טיפים לקחת משכנתא?

Sanchez · שליחה 26/11/2011 14:22

זו זכותך כמובן להאמין לנתונים ההזויים שלהם.
אני, לעומת זה, מאמין לארנק שלי קצת יותר.

moco · שליחה 26/11/2011 15:21

osherov כתב: חייבים לסייג. גם בהצמדה למדד יש סיכון מסויים. בעיקר מכיוון שזאת הלוואה לטווח ארוך וקשה מאוד לנבא מה יהיה כאן עוד 10-15 שנה. כמובן שהסיכון כאן הוא אינפלצייה. לדוגמא, רק להזכיר למי שעוד לא נולד, שבשנות ה 80 הייתה כאן אינפלצייה שנתית שנעה בין 100% ל 450%!! (עד שנת 86). כמובן שלא הייתה עלייה מקבילה בשכר
...

אתה פשוט טועה עובדתית. המספרים שהבאתי מוכיחים זאת.
ואם תחשוב איך פועלת כלכלה, אז תבין גם שזה די הכרחי, חוץ מבתקופות שיש נפילה חזקה ברמת החיים.

מצחיק במיוחד שאתה מביא דווקא את ההיפר-אינפלציה של עד 84 כדוגמא, כי אז בודאי ובודאי שהשכר למעשה הוצמד, לא רק דה פקטו אלא על פי הסכמי הצמדה כתובים. בכלל, להרבה אנשים היה חוזה עבודה נקוב בדולרים כדי לעשות את החיים פשוטים יותר. אם כבר, אני הוא זה שהייתי צריך להביא את התקופה הזו כדוגמא, רק שאני לא רוצה להשוות לתקופות עם התנהגות קיצונית.
רק שתבין כמה תלוש מהמציאות מה שכתבת עכשיו: אם בתקופת ההיפר-אינפלציה השכר לא היה צמוד במלואו או כמעט במלואו (דה פקטו או על פי הסכם) אנשים פה היו פשוט מגיעים לרעב. אי אפשר לשרוד כשהשכר שלך נחתך בעשרות אחוזים בשנה.
תקופת ההיפר-אינפלציה הייתה קשה מהרבה בחינות אבל לא היה אז זינוק בעוני. דווקא הייתה חגיגה צרכנית - מכשירי וידאו וטלויזיות צבעוניות למי שזוכר.
דווקא בשנים האחרונות כשהאינפלציה מתונה (ולא קרובה למה שהיה אז) יש ירידה ברמת החיים עקב פיגור בעליית השכר.
העלייה בפערים החברתיים זה יותר סיפור של העשורים האחרונים.

אם נחזור למשכנתאות, אז בתקופה ההיא אי אפשר היה לקבל משכנתא, או כל דבר אחר, שאינו צמוד למדד (או לדולר).
"צמוד למדד" היה אז דבר ברור מאליו בקשר לכל הלוואה, חיסכון, ביטוח או כל עסקה אחרת.

moco · שליחה 26/11/2011 15:25

Sanchez כתב:זו זכותך כמובן להאמין לנתונים ההזויים שלהם.
אני, לעומת זה, מאמין לארנק שלי קצת יותר.
...

אני מקווה רק שאתה מבין את ההבדל המהותי בין סטטיסטיקה של מדגם רחב לבין הסתכלות על הארנק הפרטי שלך.

Sanchez · שליחה 26/11/2011 15:37

אני בהחלט מבין שהלישכה מודדת דברים מנותקים מהמציאות.
אם הם היו פחות מנותקים מהעם, אולי היו מודדים אחרת את הדברים.
אבל צריך להבין שהדברים הללו מוכתבים אליהם מלמעלה. זוהי מדיניות.
אתה עוד תראה שיכתבו ספרים על התקופה הזאת.

אגב, ישראל היא לא היחידה שבוחרת לא לפרסם את הנתונים האמיתיים על האינפלציה שלה.
ברוסיה המצב די דומה. וראה איזה פלא... גם שם יש קיטוב די זהה לזה שקיים בישראל- עשירים מאוד....וכל השאר...

moco · שליחה 26/11/2011 15:44

אני מבין שעברנו עכשיו לתחום תיאוריות הקונספירציה.
מה אני יכול להגיד לך, תהיה לי בריא

osherov · שליחה 26/11/2011 19:05

משה,
בבקשה בו נחזור לשנות ה 80 ולאינפלצייה המטורפת שהייתה אז. אשמח אם תכוון אותי למידע שם נאמר שהשכר במשק הוצמד כולו למדד. זה ממש לא היה כך בכל המגזרים (בטח שלא במגזר הפרטי). יתרה מכך, אני מניח שגם השכר הממוצע במשק לא עלה אז ביחס ישר לאינפלצייה בתקופה ההיא (כלומר הייתה שחיקה בשכר). זה מחזיר אותי להיום ולמסקנה שגם בריבית צמודת מדד יש סיכון (קטן יותר, אבל עדיין יש סיכון) שבשוק אינפלציוני, השכר של העובדים יישחק (בטח שזה נכון לחלק מהמגזרים) וזה באופן מיידי יגרום להחזר החודשי של המשכנתא, להיות קשה יותר להחזרה.

moco · שליחה 26/11/2011 21:04

אריה,
לא אמרתי הוצמד כולו, אלא "במלואו או כמעט במלואו". "במלואו" למי שהיה חזק והיה לו הסכם כזה, ה"כמעט במלואו" לכל השאר, מה שהשאיר כמה אחוזים בודדים של שחיקה בשנה (עד השביתה הבאה שתיקנה את זה) .
קודם כל היה את מנגנון תוספת היוקר (בין הממשלה להסתדרות) שבו רוב העובדים כוסו. שנית במגזר הפרטי, אנשים דרשו והשיגו לפחות את הסכם תוספת היוקר של ההסתדרות, אם לא הצמדה מליאה למדד או לדולר. שלישית, כל העצמאיים בוודאי הצמידו את המחירים שגבו. הנוהל בדרך כלל היה פשוט לנקוב במחירים בדולרים. (אז גם החל המנהג לנקוב שכ"ד ומחירי דירות בדולרים ששרד עד 2006-2007 ).
ורביעית, והכי חשוב לדעתי לדיון, גם השכר של החלשים ביותר ואשר לא היו מוגנים בהסכמים הוצמד, כי אם אחרי חודשיים תשלם למישהו 50% פחות על עבודתו, הוא פשוט לא יגיע לעבודה.
הנקודה הזו חשובה, כי מה שאני מנסה להסביר זה שהשכר נצמד למדד, אולי בפיגור מסוים, גם בלי קשר להסכמים אלא מתוקף חוקי ההיצע וביקוש. כשיש אינפלציה נמוכה אז זה נכון רק במבט לאורך זמן ארוך. בימי ההיפר-אינפלציה, זה קרה תוך חודשים.

עכשיו בעיניין המשכנתא. הבאתי קודם מספרים ל20 ו10 שנה האחרונות, תקופות בלי היפר-אינפלציה. המספרים מוכיחים את מה שאני אומר.
יותר קל לא להשוות שכר למדד, אלא להביט ישירות ברמת החיים.
אם רמת החיים עולה, יהיה קל יותר להחזיר משכנתא.
אם היא יורדת, אז יותר קשה להחזיר.
אדם שלוקח משכנתא, מניח באופטימיות הטבעית שלנו, שרמת חייו לא תרד.
והעיקר, לצורכי דיון על הצמדה או לא: אינפלציה לא גוררת בהכרח ירידה ברמת החיים.
הכי טוב אם היו מציעים משכנתאות צמודות לרמת החיים, אך אין כאלה.

מה שחשוב שתבין, גם בלי לבדוק את העובדות המדויקות, זה שלא יכול להיות שזה לא היה כך ,כי אם זה לא היה כך אז היית יודע על משבר כלכלי הרבה יותר חמור שבו לאנשים לא היה מה לאכול. כידוע לך, אני מניח, זה לא קרה ובתור ילד לא רעבת ללחם. האינפלציה הזו הייתה מכה קשה למשק (כולם התעסקו עם איך לשמור על חסכונותיהם) אבל היא לא יצרה עוני אדיר.

אגב, את המשכורות הראשונות שלי קיבלתי בדיוק אז כקצין בקבע - משכורות של 6 ספרות (שקל ישן עדיין). כל חודש הייתה המשכורת גדולה יותר בהרבה. אם זה לא היה כך, זה היה אומר שחתכו לי בשכר ב20%.
דבר ראשון שעשינו עם כסף ב1 לחודש זה ללכת/לצלצל לבנק ולסגור את הכסף שלא דרוש לימים המיידיים, באג"ח ממשלתי צמוד מדד. כל המשק היה צמוד.
אגב, הבנקים הישראלים היו אז הכי מתקדמים בשירותי מחשוב בדיוק בגלל זה. אי אפשר היה לנהל את הבלגן הזה בלי טכנולוגיה חדישה.

truejoker · שליחה 27/11/2011 1:19

moco אם אני מבין נכון, אתה טוען שהאינפלציה היא גם עליה בשכר עבודה , ולכן בטווחים ארוכים הגרף של עליית האינפלציה יהיה צמוד לגרף עליית השכר הריאלי ?
כי אם כן אני חולק עליך
אם נקח לדוגמה את קצב עליית העושר בעולם ואת חלוקת ההכנסות בין העשירונים השונים , אנו נראה כי קצב עליית המליונרים הוא הרבה יותר גדול מקצב עליית רמת החיים של העשירונים הבינויים ומטה . וזו תופעה שקורית בכול העולם .
מה שקורה הוא שהמעסיקים "מתגברים" על האנפלציה גם בגלל שהם חלק מהעול שבה על השכירים . וזה אומר שרמת השכר מפגרת אחרי רמת החיים הממוצעת
היא אולי לא מפגרת אחרי רמת חיים מוחלטת , אבל בהחלט אחרי הממוצעת

osherov · שליחה 27/11/2011 9:55

moco כתב: הכי טוב אם היו מציעים משכנתאות צמודות לרמת החיים, אך אין כאלה.

...

פה הבעייה שלי איתך.
אתה כותב כמו כלכלן שמדבר על ממוצעים ועל מה שבר"כ לא יקרה לרוב האנשים. אני\אנחנו מדברים על סיכונים שכן יכולים להתרחש אצל חלקנו שיוציאו אותנו מאותו ממוצע (ויכניסו אותנו לקצוות של סטיית התקן הזה).

המשפט הנכון לרשום היה:
"הכי טוב אם היו מציעים משכנתאות צמודות לרמת החיים שלי, אך אין כאלה."

אני מדבר איתך על הסיכון שקיים גם לאלה שלוקחים משכנתא קבועה צמודת מדד ואתה מדבר איתי על ממוצעים ועל כך "שהשוק" צריך מתיישר ולכן זה לא צריך להשפיע. זה נכון ונחמד לדעת ולהבין, אבל כל אחד חייב לזכור שייתכן שהוא לא יהיה שייך לאותו ממוצע. לדוגמא אם בשנה הקרובה המדד היה עולה ב 10% אני אישית, לא הייתי מוצמד לעלייה הזאת ולכן שכרי בוודאות יישחק! יכולת ההחזר שלי תקטן. זה שבעתיד, קיים סיכוי סביר שהשכר שלי היה יתיישר לעליית המדד, עדיין, לא מבטיח שבהכרח זה היה נכון ויתרה מכך לא מבטיח לי שבתקופה הזאת, עד היישור, אני אוכל לעמוד בהחזרים הגבוהים יותר. כל זה בא להזהיר גם את אלה שלוקחים משכנא קבועה צמודת מדד. כל אחד צריך לחשוב גם על הימים החשוכים שיכולים ליפול עליו ו\או על הכלכלה בעתיד

moco · שליחה 27/11/2011 10:54

אריה,
אתה צודק שמשכנתא צמודה לתנאים האישיים של הלווה הייתה עוד יותר אטרקטיבית, אבל גם זה אין. מכיוון שאין, אנחנו צריכים לבחון בין מה שיש.
קודם כל, חייב כל לווה להפנים שהוא לוקח סיכון מחושב, בעצם לקיחת ההלוואה. הרי הסיכון שאתה מתאר למעלה, זה שרמת השכר שלך תסטה מהממוצע לכיוון לא טוב, זה בכלל לא הסיכון הכי מדאיג. אתה גם יכול למצוא את עצמך מובטל, ובלי יכולת החזר.
עכשיו, למה אני מציין זאת? כדי להדגיש שעצם זה שאנו לוקחים משכנתא (ולצורך העיניין נניח שהיא גדולה ולטווח ארוך) זה על סמך הנחת אופטימיות בסיסית, והיא שרמת חיינו לא תרד לאורך חיינו, לפחות לא באופן משמעותי.
אין לנו הרבה ברירה, כי אין לאף אחד מושג ירוק מה יקרה בטווח של עשרות שנים. כך אנשים נוהגים וטוב שכך, לא רק בלקיחת משכנתא, גם בהחלטות אפילו יותר הרות גורל מהמשכנתא כמו לבחור בת זוג לחיים, לבחור מקצוע, מקום עבודה, ובטח עוד כמה. מחליטים החלטה על סמך המציאות העכשווית ומניחים הנחה אופטימי לגבי הטווח הרחוק.

לכן, מכיוון שאתה ממילא מניח שתהיה מועסק ובריא וכו. , השיקול הכי סביר, בהינתן אי וודאות, זה ללכת על ממוצעים, תוך השארת מרווחי בטחון לסטיות מהממוצע (אבל בהגבלת הסטיות שאתה ערוך אליהן, אחרת אתה אף פעם לא תרכוש).
המקרה שאתה מתאר זה לא אמור להיות סיכון רציני, כי לקחת משכנתא שאם היא סוטה ב10% אז אתה על הקשקש, זה הרי טעות חמורה וגם הבנק לא אמור לאפשר לך לקחת הלוואה בכזה סיכון גבוה. לא לוקחים החזר חודשי שהוא כל ההכנסה הפנויה וגם לא קרוב לזה.
אז בהנחה שאתה לא על הקשקש, התסריט שאתה מתאר הוא ממש לא ביג דיל. אז אתה "נדפק" באיזה שנה או כמה שנים ומשלם יותר אבל לא ממש נכנס לצרות. מכיוון שהמשכנתא היא ל20 שנה, המבט על השנים האלה לא חשוב, אלא המבט על כל התקופה.
אני כל הזמן מדגיש שבהלוואות לטווח קצר השיקולים אחרים, אבל אם אתה לוקח הלוואה ל20 שנה, מה שקורה בשנה הקרובה זה לא השיקול המעניין.

כשאתה לוקח הלוואה קבועה לא צמודה לטווח של 20 שנה, אז אתה משלם הרבה (בריבית גבוהה יותר) כדי להימנע מסיכון שאתה לא באמת חשוף לו.
תסריט החיים האפשרי שבו אתה דווקא כן חשוף לאינפלציה לטווח ארוך, הוא בדיוק אותו התסריט שבו רמת החיים שלך יורדת לאורך הרבה שנים, אבל כמו שציינתי בהתחלה, עם מחשבה כזו, בכלל לא כדאי להיכנס לסיפור המשכנתא הארוכה, אלא להגביל את עצמך לקניית בית זול בהרבה.

moco · שליחה 27/11/2011 12:11

תוספת, לחידוד הנקודה הזו:
באותו תסריט פסימי של ירידת רמת החיים בטווח הגדול, זה שלקחת הלוואה לא צמודה זו נחמה קטנה מאוד. באותו תסריט, הרי ההכנסה הפנוייה שלך יורדת ולא נשאר לך הרבה כסף שאיתו אתה יכול להחזיר את המשכנתא. השכר הנומינלי שלך אולי נשאר, אך מה שנשאר ממנו לאחר ההוצאות על המיחייה, קטן.
בנוסף, במצב כזה יש גם סיכוי לא קטן שגם השכר הנומינלי ירד.
בקיצור, עם תסריט כזה, אל תקנה דירה.

mp3lll · שליחה 27/11/2011 13:33

אישרו לי אישור עקרוני.

ן(עותק מנסח טאבו)

אני מנסה להוציא אני כותב את מספר גוש ואת החלקה והוא כותב לי
זהו בית משותף. יש למלא את תת החלקה.

איך אני מוצא את התת החלקה?

מה שלא ברור לי למה כתוב "בית משותף" הרי זה שטח פרטי (יש עוד בית צמוד אליו אולי בגלל זה?)

mp3lll · שליחה 28/11/2011 11:17

חברים אני צריך עצה מה לעשות.

היום בדקתי, והדירה בטאבו כתובה על "קרן קיימת לישראל" ולא על בעל הדירה.
יש לו מלא מסמכים משנת 1950.
אני יכול לטפל בזה לבד? או חייב לקחת איש מקצוע?

אשמח לעזרה תודה

moco · שליחה 28/11/2011 11:42

mp3lll כתב:חברים אני צריך עצה מה לעשות.

היום בדקתי, והדירה בטאבו כתובה על "קרן קיימת לישראל" ולא על בעל הדירה.
יש לו מלא מסמכים משנת 1950.
אני יכול לטפל בזה לבד? או חייב לקחת איש מקצוע?

אשמח לעזרה תודה
...

רוב האנשים שוכרים עו"ד לטיפול בקניית דירה. אני ממליץ לך גם לעשות כך.

אם הרישום בטאבו הוא לא "חלק" (ולהבנתי זה המצב שאתה מתאר פה), אז גם כדאי למצוא עו"ד שמתמחה בנדל"ן ולא אחד שעושה חוזי מכר של דירות בין שאר עיסוקיו.

mp3lll · שליחה 28/11/2011 12:59

דיברתי עם מנהל מקרקעי ישראלי.
היא אמרה שאם יש טאבו זה כבר תקין, השם של הקרקע תמיד יהיה מדינת ישראל וזה מצב תקין.

להאמין? מה לבדוק?

moco · שליחה 28/11/2011 13:09

לבדוק עם איש מקצוע.
השאלה היא גם איזה התחיבויות אתה לוקח על עצמך על סמך אינפורמציה כזו או אחרת.
אני אישית מכיר שני מקרים נפוצים של רישום בטאבו. קרקע פרטית וקרקע של ממ"י , אבל אני באמת לא מתמצא עד כדי כך.
נכון שעצם הרישום בטאבו זה כבר טוב, למרות שלא חסר בארץ בתים שלא רשומים, וזה לא צריך למנוע ממך לרכוש אותם.

אגב, עוד עיצה חשובה למרות שלא שאלת, בשום פנים ואופן על תחתום על זכרון דברים עם המוכר. זה חוזה לכל דבר, ויש להתיחס אליו באותה זהירות (לקחת עו"ד וכו. ) כמו לחוזה הסופי.

רונן · שליחה 28/11/2011 13:19

אני " עוסק בתחום " ( בנקאות ) ולכן לא ארבה במילים .

עצה קטנה לי אליך :

ההחזר החודשי לא אמור להיות יותר מ 20% מההכנסה החודשית נטו !

בהצלחה

רונן

mp3lll · שליחה 28/11/2011 13:42

moco

רונן

urik79 · שליחה 28/11/2011 14:16

ממליץ גם לקחת עו"ד שיטפל בכל העניין (חוזה, ניירת, עובדה מול הטאבי וממ"י)
אולי יעלה עוד כמה שקלים אבל תוכל להיות בראש יותר שקט

mp3lll · שליחה 28/11/2011 14:34

urik79
כן ניסיתי לחסוך עורך דין ולעשות הכל, אבל כנראה שאני מוגבל גם עם כל השיעורי בית שעשיתי.