היא הייתה נמשכת כל כך הרבה זמן בלי שאף אחד יתלונן

[Gili_Regev]

אני רושם את זה מכיוון שבנק דיסקונט כבר הרבה מאוד שנים נותן הטבות מפליגות בכל הנוגע למשכנתה, לכאלה שפותחים\שיש אצלם חשבון בבנק. קשה לי להאמין שאם הפעולה הייתה לא חוקית, אז היא הייתה נמשכת כל כך הרבה זמן בלי שאף אחד יתלונן

...

אריה
אתה מצייר תמונה ורודה מיד, ומה לעשות שהיא לא תואמת למציאות שלנו..
ממתי חסר פה נותני שירות שמתעלמים מהחוק, או שהחוק מתעלם מהם...לא חסר..
כשלא אוכפים את החוק, אז הוא "מרגיש" לנו ערטילאי, וזה שטכנית קשה להוכיח התנייה, לא שם אותו בתחום האפור.
החוק, כפי שהוא מוסבר בקישור שהבאתי, אינו משתמע לשני פנים.

[DorM]

עוד בעיניין ביטוח:

מבנה
יש לשים לב מה בכלל מבטחים כי הבנק מחייב לבטח רק עד גובה המשכנתא. אם, למשל לוקחים משכנתא יחסית נמוכה ופחותה מערכה מערך המבנה, אז אם רק הערך הזה מבוטח, אז אתה נמצא בתת ביטוח מבחינתך , למרות שהבנק מוגן לחלוטין.
מי שעושה גם ביטוח תכולה וצד גימל, אולי יכול לקבל דיל יותר טוב כאשר עושה את התכולה והמבנה ביחד אצל אותו מבטח.
בקיצור, צריך לבחון את הביטוח לגופו ולא לקחת את הביטוח שהבנק מציע כמו עיוור. יחד עם זאת, ייתכן שהביטוח של הבנק כדאי, אבל לבדוק.

חיים
להרבה אנשים יש כבר ביטוח חיים בהסדר התעסוקה שלהם וניתן להסב כך שהבנק יהיה מוטב של זה. יחד עם זאת, אצל הרבה אנשים לקיחת החוב הגדול בהחלט מצדיקה את הגדלת ביטוח החיים הקיים, כי הקודם נעשה בלי השיקול הזה, ולמשפחה לא תהיה אפשרות להמשיך להחזיר את המשכנתא לאחר מות אחד בני הזוג.
כמו עם מבנה, אם עושים ביטוח חיים נוסף אז לבדוק את ההצעות ולא ללכת על עיוור עם הבנק מצד אחד, ולא לפסול אותו מצד שני.

נקודה נוספת חשובה בעיניין ביטוח חיים זה שגודל החוב יירד עם השנים ולכן גם גובה הביטוח יכול לרדת בהתאם. ממה שזכור לי מביטוח חיים שהבנק הציע (זה לפני הרבה שנים) , היה מדובר בסכום קבוע לאורך חיי ההלוואה ועל סכום החוב הראשוני, כך שצריך להיזהר.

...

חשוב לזכור שהבנק לא מבין בביטוח הוא מבין בבנק, לכן יכול לקרות פעמים שהבנק אף יכול להטעות את המבוטח עד למצב שלמבוטח יהיה כפל ביטוחים אצלו.

[mp3lll]

איזה כיף שיש אותכם, אני אכתוב לי את רוב התגובות והשאל שם.
הייתי בשלושה בנקים, ולא הבנתי מילה או חצי מה בסופו של דבר אני משלם.

ת ו ד ה!